Mieterauswahl und Absicherung: wie Vermieter Mietausfälle vermeiden

Ein Mietausfall kostet in der Schweiz mehr als in den meisten anderen Märkten — nicht wegen höherer Mieten, sondern wegen des Weges dorthin und davon weg. Bis ein zahlungsunfähiger Mieter wirklich draussen ist, vergehen typischerweise drei Monate. Das Mietrecht schützt den Mieter konsequent vor vorschneller Kündigung, schreibt Fristen und Formulare zwingend vor, und ein einziger Formfehler lässt das ganze Verfahren neu beginnen.

Die Konsequenz für Vermieter ist einfacher, als sie klingt: Die Mieterauswahl am Anfang ist die mit Abstand günstigste Risikomassnahme. Alles, was später kommt — Depot, Rechtsschutz, Schlichtungsverfahren — repariert nur, was bei der Auswahl schiefging.

Mieterprüfung: was du darfst, was du brauchst

Das Schweizer Recht kennt keine offizielle Liste, welche Unterlagen ein Vermieter verlangen darf. Was gilt, ist das Persönlichkeitsrecht und das Diskriminierungsverbot: Was nicht direkt mit Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit zu tun hat, darf nicht gefragt werden. Innerhalb dieses Rahmens hat sich in der Praxis ein klares Set an Unterlagen etabliert.

Der Betreibungsregisterauszug

Das wichtigste Einzelinstrument. Er listet alle Betreibungen der letzten fünf Jahre — laufende Verfahren, Pfändungen, offene Verlustscheine. Der Bewerber bestellt ihn selbst beim Betreibungsamt seines Wohnsitzkantons, Kosten 17 bis 30 Franken je nach Kanton. Üblich akzeptiert wird er, wenn er nicht älter als drei Monate ist.

Wichtiges Detail, das Vermieter oft übersehen: Hat der Bewerber in den letzten fünf Jahren den Kanton oder Betreibungskreis gewechselt, deckt ein Auszug nicht alles ab. Ein Auszug zeigt nur die Betreibungen im Wohnsitzkreis. Bei kürzlich Zugezogenen aus anderen Kantonen lohnt ein zweiter Auszug aus dem vorigen Wohnort — oder die ehrliche Frage, ob die Person dort vorher schon einmal hängige Verfahren hatte.

Wie liest man den Auszug? Ein komplett sauberer Auszug ist das Ziel. Erledigte Betreibungen aus dem dritten oder vierten Jahr zurück sind nicht automatisch ein Ausschlussgrund — finanzielle Schwierigkeiten, die heute überwunden sind, sagen weniger als offene Verlustscheine. Offene Verlustscheine oder mehrere hängige Betreibungen sind dagegen das, wonach es aussieht: ein klares Warnsignal.

Einkommensnachweise

Lohnausweise oder Gehaltsabrechnungen der letzten zwei bis drei Monate, ergänzt durch die letzte Steuererklärung oder einen Steuerauszug. Faustregel im Schweizer Markt: Die Bruttomiete (Nettomiete plus Akonto-Nebenkosten) sollte nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen. Bei einer Bruttomiete von CHF 1'800 also ein Nettoeinkommen von mindestens CHF 5'400 monatlich.

Bei Selbstständigen funktioniert die Drittelregel weniger gut. Hier sind die Steuererklärungen der letzten zwei Jahre und aktuelle Auftragsbestätigungen oder ein Geschäftsabschluss aussagekräftiger als einzelne Monatsabrechnungen.

Arbeitsvertrag oder Aufenthaltsbewilligung

Unbefristete Anstellung ist sicherer als befristete, eine ungekündigte Stelle sicherer als eine in der Probezeit. Bei Bewerbern aus dem Ausland: gültige Aufenthaltsbewilligung, deren Dauer mindestens das erste Jahr des Mietvertrags abdeckt.

Was nicht gefragt werden darf

Nationalität oder Herkunft als Ablehnungsgrund, Gesundheitszustand, Familienplanung, religiöse Überzeugung — all das gehört nicht in die Mieterprüfung. Diskriminierende Ablehnungen, die später beweisbar werden, können rechtliche Konsequenzen haben. Und sie sind ehrlich gesagt schlechter Stil.

Die Referenz beim Vorvermieter

Unterschätztes Instrument. Mit Einverständnis des Bewerbers kann der Vorvermieter angerufen werden: Pünktliche Zahlung? Sorgfältige Behandlung der Wohnung? Beschwerden aus der Nachbarschaft? Kooperativ bei der Rückgabe?

Vorbehalt: Nicht jeder Vorvermieter gibt Auskunft — manche aus Datenschutzgründen, manche weil sie froh sind, den Mieter loszuwerden, und nichts schreiben wollen. Ein bewusst zurückhaltender Vorvermieter ist selbst ein Signal. Ein klar positiver, freiwillig formulierter Bericht ist Gold wert.

Das Mietzinsdepot: was geht, was nicht

Klassisches Absicherungsinstrument, in Art. 257e OR geregelt. Bei Wohnräumen maximal drei Monatsmieten Kaution. Mehr verlangen geht rechtlich nicht — eine Klausel, die mehr fordert, ist nichtig.

Das Depot muss auf ein Sperrkonto auf den Namen des Mieters bei einer Schweizer Bank. Die direkte Übergabe an den Vermieter oder das Hinterlegen auf einem Vermieterkonto ist unzulässig. Der Grund ist Mieterschutz: Geht der Vermieter Konkurs, fällt das Depot nicht in dessen Konkursmasse, sondern bleibt verfügbar.

Die Freigabe am Ende erfordert die Zustimmung beider Parteien — oder einen Entscheid der Schlichtungsbehörde bzw. eines Gerichts. Das Depot deckt: ausstehende Mietzinsen, ausstehende Nebenkosten, Schäden über den normalen Gebrauchsverschleiss hinaus. Was als "normaler Verschleiss" gilt und was nicht, ist der häufigste Streitpunkt — und genau hier wird das Übergabeprotokoll zum entscheidenden Beweisstück.

Eine Alternative, die zunehmend häufiger wird: Mietkautionsversicherungen (Swiss Caution, FirstCaution etc.). Der Mieter zahlt eine jährliche Prämie statt drei Monatsmieten zu sperren. Für Vermieter ist das praktisch gleichwertig, solange die Versicherung seriös ist — auch hier gilt eine Auszahlung erst mit Zustimmung oder behördlichem Entscheid.

Das Übergabeprotokoll: das wertvollste Stück Papier der Mietbeziehung

Wenn am Ende der Mietzeit Streit über Schäden aufkommt — und das passiert öfter, als man glaubt —, entscheidet das Einzugsprotokoll. Es ist das einzige verlässliche Dokument darüber, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde.

Ein gutes Protokoll dokumentiert jeden Raum, jede Einrichtung: Wände, Böden, Decken, Türen, Fenster, Sanitäranlagen, Küche und alle Einbaugeräte. Pro Element eine Zustandsbewertung (einwandfrei, leichte Gebrauchsspuren, Beschädigung) plus kurze Notiz dazu. Fotografische Dokumentation mit Datum gehört dazu, idealerweise zu jedem Raum mehrere Aufnahmen aus verschiedenen Winkeln. Unterschriften beider Parteien.

Beim Auszug wird die gleiche Liste durchgegangen. Nur Differenzen, die über den normalen Verschleiss hinausgehen, können dem Mieter belastet werden — eine Wand, die nach fünf Jahren etwas vergilbt ist, gehört zum Vermieterrisiko. Eine eingedrückte Wand mit Loch nicht.

Der häufigste Fehler: Das Protokoll wird oberflächlich ausgefüllt, weil "die nächsten Mieter schon warten". Ein lückenhaftes Protokoll ist im Streitfall fast wertlos. Die 45 Minuten, die ein sorgfältiges Einzugsprotokoll kostet, sind die wahrscheinlich beste Stundeninvestition eines Vermieters überhaupt.

Rechtsschutzversicherung: für den Tag, an dem die Prävention nicht reicht

Auch mit sorgfältiger Auswahl, korrektem Depot und akkuratem Protokoll: Manche Mietverhältnisse werden problematisch. Wenn es zu Streitigkeiten kommt — ausstehende Mieten, Nebenkostenabrechnung, Anfechtung einer Erhöhung, Schäden bei Auszug, Kündigungsstreit —, übernimmt eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung die Kosten für Anwalt, Gericht und Schlichtungsverfahren.

In der Schweiz bieten die meisten grossen Versicherer (Orion, Coop Rechtsschutz, Dextra, AXA-ARAG) entsprechende Produkte an. Die Jahresprämie liegt typischerweise bei CHF 200 bis 600 pro Liegenschaft, abhängig von Deckungssumme und Anzahl Einheiten. Steuerlich ist die Prämie als Verwaltungskosten abzugsfähig.

Eine Ergänzung, die viele übersehen: Der Hauseigentümerverband HEV bietet seinen Mitgliedern in vielen Kantonen Rechtsberatung an — telefonisch, schriftlich, teilweise auch direkte Vertretung. Bei einem Mitgliederbeitrag von typischerweise CHF 100 bis 150 pro Jahr ist das für Vermieter mit ein, zwei Liegenschaften oft der erste Ansatzpunkt.

Wenn doch gekündigt werden muss: der formgenaue Weg

Trotz aller Vorkehrungen: Wenn ein Mieter nicht zahlt, muss die Kündigung präzise nach Art. 257d OR ablaufen. Ein einziger Formfehler kassiert das gesamte Verfahren.

Schritt eins: Mahnung mit Kündigungsandrohung

Sobald der Verzug feststeht — typischerweise nach Ablauf eines vollen Monatsmietzinses —, schickt der Vermieter ein eingeschriebenes Schreiben mit drei Elementen in einem Dokument:

• Klare Aufstellung des Ausstands (welche Mieten, welche Beträge, Gesamtsumme)
• Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen ab Erhalt
• Ausdrückliche Androhung, dass das Mietverhältnis gekündigt wird, falls nicht innert Frist vollständig bezahlt wird

Das ist der häufigste Formfehler überhaupt: Manche Vermieter mahnen erst und drohen dann separat. Funktioniert nicht. Mahnung und Kündigungsandrohung müssen im selben Schreiben stehen.

Bei Familienwohnungen ist das Schreiben separat an beide Ehegatten oder eingetragenen Partner zu senden (Art. 266n OR), auch wenn nur einer der beiden im Mietvertrag steht. Wer das übersieht, hat eine ungültige Mahnung gemacht.

Schritt zwei: Die Kündigung

Bleibt die Zahlung nach 30 Tagen aus, kann mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden — auf dem vom Kanton genehmigten amtlichen Kündigungsformular (Art. 266l OR). Auch hier: bei Familienwohnungen separate Zustellung an beide Ehegatten. Als Begründung wird "Zahlungsverzug, Art. 257d OR" angegeben.

Die wichtigste Konsequenz dieser Form von Kündigung: Eine Mieter-seitige Erstreckung des Mietverhältnisses ist gesetzlich ausgeschlossen. Bei normalen Kündigungen kann der Mieter eine Verlängerung verlangen — bei Zahlungsverzug nicht.

Wie lange dauert das Ganze realistisch?

Die nackten Fristen ergeben 60 Tage. Mit Postzustellung, Abholfristen und der Regel, dass die Kündigung nur auf Monatsende wirkt, sind realistisch drei Monate vom ersten Mahnschreiben bis zum Auszug — und das nur, wenn der Mieter freiwillig auszieht. Bleibt er sitzen, kommt das Ausweisungsverfahren dazu, das weitere Monate dauern kann.

Das ist der Grund, warum eine sorgfältige Mieterauswahl am Anfang nicht ersetzbar ist. Wer drei Monate ohne Mieteinnahmen verkraften muss plus Gerichtskosten plus oft uneinbringliche Verlustscheine, redet schnell von einem fünfstelligen Schaden.

Die immer gleichen Fehler

• Veralteter Betreibungsregisterauszug akzeptiert. Der ist vor sechs Monaten sauber gewesen — das ist mit den dortigen Verlustscheinen heute aber nicht mehr so.
• Einkommensbelege nicht eingesehen. Mündliche Auskünfte oder selbst gemachte Listen sind nichts.
• Referenzen beim Vorvermieter weggelassen. Aus Höflichkeit oder Zeitmangel — und damit der wichtigste qualitative Indikator.
• Übergabeprotokoll als Formalität behandelt. Stundenersparnis von 30 Minuten, die später CHF 5'000 kostet.
• Depot auf falsches Konto. Auf das Vermieterkonto eingezahlt, weil "schneller" — rechtlich ungültig und in der Schlichtung verlorenes Spiel.
• Verzicht auf Rechtsschutz. Bis zum ersten Schlichtungsverfahren. Dann ist die Prämie von zehn Jahren in einem Verfahren wieder drin.

Fazit

Das Schweizer Mietrecht schützt den Mieter — und das ist gesellschaftlich gewollt. Für Vermieter ergibt sich daraus eine klare Reihenfolge: Sorgfalt am Anfang ist günstiger als Prozesse am Ende. Betreibungsregisterauszug, realistische Einkommensprüfung, Referenzauskunft, sauberes Übergabeprotokoll, korrekt geführtes Sperrkonto und eine Rechtsschutzversicherung — diese sechs Elemente decken den grössten Teil des Mietausfallrisikos ab. Konsequent angewendet, machen sie den dreimonatigen Ausweisungsprozess zu einem theoretischen Wissen, das man hoffentlich nie braucht.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Mietkonflikten empfehlen wir die Kontaktaufnahme mit dem kantonalen HEV, einer Rechtsschutzversicherung oder einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt.