Verkaufen oder weiter vermieten in der Schweiz 2026?

Verkaufen oder weitervermieten? Wer diese Frage in den USA stellt, bekommt eine andere Antwort als in der Schweiz. Bei uns hängt sie an einem System aus drei Faktoren, das es so kein zweites Mal gibt: an einer Grundstückgewinnsteuer, die je nach Kanton und Haltedauer dramatisch unterschiedlich ausfällt; an einem Referenzzinssatz, der Mietanpassungen sowohl bremst als auch ermöglicht; und an einem strukturell knappen Wohnungsangebot, das Preissteigerungen über die Jahre wahrscheinlicher macht als das Gegenteil.

Eine Faustregel gibt es nicht. Aber sechs Faktoren, die zusammen die Antwort bestimmen: die kantonale Grundstückgewinnsteuer, deine Haltedauer, die aktuelle Nettorendite, die Preiserwartung für deine Region, dein persönlicher Liquiditätsbedarf — und vor allem: was du mit dem freigesetzten Kapital realistisch alternativ tun kannst.

Die Grundstückgewinnsteuer: was ein Verkauf wirklich kostet

Beim Verkauf einer Liegenschaft erheben Kanton und Gemeinde eine Steuer auf den Gewinn. Der Bund nicht. Wie diese Steuer aussieht — Tarif, Besitzesdauerabzug, Zuschläge bei kurzer Haltedauer — ist von Kanton zu Kanton so unterschiedlich, dass ein Vergleich zwischen Zürich, Bern und dem Wallis kaum mit einer einzigen Zahl auskommt.

Wie der Grundstückgewinn berechnet wird

Steuerpflichtig ist die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten. Zu den Anlagekosten gehören: der ursprüngliche Kaufpreis, Handänderungssteuer und Notariatskosten beim Kauf, alle wertvermehrenden Investitionen mit Belegnachweis sowie die Verkaufsaufwendungen — Maklerprovision, Inseratekosten, allenfalls Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank.

Wichtige Unterscheidung, die viele übersehen: Werterhaltende Unterhaltskosten sind hier nicht anrechenbar. Sie konnten in den Vorjahren in der Einkommenssteuer abgezogen werden — doppelte Steueroptimierung gibt es nicht. Nur Investitionen, die den Wert der Liegenschaft dauerhaft erhöht haben (Anbau, neue Küche im Sinne einer Aufwertung, energetische Sanierung über Förderbeitrag-Anteile hinaus), reduzieren den steuerbaren Gewinn beim Verkauf.

Deshalb der wichtigste Rat, der nicht erst bei der Verkaufsentscheidung relevant wird, sondern bei jeder einzelnen Rechnung über die Jahre: alles dokumentieren und nach werterhaltend/wertvermehrend sortieren. Was nicht belegbar ist, gilt steuerlich nicht.

Wer länger hält, zahlt weniger — aber jeder Kanton anders

Fast alle Kantone reduzieren die Steuer mit zunehmender Haltedauer. Die Mechanik unterscheidet sich allerdings deutlich.

Bern zieht den Abzug direkt vom Rohgewinn ab: Ab dem fünften Besitzjahr 2 % pro vollendetem Jahr, maximal 70 %. Wer also 40 Jahre eine Liegenschaft in Bern besass, versteuert nur noch 30 % des Gewinns.

Zürich macht es anders — und komplexer. Der Abzug wird auf den Steuerbetrag angewendet, nicht auf den Gewinn. Im 5. Besitzjahr 5 %, dann jedes weitere Jahr +3 %, maximal 50 % nach 20 Jahren. Wer in Zürich 16 Jahre hält, bekommt 38 % vom berechneten Steuerbetrag abgezogen.

Gemeinsam haben fast alle Kantone das Gegenstück: Wer kurz nach Kauf wieder verkauft, zahlt Zuschläge. In Zürich 50 % Aufschlag bei unter einem Jahr, 25 % bei unter zwei Jahren. In Bern sogar 70 % bei unter einem Jahr. Der Gesetzgeber will Spekulation bremsen und Langfristhaltung belohnen — die Botschaft ist deutlich.

Kein Steueraufschub bei Renditeobjekten

Bei selbstgenutztem Wohneigentum gibt es die Möglichkeit, die Steuer aufzuschieben, wenn der Erlös innert zwei Jahren in eine neue selbstgenutzte Liegenschaft fliesst. Für Renditeobjekte gibt es diesen Aufschub nicht. Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, zahlt die Steuer mit der Handänderung. Punkt.

Beispielrechnung im Kanton Zürich

Konkret wird es so:

Kauf 2010: CHF 800'000 inkl. Kaufnebenkosten
Wertvermehrende Investitionen mit Belegen: CHF 60'000
Verkaufspreis 2026: CHF 1'350'000
Maklerprovision (2,5 %): CHF 33'750 (anrechenbar als Aufwendung)
Steuerbarer Grundstückgewinn: 1'350'000 − 800'000 − 60'000 − 33'750 = CHF 456'250

Die Zürcher Grundstückgewinnsteuer ist progressiv: 10 % auf die ersten CHF 4'000, dann ansteigend bis 40 % auf alles über CHF 100'000. Auf CHF 456'250 ergibt das eine Bruttosteuer von rund CHF 172'000.

Bei 16 Jahren Besitzdauer: Abzug von 38 % vom Steuerbetrag. Effektiv geschuldete Grundstückgewinnsteuer: rund CHF 106'000.

Dazu kommen Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank, falls die Hypothek aufgelöst werden muss, sowie kleinere Nebenkosten. Realistisch fliessen vom Verkaufspreis netto zwischen CHF 1'200'000 und 1'240'000 zurück — also rund 90 % des Bruttoerlöses, knapp 10 % gehen an Steuern und Provisionen.

Bei einem Verkauf in Bern wäre die Rechnung anders, aber die Grössenordnung ähnlich: Andere Tarifstruktur, anderer Abzugsmechanismus, oft etwas weniger im Saldo. Genau diese Kantonsabhängigkeit ist der Grund, warum eine pauschale Faustregel "Steuer ist X Prozent" nicht funktioniert.

Was du aufgibst: die Halterendite

Verkaufen heisst, auf zwei Dinge zu verzichten: die laufenden Mieteinnahmen und die zukünftige Wertsteigerung. Beide Komponenten muss man kompensieren können — sonst ist man nach dem Verkauf ärmer, auch wenn das Bankkonto kurz voller aussieht.

Laufende Mieteinnahmen

Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und CHF 120'000 Nettomietzins pro Jahr (nach allen Kosten) bringt jeden Monat CHF 10'000 — versteuert als Einkommen, ja, aber stabil und wiederkehrend. Wer verkauft, verliert dieses Einkommen ab Verkaufsdatum.

Wertsteigerung

Die Schweizer Wohneigentumspreise sind 2025 schweizweit um rund 3,5 % gestiegen. Für 2026 prognostizieren UBS, Wüest Partner und Raiffeisen weitere Steigerungen — meist zwischen 2,5 % und 3,5 %. Bei einer Liegenschaft im Wert von CHF 1'350'000 bedeutet das eine Wertsteigerung von gut CHF 40'000 pro Jahr. Ohne aktiven Aufwand. Das ist die "stille Rendite", die Vermieter oft unterschätzen.

Wichtig: Diese Zahlen sind Durchschnitte. UBS sieht überdurchschnittliches Wachstum im Oberwallis, Berner Oberland, in Luzern und Schaffhausen — und unterdurchschnittliches am Genfersee, im Jurabogen und in der Nordwestschweiz. Wer entscheidet, sollte den eigenen Markt kennen, nicht den schweizerischen Mittelwert.

Das Reinvestitionsproblem

Hier wird es für die meisten Vermieter unbequem: Was machst du mit CHF 1'200'000 freigesetztem Kapital? In einem Markt, in dem attraktive Renditeobjekte selten sind und schon im Inserat teuer aussehen?

Eine andere Liegenschaft: In den Zentren reicht das für ein bis zwei Eigentumswohnungen mit Bruttorenditen von 3 bis 3,5 %. Netto wird daraus oft 1,5 bis 2 %.
Bundesobligationen: Die 10-jährige Eidgenossen-Rendite liegt im Mai 2026 bei rund 0,5 %. Sicher, aber inflationsbereinigt eher Null.
Aktien: Langfristig 6 bis 7 % nominal, aber mit Volatilität, die nicht jeder im eigenen Portfolio aushält.

Für viele Vermieter zeigt die Reinvestitionsfrage etwas Ernüchterndes: Wenn die bestehende Liegenschaft gut läuft, ist sie schwer zu schlagen.

Wann Verkaufen die bessere Entscheidung ist

Es gibt klare Situationen, in denen ein Verkauf rational überlegen ist — auch wenn die Steuer schmerzt.

Die Liegenschaft hat einen schlechten Energiezustand (GEAK D oder schlechter) und anstehende Sanierungskosten würden Mieterträge aus mehreren Jahren auffressen — bei gleichzeitig drohenden kantonalen Verschärfungen der Energievorschriften.
Die Lage ist in einem Markt mit struktureller Bevölkerungsabnahme. Periphere Talregionen, Industriegemeinden mit Wegzug, Orte ohne ÖV-Anschluss. Wertsteigerung dort ist Hoffnung, keine Prognose.
Du brauchst akut Liquidität, und das in der Liegenschaft gebundene Kapital ist die einzige realistische Quelle.
Das Mietverhältnis ist langfristig problematisch und die Verwaltungslast überproportional zur Rendite.
Die Haltedauer ist bereits lang, der Besitzesdauerabzug hat die Steuer auf ein erträgliches Mass reduziert — und ein günstiger Verkaufszeitpunkt ergibt sich.

Wann Halten die bessere Entscheidung ist

Genauso gibt es Konstellationen, in denen weiterzuvermieten klar überlegen ist:

Die Nettorendite liegt bei 3 % oder darüber, und es gibt im Markt noch Raum für Mietanpassungen.
Die Lage ist in einer wachsenden Region mit tiefer Leerstandsquote und positiver Preisprognose.
Es fehlt eine echte Reinvestitionsalternative mit vergleichbarem Renditeprofil.
Die Grundstückgewinnsteuer wäre bei einem Verkauf jetzt noch hoch — und ein paar Jahre länger halten würde sie spürbar reduzieren.
Die Liegenschaft ist gut unterhalten, der GEAK passt, grosse Sanierungen sind in absehbarer Zeit nicht zu erwarten.

Timing: der Besitzesdauerabzug als strategisches Instrument

Ein Punkt, der in den meisten Verkaufsgesprächen nicht auf dem Tisch liegt: Der Besitzesdauerabzug macht das Datumdes Verkaufs steuerlich relevant. Wer in Zürich 19 Jahre besessen hat und verkauft, bekommt 47 % Steuerabzug. Wer ein Jahr länger wartet, bekommt 50 % — auf den vollen Steuerbetrag.

Bei einer Bruttosteuer von CHF 172'000 (wie im Beispiel oben) sind das 3 % von 172'000 = rund CHF 5'160 Differenz. Bei höheren Gewinnen entsprechend mehr. In Bern, wo der Abzug direkt am Rohgewinn ansetzt und 70 % erreichen kann, sind die Sprünge teilweise noch deutlicher. Das Timing kann je nach Konstellation zwischen CHF 5'000 und CHF 30'000 Steuerersparnis liegen.

Praktische Konsequenz: Wer einen Verkauf irgendwann in den nächsten Jahren plant, sollte den kantonalen Tarif kennen — und das Verkaufsdatum bewusst an die Jahresgrenze nach dem nächsten "Sprung" legen.

Die Fehler, die immer wieder passieren

Belege fehlen. Wertvermehrende Investitionen über zehn, fünfzehn Jahre wurden nicht systematisch dokumentiert. Beim Verkauf können sie nicht oder nur teilweise geltend gemacht werden — der steuerbare Gewinn wird unnötig hoch. Wer Belege während der ganzen Besitzdauer ordnet und nach werterhaltend/wertvermehrend trennt, spart sich Tausende.

Das Timing wurde nicht durchgerechnet. Verkauf im 19. statt im 20. Jahr in Zürich, im 14. statt im 15. Jahr in Bern — der Unterschied verschwindet im Bauchgefühl, taucht aber in der Steuerrechnung deutlich auf.

Die Steuersicherstellung im Kaufvertrag fehlt. Bei der Grundstückgewinnsteuer besteht ein gesetzliches Pfandrecht der Gemeinde am Grundstück. Wenn der Verkäufer die Steuer nicht bezahlt — Wegzug, Insolvenz, Vergessen — kann der Käufer haftbar werden. Eine Sicherstellungsklausel (etwa Hinterlegung des geschätzten Steuerbetrags bei der Gemeinde) ist deshalb Standard und sollte nie aus dem Kaufvertrag fehlen.

Das freigesetzte Kapital wird schlechter reinvestiert. Erst nach dem Verkauf merkt man, dass die bestehende Liegenschaft im Vergleich zur Alternative besser war. Das ist die teuerste Variante des Fehlers — und sie passiert öfter, als man denkt.

Fazit

In der Schweiz ist die Frage "verkaufen oder halten" eine der teuersten Entscheidungen im Lebenszyklus einer Liegenschaft — und eine der am schlechtesten gestellten. Die meisten Vermieter rechnen sie im Kopf, mit einer Vorstellung von Steuern, die selten stimmt, und einer Vorstellung von Alternativen, die meist optimistisch ist.

Wer die Zahlen kennt — kantonale Steuer, Besitzesdauerabzug, Nettorendite, realistische Reinvestitionsalternative —, entscheidet besser. Im günstigsten Fall geht es um zigtausende, nicht selten um hunderttausende Franken Unterschied. Genau diese Grössenordnung rechtfertigt, ein paar Stunden in die Berechnung zu investieren, bevor das Verkaufsinserat online geht.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Anlageberatung dar. Die Grundstückgewinnsteuer variiert erheblich nach Kanton, Gemeinde und individueller Situation. Vor jeder Verkaufsentscheidung empfehlen wir die Konsultation einer Steuerberaterin oder eines Treuhänders. Alle Zinsangaben mit Stand Mai 2026.