Stockwerkeigentum vermieten — was Vermieter wissen müssen
Wer eine Eigentumswohnung in der Schweiz vermietet, ist nicht nur Vermieter — er ist gleichzeitig Mitglied einer Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Stimmrecht, Beitragspflicht und Bindung an Beschlüsse, die andere treffen. Der Erneuerungsfonds, die jährliche Eigentümerversammlung, das STWE-Reglement und die Wertquote prägen den Alltag und die Kosten des vermietenden Stockwerkeigentümers. Dieser Leitfaden erklärt, was das für Vermieter konkret bedeutet.
Das Stockwerkeigentum ist in der Schweiz seit 1965 im Zivilgesetzbuch verankert und die häufigste Form des Wohneigentums in Städten und Agglomerationen. Für Vermieter ist es die typische Ausgangslage beim Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung zur Vermietung.
Das Besondere am Stockwerkeigentum: Man ist Eigentümer der eigenen Einheit und gleichzeitig Miteigentümer aller gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes — Treppenhaus, Fassade, Dach, Lift, Aussenanlagen. Über diese Gemeinschaftsteile entscheidet nicht der einzelne Eigentümer allein, sondern die Stockwerkeigentümergemeinschaft als Kollektiv.
Für den vermietenden Stockwerkeigentümer entsteht daraus eine doppelte Verantwortungsstruktur: gegenüber dem Mieter als Vertragspartner im Mietverhältnis und gegenüber der Eigentümergemeinschaft als Miteigentümer. Beide Ebenen müssen verstanden und bewirtschaftet werden.
Das STWE-Reglement: die Hausverfassung
Wichtigste Grundlage für das Zusammenleben im Stockwerkeigentum ist das Reglement. Die Bestimmungen darin gehen den gesetzlichen Vorschriften vor — ausgenommen sind die zwingenden gesetzlichen Bestimmungen, die auch im Reglement nicht abgeändert werden dürfen. Volkshuisvesting Nederland
Das Reglement regelt unter anderem die Wertquoten der einzelnen Einheiten, die Kostenverteilung für gemeinschaftliche Bauteile, die Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen, den Erneuerungsfonds und die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung.
Für den Vermieter ist das Reglement in mehrfacher Hinsicht relevant. Erstens ist er an alle Bestimmungen des Reglements gebunden — auch wenn er bei der Beschlussfassung, die das Reglement erlassen hat, noch nicht Eigentümer war. Wurde damals eine Renovation der Fassade beschlossen, so ist man als neuer Eigentümer an diesen Beschluss gebunden und muss sich an den Kosten beteiligen. Zweitens können im Reglement Bestimmungen stehen, die die Vermietung der Einheit einschränken — etwa besondere Anforderungen an die Mieter oder Genehmigungspflichten durch die Gemeinschaft. Drittens gelten die Vorschriften des Reglements über den Hausordnung und die Nutzung der Gemeinschaftsräume auch für den Mieter — der Vermieter ist dafür verantwortlich, dass sein Mieter diese einhält. Bouw en Uitvoering
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung ist es daher unbedingt ratsam, das aktuelle Reglement und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sorgfältig zu lesen. Beschlossene aber noch nicht umgesetzte Sanierungen können erhebliche Zusatzkosten bedeuten.
Die Wertquote: Grundlage für Kosten und Stimmrecht
Jede Einheit im Stockwerkeigentum hat eine Wertquote — einen prozentualen Anteil am Gesamtwert der Liegenschaft. Die Wertquote richtet sich nicht nur nach der Fläche der Einheit. Hier spielen auch weitere Faktoren wie die Lage, die Ausrichtung und Aussicht, die Höhe über dem Boden, der Grundriss und die Zugänglichkeit eine Rolle. Bouw en Uitvoering
Die Wertquote bestimmt zwei wichtige Grössen: erstens den Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten — Erneuerungsfonds, Betriebskosten der gemeinschaftlichen Anlagen, Verwaltungskosten — und zweitens das Stimmrecht bei qualifizierten Entscheiden, die nicht nur die Kopfmehrheit, sondern auch die Wertquotenmehrheit erfordern.
Für den Vermieter ist die Wertquote also sowohl eine Kostengrösse als auch eine Machtposition in der Gemeinschaft. Wer eine grosse Einheit mit hoher Wertquote besitzt, trägt mehr Kosten — hat aber auch mehr Gewicht bei Abstimmungen über teure Sanierungen.
Die Eigentümerversammlung: Teilnahme ist Pflicht und Recht
Neben dem Reglement findet normalerweise einmal jährlich eine Eigentümerversammlung statt, auf der über neue Beschlüsse abgestimmt wird. Die Versammlung entscheidet über die Jahresabrechnung, die Jahresbeiträge in den Erneuerungsfonds, geplante Sanierungsmassnahmen und Änderungen des Reglements. Bouw en Uitvoering
Für einen vermietenden Stockwerkeigentümer, der nicht selbst im Gebäude wohnt, ist die Teilnahme an der Eigentümerversammlung dennoch wichtig — sie ist der einzige Ort, an dem er Einfluss auf Entscheide nimmt, die seine Kosten direkt betreffen. Beschlüsse der Versammlung binden alle Eigentümer, auch abwesende.
Die Beschlussfassung folgt je nach Entscheid unterschiedlichen Quoren. Für laufende Verwaltungsentscheide genügt die einfache Mehrheit der anwesenden Köpfe. Für grössere Sanierungen — die eine Wertvermehrung bedeuten — ist das qualifizierte Mehr erforderlich: die Mehrheit der Köpfe und die Mehrheit nach Wertquoten. Für Reglementänderungen ist in der Regel Einstimmigkeit oder eine Supermehrheit erforderlich.
Der Erneuerungsfonds: Rücklage für zukünftige Sanierungen
Der Erneuerungsfonds ist die kollektive Sparrücklage der Stockwerkeigentümergemeinschaft für künftige Sanierungen und Instandhaltungsmassnahmen an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes. Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband empfiehlt eine jährliche Einlage von mindestens 0,4 Prozent des Gebäudeversicherungswertes pro Jahr. Huis Verkopen
Die Höhe der jährlichen Einlage wird durch die Eigentümerversammlung beschlossen. Die Mittel des Fonds dürfen nur für Unterhalts- und Instandstellungsarbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen verwendet werden. Über die Verwendung der Gelder im Erneuerungsfonds entscheidet grundsätzlich die Versammlung der Stockwerkeigentümer. Huis Verkopen
Für den Vermieter sind die Fondsbeiträge ein jährlicher Fixkostenfaktor, der in die Renditeberechnung einfliesst. Ist der Erneuerungsfonds bei Kauf einer Wohnung niedrig oder nicht vorhanden, drohen bei anstehenden Sanierungen ausserordentliche Sondereinlagen — ein erhebliches finanzielles Risiko.
Steuerliche Behandlung der Fondsbeiträge
Die in den Erneuerungsfonds eingezahlten Beiträge können als Unterhaltskosten steuerlich abgezogen werden — sofern die Fondsmittel ausschliesslich für Unterhaltskosten der Gemeinschaftsanlagen verwendet werden und eine Rückerstattung der Mittel ausgeschlossen ist. Dies entspricht der geltenden Praxis der Kantone.
Die Modernisierung des Stockwerkeigentumsrechts 2026
Im Mai 2026 hat der Bundesrat einen Gesetzesentwurf zur Modernisierung des Stockwerkeigentumsrechts verabschiedet. Auf die generelle Pflicht zur Errichtung eines Erneuerungsfonds will der Bundesrat hingegen trotz einzelner Forderungen in der Vernehmlassung verzichten — eine solche würde zu stark in die Autonomie der Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer eingreifen. Zur Verbesserung der Rechtssicherheit schlägt der Bundesrat jedoch vor, Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen künftig explizit zu regeln. Eerste Kamer der Staten-Generaal
Für vermietende Stockwerkeigentümer ändert sich durch diese Reform im Kern nichts — der Erneuerungsfonds bleibt freiwillig, und die Beschlussfassung der Gemeinschaft folgt weiterhin den bestehenden ZGB-Regeln. Die Reform zielt primär auf mehr Klarheit bei Sondernutzungsrechten und bei Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft.
Die Beziehung zwischen Mieter und Gemeinschaft
Der Mietvertrag besteht zwischen dem Eigentümer und dem Mieter — nicht zwischen dem Mieter und der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Der Mieter hat gegenüber der Gemeinschaft keine direkten Rechte und Pflichten. Dennoch ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass sein Mieter die Hausordnung und das STWE-Reglement respektiert.
Hält der Mieter die Hausordnung nicht ein — störender Lärm, unsachgemässe Nutzung der Waschküche, falsche Entsorgung — hat die Gemeinschaft keine direkte Handhabe gegen den Mieter. Sie wendet sich an den Eigentümer als Mitglied der Gemeinschaft. Dieser muss seinerseits mietrechtlich gegen den Mieter vorgehen. Im schlimmsten Fall kann andauerndes Fehlverhalten des Mieters eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen.
Es empfiehlt sich daher, die wichtigsten Bestimmungen der Hausordnung und des STWE-Reglements, die den Mieter betreffen, als Anhang in den Mietvertrag aufzunehmen und vom Mieter unterschreiben zu lassen. Damit ist dokumentiert, dass der Mieter die Regeln zur Kenntnis genommen hat.
Was vor dem Kauf einer STWE-Wohnung zur Vermietung geprüft werden muss
Das aktuelle STWE-Reglement und die Hausordnung vollständig lesen — insbesondere auf Einschränkungen für die Vermietung oder besondere Auflagen für Mieter achten.
Die Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen sichten — um zu erkennen, welche Sanierungen beschlossen sind oder diskutiert werden.
Den Stand des Erneuerungsfonds prüfen — ein unzureichend gefüllter Fonds ist ein direktes Risiko für ausserordentliche Sondereinlagen.
Die aktuelle und zukünftige Höhe der monatlichen STWE-Beiträge kennen — sie fliessen als Fixkostenfaktor in die Renditeberechnung ein.
Den GEAK-Status des Gebäudes prüfen — bei schlechter Energieklasse drohen mittelfristig kostspielige Sanierungen, über die die Gemeinschaft entscheidet.
Wie SmartLandlord die STWE-Verwaltung unterstützt
SmartLandlord speichert für jede STWE-Wohnung im Portfolio die relevanten Gemeinschaftsdaten: jährliche STWE-Beiträge, Stand des Erneuerungsfonds, Wertquote und Datum der nächsten Eigentümerversammlung. Beschlüsse der Versammlung mit Kostenwirkung — geplante Sanierungen, Sondereinlagen — werden als Posten in der Renditevorschau der Liegenschaft berücksichtigt. Das Dokumentenmodul archiviert Reglement, Hausordnung und Versammlungsprotokolle direkt beim Liegenschaftsdossier.
Fazit
Wer eine Stockwerkeigentumswohnung in der Schweiz vermietet, trägt eine doppelte Verantwortung — gegenüber dem Mieter und gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Das STWE-Reglement, der Erneuerungsfonds und die Eigentümerversammlung sind keine Nebensache, sondern direkte Kostenfaktoren und Risikogrössen für das Mietrendement. Wer sie kennt und aktiv bewirtschaftet, vermeidet Überraschungen und schützt seine Rendite.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten STWE-Fragen empfehlen wir die Beratung durch den HEV oder den Schweizer Stockwerkeigentümerverband.
