Hypothek für Liegenschaften: Finanzierung, Belehnung und Amortisation

Wer eine Renditeliegenschaft in der Schweiz kauft, finanziert anders als beim Kauf des eigenen Zuhauses. Die Regulierung ist strenger, die Eigenkapitalanforderungen sind höher und die Tragbarkeitsberechnung folgt anderen Massstäben. Diese Unterschiede sind nicht willkürlich, sondern spiegeln das höhere Risikoprofil einer Anlageimmobilie gegenüber einem selbstgenutzten Eigenheim wider.

Für Vermieter sind diese Regeln von entscheidender Bedeutung: Sie bestimmen, wie viel Eigenkapital man mitbringen muss, wie hoch die monatliche Belastung durch Zins und Amortisation ist, und welche Rendite nach Finanzierungskosten effektiv übrig bleibt.

Die Belehnung: maximal 75 % für Renditeliegenschaften

Der erste und wichtigste Unterschied gegenüber dem Eigenheim: Renditeliegenschaften dürfen in der Schweiz bis maximal 75 % über eine Hypothek finanziert werden. Das bedeutet, dass mindestens 25 % des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden müssen. Neho

Beim selbstgenutzten Eigenheim liegt die maximale Belehnung bei 80 %, und es können unter bestimmten Bedingungen Vorsorgegelder aus der 2. und 3. Säule eingesetzt werden. Für Renditeliegenschaften gilt beides nicht: Kapital aus der 2. und der 3. Säule kann bei Investitionen in Renditeliegenschaften nur eingeschränkt verwendet werden. Grundsätzlich ist es nicht erlaubt, Vorsorgegelder als Eigenkapital einzusetzen. Neho

Das Eigenkapital für eine Renditeliegenschaft muss somit aus liquiden Mitteln, aus dem freien Vermögen oder aus dem Erlös einer anderen Liegenschaft stammen.

Rechenbeispiel

Kaufpreis Mehrfamilienhaus: CHF 1'200'000. Maximale Belehnung (75 %): CHF 900'000. Mindest-Eigenkapital (25 %): CHF 300'000. Bei einem Kaufpreis von CHF 1'200'000 muss der Käufer also mindestens CHF 300'000 in bar oder aus freiem Vermögen mitbringen, bevor die Bank überhaupt in ein Gespräch einsteigt.

Die Tragbarkeit: kalkulatorischer Zinssatz als Stresstest

Die zweite Besonderheit der Renditeliegenschaftsfinanzierung ist die Tragbarkeitsberechnung. Schweizer Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Marktzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz — einem Stresszins, der auch bei deutlich höheren Zinsniveaus die Bedienbarkeit der Hypothek sicherstellen soll.

Für die Tragbarkeitsberechnung verwenden Hypothekaranbieter den sogenannten kalkulatorischen Zinssatz. Für die 1. Hypothek beträgt er meist 5 %, für die 2. Hypothek 6 %. BerekenHet.nl

Hinzu kommen kalkulatorische Unterhalts- und Nebenkosten — bei neueren Bauten gehen Banken von rund 1 % des Liegenschaftswertes aus. Einige Banken setzen diesen Wert auf 0,75 % an, was die Tragbarkeit leicht verbessert. BerekenHet.nl

Bei Renditeliegenschaften berechnen die meisten Banken die Tragbarkeit nicht über das persönliche Einkommen des Käufers allein, sondern ziehen auch die erwarteten Mieteinnahmen in die Berechnung ein. Die Regel lautet: Die kalkulatorischen Gesamtkosten — Zins, Amortisation, Nebenkosten — sollten durch die Mieteinnahmen und das übrige Einkommen gedeckt sein, typischerweise mit einem Deckungsgrad von mindestens 100 %, bei manchen Banken 120 %.

Rechenbeispiel Tragbarkeit

Kaufpreis CHF 1'200'000. Hypothek CHF 900'000 (aufgeteilt in 1. Hypothek CHF 800'000 und 2. Hypothek CHF 100'000). Kalkulatorischer Jahreszins 1. Hypothek (5 %): CHF 40'000. Kalkulatorischer Jahreszins 2. Hypothek (6 %): CHF 6'000. Amortisation 2. Hypothek (über 15 Jahre): CHF 6'667. Kalkulatorische Nebenkosten (1 % von CHF 1'200'000): CHF 12'000. Total kalkulatorische Jahreskosten: CHF 64'667.

Erwartete Jahresmieteinnahmen des Objekts: CHF 72'000. Deckungsgrad: 72'000 / 64'667 = 111 %. Die Tragbarkeit ist bei diesem Beispiel gegeben.

Die Hypothekenstruktur: erste und zweite Hypothek

Bei einer Belehnung von über 67 % teilen Banken die Hypothek üblicherweise in eine 1. und eine 2. Hypothek auf. Die 1. Hypothek deckt bis zu 67 % des Immobilienwerts ab. Die 2. Hypothek deckt die restlichen bis zu 13 %. Steuern im Kanton Bern

Für Renditeliegenschaften mit maximaler Belehnung von 75 % ergibt sich daraus: Die 1. Hypothek beträgt bis zu 67 % des Verkehrswertes. Die 2. Hypothek beträgt bis zu 8 % des Verkehrswertes (Differenz zwischen 67 % und 75 %). Die 2. Hypothek muss zwingend innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung, je nachdem was früher eintritt, amortisiert werden — meist in gleichmässigen Jahresraten. Steuern im Kanton Bern

Der Zinssatz der 2. Hypothek ist typischerweise etwas höher als jener der 1. Hypothek, da das Risiko für die Bank höher ist.

Direkte vs. indirekte Amortisation

Die Pflicht zur Amortisation der 2. Hypothek kann auf zwei Wegen erfüllt werden.

Direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation zahlt der Eigentümer die Hypothek in regelmässigen Raten — meist halbjährlich oder jährlich — direkt an die Bank zurück. Die Hypothekarschuld sinkt laufend, die Zinszahlungen nehmen entsprechend ab. Der steuerliche Schuldzinsabzug sinkt dabei ebenfalls, was die Steuerersparnis reduziert.

Indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation zahlt der Eigentümer den Amortisationsbetrag nicht an die Bank, sondern in ein Säule-3a-Konto oder eine Lebensversicherungspolice ein, die der Bank als Pfand hinterlegt wird. Die Hypothekarschuld bleibt nominell konstant — der Schuldzinsabzug bleibt damit auf dem ursprünglichen Niveau erhalten. Am Ende der Laufzeit wird das angesparte Vorsorgevermögen zur Rückzahlung eingesetzt.

Für Renditeliegenschaften ist die indirekte Amortisation über ein Säule-3a-Konto möglich, aber weniger straightforward als beim Eigenheim, da Vorsorgegelder nicht direkt für Renditeliegenschaften eingesetzt werden können. Einige Banken akzeptieren eine Verpfändung von 3a-Guthaben als Sicherheit für Renditeobjekte. Die Steuerfrage ist hier komplex und sollte individuell mit einem Treuhänder geklärt werden.

SARON oder Festhypothek: die Wahl für Renditeliegenschaften

Für die Hypothekenart haben Vermieter grundsätzlich dieselben Optionen wie Eigenheimkäufer.

SARON-Hypothek

Die SARON-Hypothek ist variabel und orientiert sich am Swiss Average Rate Overnight — dem Schweizer Overnight-Referenzzins. Aktuelle Topkonditionen: SARON-Hypothek 0,75 %, Festhypothek 10 Jahre 1,47 %, Festhypothek 5 Jahre 1,21 %. Bei einem tiefen Zinsniveau ist die SARON-Hypothek kurzfristig günstiger. Das Risiko ist jedoch die Zinssensitivität: Steigen die Marktzinsen, steigt auch die monatliche Belastung unmittelbar. Jongbloed Fiscaal Juristen

Für Renditeliegenschaften ist die SARON-Hypothek besonders riskant, wenn die Mieteinnahmen den Renditeobjekt-Betrieb finanzieren sollen: Ein Zinsanstieg erhöht die Kosten, während die Mietzinseinnahmen durch den Referenzzinssatz-Mechanismus nicht sofort angepasst werden können.

Festhypothek

Die Festhypothek bietet Planungssicherheit zu einem fixen Zinssatz für eine definierte Laufzeit — typisch 2, 5 oder 10 Jahre. Der Zins ist höher als bei der SARON-Hypothek, aber das Risiko eines Zinsanstiegs ist für die Laufzeit ausgeschlossen.

Für Vermieter mit mehreren Liegenschaften ist eine Staffelung der Festhypotheken-Laufzeiten sinnvoll: Wenn nicht alle Hypotheken gleichzeitig verlängert werden müssen, ist man weniger abhängig vom Zinsniveau in einem bestimmten Jahr.

Die Staffelungsstrategie

Wer drei Liegenschaften hat und alle Hypotheken gleichzeitig mit einer 10-Jahres-Festhypothek abschliesst, muss in zehn Jahren alle drei auf einmal zum dann geltenden Marktzins verlängern. Wer stattdessen die Laufzeiten staffelt — Liegenschaft A 5 Jahre, Liegenschaft B 7 Jahre, Liegenschaft C 10 Jahre — verteilt das Refinanzierungsrisiko auf drei verschiedene Zeitpunkte.

Eigenkapitalrendite vs. Gesamtkapitalrendite: der Hebeleffekt

Eine wichtige Folge der Hypothekarfinanzierung ist der Hebeleffekt auf die Eigenkapitalrendite. Wenn die Rendite der Liegenschaft höher ist als der Hypothekarzins, verbessert die Fremdfinanzierung die Eigenkapitalrendite — und umgekehrt.

Rechenbeispiel

Kaufpreis CHF 1'200'000. Eigenkapital CHF 300'000 (25 %). Hypothek CHF 900'000 zu 1,47 % = CHF 13'230 Jahreszins. Nettomieteinnahmen nach Betriebskosten: CHF 60'000. Nettomieteinnahmen nach Zins: 60'000 − 13'230 = CHF 46'770. Eigenkapitalrendite: 46'770 / 300'000 = 15,6 %.

Ohne Fremdfinanzierung — also bei Barzahlung von CHF 1'200'000 — wäre die Rendite: 60'000 / 1'200'000 = 5,0 %Gesamtkapitalrendite. Der Hebeleffekt der Hypothek verdreifacht die Eigenkapitalrendite — solange der Zinssatz deutlich unter der Liegenschaftsrendite liegt.

Bei steigenden Zinsen kann sich dieser Effekt umkehren: Übersteigt der Hypothekarzins die Liegenschaftsrendite, arbeitet der Hebel gegen den Investor. Deshalb ist die Tragbarkeitsberechnung mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % ein sinnvoller Sicherheitspuffer.

Das Bankgespräch: worauf Banken bei Renditeliegenschaften achten

Banken beurteilen Kreditgesuche für Renditeliegenschaften nach anderen Kriterien als Eigenheimkredite. Die wichtigsten Faktoren sind der Verkehrswert der Liegenschaft — bestimmt durch eine bankinterne oder externe Schätzung — die Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen im Kontext der lokalen Marktlage, der GEAK-Status der Liegenschaft und allfällige Sanierungsrisiken, die finanzielle Situation des Kreditnehmers als Backstop sowie die Erfahrung des Vermieter im Umgang mit Renditeliegenschaften.

Eine gut dokumentierte Liegenschaft — mit aktuellem GEAK, vollständiger Mieterliste, Mietverträgen und Nebenkostenabrechnungen — gibt der Bank mehr Sicherheit und kann die Konditionen verbessern.

Wie SmartLandlord die Hypothekenverwaltung unterstützt

SmartLandlord speichert für jede Liegenschaft die Hypothekendetails: Betrag, Zinssatz, Zinsbindung, Verlängerungsdatum und Amortisationsplan. Das System berechnet für jede Liegenschaft die effektive Eigenkapitalrendite nach Hypothekarzins und Amortisation und vergleicht diese mit der Gesamtkapitalrendite. Ein Jahreskalender zeigt alle anstehenden Hypothekarverlängerungen über das gesamte Portfolio, damit Verlängerungsgespräche mit der Bank rechtzeitig geführt werden können.

Fazit

Hypotheken für Renditeliegenschaften in der Schweiz sind stärker reguliert als für Eigenheime: 25 % Eigenkapital, kein Einsatz von Vorsorgegeldern und eine Tragbarkeitsrechnung mit kalkulatorischen 5 % Zinssatz. Wer die Regeln kennt, kann die Finanzierungsstruktur optimal gestalten — mit gestaffelten Laufzeiten, bewusstem Einsatz des Hebeleffekts und einer Hypothekenwahl, die zur Risikotoleranz und zum Cashflow des Portfolios passt.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanzberatung. Für die konkrete Finanzierungsplanung empfehlen wir ein unabhängiges Hypothekargespräch.