Mietkaution Schweiz: Maximalhöhe, Anlage & Rückgabe 2026
Die Mietkaution Schweiz schützt Vermieter vor Mietausfällen und Schäden – doch wer die gesetzlichen Regeln nicht kennt, riskiert Bussen oder muss die Kaution vorzeitig freigeben. Hier erfahren Sie, was 2026 gilt: von der zulässigen Höhe über die korrekte Anlage bis zur fristgerechten Rückgabe.
Was ist die Mietkaution und wozu dient sie?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses hinterlegen. Sie sichert den Vermieter gegen ausstehende Mietzinsen, Nebenkosten und Schäden ab, die über normale Abnutzung hinausgehen. Im Schweizer Mietrecht ist sie in Art. 257e OR geregelt – damit bundesweit einheitlich verbindlich.
Mietkaution Schweiz: Wie hoch darf sie sein?
Das Gesetz setzt eine klare Obergrenze: Bei Wohnräumen darf die Kaution maximal drei Monatsmieten betragen. Massgeblich ist der Nettomietzins ohne Nebenkosten. Bei einem Nettomietzins von CHF 1'800 pro Monat liegt die maximale Kaution also bei CHF 5'400.
Wird eine höhere Kaution vereinbart, ist diese Vereinbarung in dem überschiessenden Teil nichtig. Der Mieter kann den Mehrbetrag jederzeit zurückfordern. In der Praxis wählen viele Vermieter zwei Monatsmieten, um das Mietverhältnis attraktiver zu gestalten – rechtlich zwingend ist das nicht.
Für Geschäftsräume gilt die Dreimonatsbeschränkung nicht. Vermieter und Mieter können die Höhe dort grundsätzlich frei vereinbaren.
Korrekte Anlage: Sperrkonto auf den Namen des Mieters
Der Vermieter muss die Barkaution auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters bei einer Bank hinterlegen. Das Geld gehört wirtschaftlich dem Mieter. Die anfallenden Zinsen stehen ebenfalls dem Mieter zu und werden automatisch dem Konto gutgeschrieben.
Der Vermieter darf die Kaution nicht auf ein eigenes Konto überweisen lassen. Verstösse haben zivilrechtliche Konsequenzen und beschädigen das Vertrauensverhältnis dauerhaft.
Alternativ kann der Mieter statt Bargeld eine Mietkautionsversicherung oder eine Bankgarantie stellen. Beide Instrumente ersetzen das Sperrkonto vollwertig – vorausgesetzt, die Bonität des Garanten stimmt. Für liquiditätsbewusste Mieter sind sie attraktiv, weil kein Kapital gebunden wird.
Rückgabe der Mietkaution nach dem Auszug
Nach Mietende darf der Vermieter die Kaution nicht einfach behalten. Die Bank gibt das Sperrkonto nur frei, wenn beide Parteien gemeinsam die Freigabe unterzeichnen oder ein rechtskräftiges Urteil vorliegt.
Die wichtigsten Regeln im Überblick:
- Sofortige Freigabe, wenn keine Forderungen bestehen und beide Parteien zustimmen.
- Der Vermieter darf die Freigabe bis zu einem Jahr nach Mietende verweigern, sofern er konkrete Ansprüche geltend macht – etwa für Schäden oder ausstehende Mietzinsen.
- Danach muss er gerichtlich vorgehen, sonst ist die Kaution freizugeben.
- Zinsen stehen stets dem Mieter zu – auch wenn ein Teil der Kaution einbehalten wird.
Ein detailliertes Übergabeprotokoll ist entscheidend: Dokumentieren Sie Schäden fotografisch und schriftlich. Nur so lassen sich Ansprüche im Streitfall belegen.
Häufige Fehler bei der Mietkaution
Dieselben Fehler tauchen immer wieder auf – und sie können teuer werden:
- Kaution wird auf ein privates Konto des Vermieters überwiesen statt auf ein Sperrkonto.
- Die vereinbarte Kautionshöhe übersteigt drei Monatsmieten bei Wohnräumen.
- Kein oder unvollständiges Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug.
- Vermieter behalten die Kaution über die Jahresfrist hinaus, ohne gerichtliche Schritte einzuleiten.
Jeder dieser Fehler kann zu Bussen oder verlorenen Gerichtsprozessen führen.
Mietkaution Schweiz professionell verwalten mit SmartLandlord
Als Vermieter behalten Sie viele Aspekte gleichzeitig im Blick: Kautionsregeln, Renditeoptimierung, steuerliche Abzüge. Melden Sie sich kostenlos bei SmartLandlord an und nutzen Sie Tools wie den Renditerechner, den Grundsteuer-Rechner und den ImmoCheck. Der Renditerechner zeigt auf einen Blick, ob Ihre Immobilie die gewünschte Rendite abwirft; der ImmoCheck hilft, Risiken frühzeitig zu erkennen.
Korrekte Kautionshandhabung ist ein Teil professionellen Vermietens. Starten Sie jetzt und erstellen Sie Ihr kostenloses SmartLandlord-Konto – für fundierte Entscheidungen rund um Ihre Schweizer Immobilien.
