GEAK Energieausweis 2026: Pflichten für Vermieter
Der GEAK — Gebäudeenergieausweis der Kantone — ist in der Schweiz das zentrale Instrument zur Beurteilung der Energieeffizienz von Gebäuden. Für Vermieter ist er in bestimmten Kantonen bei Handänderungen bereits obligatorisch, für Fördergelder über CHF 10'000 aus dem Gebäudeprogramm des Bundes ist der GEAK Plus grundsätzlich Pflicht — und der Druck, schlecht isolierte Liegenschaften zu sanieren, wird durch die Energiestrategie 2050 stetig grösser. Dieser Leitfaden erklärt das System von Grund auf.
Das Schweizer Gebäuderecht unterscheidet sich in einem Punkt deutlich von dem der meisten europäischen Länder: Eine schweizweit einheitliche Pflicht zum Energieausweis beim Vermieten oder Verkaufen existiert bisher nicht — jeder Kanton hat seine eigene Regelung. Was dafür existiert, ist ein leistungsfähiges Fördersystem für energetische Sanierungen, eine wachsende regulatorische Erwartung — und seit 2025 mit dem Klima- und Innovationsgesetz (KIG) sowie den verabschiedeten MuKEn 2025 ein veränderter politischer Rahmen, in dem fossile Heizungen klar auslaufen.
Für Vermieter ist der GEAK aus drei Gründen relevant: als Standortbestimmung über den energetischen Ist-Zustand der Liegenschaft, als Schlüssel zu Fördermitteln und als strategische Grundlage, wenn die nächste grosse Investitionsentscheidung ansteht — typischerweise der Heizungsersatz.
Was der GEAK macht — und was er nicht macht
Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) wurde 2008 lanciert, 2009 mit dem GEAK Plus erweitert. Träger sind die Konferenz Kantonaler Energiedirektoren (EnDK), das Bundesamt für Energie und der HEV Schweiz. Ausstellen darf ihn ausschliesslich, wer als GEAK-Experte zertifiziert ist — eine Liste der Experten in jeder Region findet sich auf geak.ch.
Der Ausweis bewertet drei Dimensionen auf einer Skala von A (sehr effizient) bis G (ineffizient).
Gebäudehülle: Dämmqualität der Aussenhülle — Fassaden, Dach, Bodenplatte, Fenster, Aussentüren. Ein gut gedämmtes Gebäude verliert weniger Heizenergie und überhitzt im Sommer weniger.
Gesamtenergieeffizienz: Wie viel Energie verbraucht das Gebäude bei standardisierter Nutzung? Hier fliesst alles ein — Heizung, Warmwasser, Lüftung, Beleuchtung — und wesentlich: woher die Energie kommt. Eine Wärmepumpe mit Photovoltaik schneidet hier deutlich besser ab als eine Ölheizung gleicher Leistung.
Direkte CO₂-Emissionen: Der effektive Treibhausgasausstoss bei Heizung und Warmwasser. Eine Erdgasheizung schneidet hier kategorisch schlechter ab als jede erneuerbare Lösung, unabhängig vom restlichen Zustand.
Der GEAK-Ausweis umfasst vier Seiten, ist mit Unterschrift des Experten gültig — zehn Jahre lang, sofern keine wesentlichen baulichen Veränderungen erfolgen.
Die drei Produkte und wann welches Sinn ergibt
Standard-GEAK: die Bestandsaufnahme
Der klassische, vierseitige Energieausweis. Er zeigt den Ist-Zustand in den drei Dimensionen und enthält allgemeine Optimierungshinweise. Gut geeignet, wenn ein Vermieter einfach wissen will, wo seine Liegenschaft steht — oder wenn bei einem Verkauf ein Ausweis verlangt wird.
Kosten: CHF 450 bis 650 für ein Einfamilienhaus, CHF 500 bis 800 für ein Mehrfamilienhaus (je nach Aufwand, Lage und Datenlage variabel). In diesen Beträgen ist eine Gebühr von CHF 60 für die offizielle Publikation des Energieausweises bereits enthalten.
GEAK Plus: die Sanierungsplanung
Der GEAK Plus geht entscheidend weiter. Zusätzlich zur Bewertung enthält er einen Beratungsbericht mit bis zu fünf konkreten Sanierungsvarianten — vom minimalen Schritt bis zur Gesamtsanierung in Richtung Minergie-Standard. Pro Variante: Kostenschätzung, erwartetes Energiesparpotenzial, Hinweise zu den möglichen Förderbeiträgen.
Hier wird der GEAK zur Planungsgrundlage. Und er wird zur Voraussetzung: Für Förderbeiträge aus dem nationalen Gebäudeprogramm über CHF 10'000 ist der GEAK Plus zwingend. Viele Kantone setzen ihn auch für ihre kantonalen Programme voraus — der Kanton Bern verlangt ihn sogar schon ab CHF 5'000 Förderbeitrag.
Kosten: CHF 1'400 bis 2'100 für ein Einfamilienhaus, bei Mehrfamilienhäusern je nach Grösse und Komplexität deutlich variabler — fünf-Wohnungs-Häuser starten oft bei CHF 2'500, grössere Häuser deutlich mehr. In vielen Kantonen wird die Erstellung des GEAK Plus zudem selbst gefördert — typischerweise wird ein Teil der Kosten erstattet, wenn anschliessend mindestens eine der empfohlenen Massnahmen tatsächlich umgesetzt wird.
GEAK Light: die Selbsteinschätzung
Eine kostenlose Online-Vorstufe, vom Eigentümer in rund 30 Minuten selbst auszufüllen. Liefert eine erste Orientierung, hat aber keinen offiziellen Status — nicht förderfähig, nicht bei Transaktionen verwendbar. Praktisch als allererster Schritt, bevor man einen Experten kommen lässt.
Wo der GEAK heute obligatorisch ist
Grundsätzlich ist er freiwillig. Aber die Liste der Ausnahmen wächst, und sie wird nicht kürzer werden.
- Freiburg: GEAK ist Pflicht bei jeder Handänderung.
- Waadt: GEAK ist Pflicht bei jeder Handänderung — und beim Ersatz einer Öl- oder Gasheizung.
- Jura: GEAK obligatorisch.
- Neuenburg: eingeschränkte Pflicht je nach Baudatum.
- Mehrere weitere Kantone: Pflicht bei Neubauten oder als Voraussetzung für Fördermittel.
Für Vermieter mit Liegenschaften in mehreren Kantonen gilt: Die Regelung in jedem Kanton einzeln prüfen. Auskunft gibt die kantonale Energiefachstelle, eine Übersicht findet sich auf der Website des Gebäudeprogramms.
Das Gebäudeprogramm — wie das Fördersystem funktioniert
Das Gebäudeprogramm ist das zentrale, gemeinsam von Bund und Kantonen finanzierte Fördersystem für energetische Gebäudesanierungen. Es fördert die Massnahmen, die im Schweizer Klimapfad zentral sind:
- Dämmung von Fassaden, Dach und Bodenplatte
- Ersatz fossiler Heizungen durch Wärmepumpen, Erdsonden, Pelletheizungen
- Solaranlagen für Warmwasser oder Stromproduktion
- Energieeffiziente Fenster
- Anschluss an Fernwärme aus erneuerbaren Quellen
Die entscheidende Regel, an der jährlich Vermieter scheitern: Der Förderantrag muss vor Baubeginn gestellt werden. Wer schon bestellt, wer schon abgerissen, wer schon montiert hat — bekommt nichts mehr. Auch nicht rückwirkend, auch nicht aus Kulanz.
Die genauen Förderbeträge variieren stark nach Massnahme, Kanton und Gebäudetyp. Eine erste belastbare Einschätzung liefert der Förderrechner auf erneuerbarheizen.ch, der alle aktuellen Programme zusammenführt. Zusätzlich gibt es die kostenlose Impulsberatung "erneuerbar heizen" — ein Bundesangebot, bei dem eine Fachperson das Gebäude besichtigt und die geeigneten erneuerbaren Heizsysteme aufzeigt. Für Vermieter, die vor einem Heizungsersatz stehen, ist das oft der effizienteste erste Schritt.
Der regulatorische Wind dreht — KIG und MuKEn 2025
Hier hat sich in den letzten 18 Monaten substanziell etwas verändert.
Klima- und Innovationsgesetz (KIG) — seit 1. Januar 2025 in Kraft. Es verpflichtet die Schweiz auf Netto-Null bis 2050 und unterstützt den Ersatz fossiler Heizungen mit Fördermitteln (während der Bundesrat im Entlastungspaket 2027 gleichzeitig Kürzungen am Gebäudeprogramm vorschlägt — Spannungsverhältnis, das die nächste Legislatur prägen wird).
MuKEn 2025 — die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich, am 29. August 2025 von der EnDK-Plenarversammlung verabschiedet. Die Kantone setzen sie nun in eigene Energiegesetze um, was typischerweise drei bis vier Jahre dauert. Kernpunkte:
- Beim Heizungsersatz nur noch erneuerbare Systeme. Das frühere "10 % erneuerbar"-Modell der MuKEn 2014 wird abgelöst durch ein faktisches Verbot fossiler Wärmeerzeuger.
- Pflicht zur Eigenstromproduktion bei Neubauten und grösseren Sanierungen — Photovoltaik wird Standard, nicht Option.
- Ziel: Fossile Heizsysteme bis 2030 weitgehend ausgelaufen.
Die MuKEn 2014 sind aber in 17 Kantonen schon umgesetzt — der 1:1-Ersatz fossiler Wärmeerzeuger ist dort heute schon nicht mehr möglich. Im Kanton Zürich gilt das seit September 2022. Acht von zehn Bauherren entscheiden sich in diesen Kantonen ohnehin für eine vollerneuerbare Lösung, weil die Förderung diese Wahl attraktiv macht.
Für Vermieter mit alten Öl- oder Gasheizungen, besonders solche über 20 Jahre, ist das die zentrale Botschaft: Den Heizungsersatz planen, bevor er nötig wird. Ein geplanter Ersatz mit GEAK Plus, Förderantrag und Impulsberatung ist drastisch günstiger als der Notfallersatz nach Heizungsausfall mitten im Februar.
Warum auch Banken jetzt fragen
Eine Veränderung, die viele Vermieter erst beim nächsten Hypothekargespräch bemerken: Seit dem 1. Januar 2024 sind die ESG-Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung für alle Mitgliedsbanken verbindlich. Im Hypothekargespräch müssen die Banken aktiv auf Nachhaltigkeitsfragen eingehen — Energieeffizienz, Sanierungsbedarf, langfristige Werterhaltung gehören neu zwingend zur Beratung.
Konkret heisst das: Eine Liegenschaft mit GEAK-Klasse D oder schlechter wird bei der Hypothekarverlängerung kritischer angeschaut. Banken modellieren das "Sanierungsrisiko" mit ein — nicht überall mit direktem Zinsaufschlag, aber sehr wohl in der Belehnungsdiskussion. Wer eine Hypothek von vier Millionen auf einer schlecht klassierten Liegenschaft verlängert, hat heute eine andere Gesprächssituation als noch vor drei Jahren.
Was eine schlechte GEAK-Klasse heute kostet
Ein paar Effekte, die in der Renditerechnung oft nicht auftauchen:
Höhere Nebenkosten für die Mieter. Eine schlecht gedämmte Wohnung kostet pro Quadratmeter und Jahr deutlich mehr an Heizkosten als eine mit Klasse B. Bei der Mietersuche zunehmend ein Verkaufsargument der Konkurrenz — gerade bei jüngeren Mietern mit ausgeprägtem Klimabewusstsein.
Schlechterer Verkaufspreis. Liegenschaften mit schlechter Energieklasse werden zunehmend mit einem Abschlag gehandelt, der die geschätzten Sanierungskosten widerspiegelt. UBS, ZKB und Raiffeisen modellieren das in ihren Bewertungen.
Wertverlust durch Alterung der fossilen Heizung. Eine 18 Jahre alte Ölheizung, die unter der MuKEn 2025 nicht mehr ersetzt werden darf, wird zur Last. Schon heute erleben Gebäude mit Elektroheizungen eine messbare Wertminderung — fossil beheizte folgen.
Der unterschätzte Hebel: Steuern und Zeitpunkt
Beim Sanieren gibt es zwei Steueroptimierungen, die viele Vermieter unter Wert kaufen:
Etappierung. Werterhaltende Sanierungskosten sind in der Einkommenssteuer abzugsfähig — in dem Jahr, in dem sie anfallen. Wer einen grossen Sanierungsschritt auf zwei oder drei Steuerjahre verteilt, hebelt den Grenzsteuersatz aus. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % und einer Sanierung von CHF 60'000 macht eine Verteilung über drei Jahre statt einem Jahr schnell CHF 5'000 bis 7'000 Differenz.
Förderbeiträge als nicht-steuerbare Einnahmen. Was vom Gebäudeprogramm oder Kanton kommt, ist nicht Einkommen. Aber: Es reduziert die abzugsfähigen Kosten. Wer CHF 30'000 Förderbeitrag erhält, kann auch nur die Differenz zur Eigenleistung steuerlich absetzen. Das ist fair und logisch — sollte aber nicht überraschen.
Die kombinierte Botschaft: Planen, etappieren, Fördermittel beantragen, dann sanieren. Der Notfallersatz nach Heizungsausfall ist mit Abstand die teuerste Variante.
Fazit
Der GEAK ist für Schweizer Vermieter kein Luxus, sondern ein Planungsinstrument geworden. Er zeigt den Ist-Zustand, öffnet die Tür zu Fördergeldern und liefert die Grundlage für die nächste grosse Investitionsentscheidung. Mit den MuKEn 2025 und dem Klima- und Innovationsgesetz hat sich der regulatorische Rahmen verändert — fossile Heizungen sind im Auslaufen, der Heizungsersatz wird zur Frage, nicht ob, sondern wann und mit welchem System.
Wer heute mit GEAK Plus, Impulsberatung und Förderantrag plant, zahlt am Ende deutlich weniger als wer wartet, bis der Heizkessel im Winter aussteigt oder das kantonale Energiegesetz das nächste Mal verschärft wird. Die Gebäude, die in zehn Jahren noch problemlos hypothekarisch finanziert werden, sind die, deren Sanierung 2026 oder 2027 geplant ist.
Hinweis: Die kantonalen Regelungen zu GEAK-Pflicht, MuKEn-Umsetzung und Förderprogrammen ändern sich laufend. Aktuelle Auskünfte erteilen die kantonalen Energiefachstellen und erneuerbarheizen.ch. Alle Angaben mit Stand Mai 2026
