Referenzzinssatz 2026: Was Vermieter jetzt wissen müssen
Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt per 2. März 2026 unverändert bei 1,25 % — und bestimmt damit direkt, ob Vermieter den Mietzins erhöhen dürfen und ob Mieter eine Senkung verlangen können. Wer als Vermieter seinen Vertragsbestand nicht kennt, riskiert entweder unberechtigte Mietforderungen oder ungenutzte Erhöhungsmöglichkeiten. Dieser Leitfaden erklärt das System von Grund auf — mit konkreten Zahlen, Fristen und Formvorschriften für 2026.
In wenigen anderen Ländern Europas ist der Zusammenhang zwischen Hypothekarzinsen und Mietpreisen so direkt und rechtlich verbindlich geregelt wie in der Schweiz. Der hypothekarische Referenzzinssatz ist keine reine Statistik — er ist ein gesetzlicher Mechanismus, der für Millionen von Mietverhältnissen bestimmt, wann der Vermieter den Mietzins erhöhen darf und wann der Mieter eine Senkung verlangen kann.
Für Vermieter mit mehreren Liegenschaften heisst das: Jede Veränderung des Referenzzinssatzes muss gegen den vertraglich massgeblichen Referenzzinssatz jedes einzelnen Mietvertrags geprüft werden. Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Was bei einer Wohnung aus 2018 gilt, gilt bei einer aus 2024 nicht.
Was der Referenzzinssatz tatsächlich ist
Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich publiziert. Grundlage ist der volumengewichtete Durchschnittszinssatz aller laufenden Hypothekarforderungen der Schweizer Banken — erhoben von der Schweizerischen Nationalbank zu den Stichtagen 31. März, 30. Juni, 30. September und 31. Dezember. Der berechnete Durchschnitt wird kaufmännisch auf das nächste Viertelprozent gerundet. Das ergibt den massgeblichen Referenzzinssatz.
Publikationen jeweils Anfang März, Juni, September und Dezember. Der nächste Termin nach diesem Artikel: Anfang Juni 2026.
Weil rund 75 bis 80 Prozent aller Schweizer Hypotheken Festhypotheken mit Laufzeiten zwischen 5 und 15 Jahren sind, reagiert der Referenzzinssatz mit erheblicher Verzögerung auf Bewegungen des SNB-Leitzinses. Eine Leitzinssenkung im April schlägt sich erst über Monate oder Jahre in den Durchschnittsdaten der Hypothekenbücher nieder. Das ist die häufigste Verwechslung: Wer den SNB-Leitzins mit dem Referenzzinssatz gleichsetzt, irrt strukturell. Der eine ist Geldpolitik, der andere Mittelwert eines trägen Bestandsdurchschnitts.
Stand und Aussichten 2026
Der Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent und wurde am 3. März 2026 bestätigt. Der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz beträgt nach den letzten BWO-Daten 1,32 Prozent — leicht gesunken vom Vorquartal, aber noch klar innerhalb des Korridors.
Die Mechanik der Anpassung: Der Referenzzinssatz bleibt unverändert bei 1,25 Prozent, solange der Durchschnittszinssatz zwischen 1,13 und 1,37 Prozent liegt. Steigt er über 1,37, springt der Referenzzinssatz auf 1,50 Prozent. Fällt er unter 1,13, geht er auf 1,00 Prozent.
Was die grossen Banken für 2026 erwarten: UBS hält einen Anstieg auf 1,50 Prozent gegen Jahresende für möglich, sofern der Aufwärtstrend bei den langfristigen Zinsen anhält. Migros Bank und ZKB sehen eine Bewegung "schwerlich vor Ende 2026". Raiffeisen rechnet erst 2027 mit einer Veränderung — und dann eher nach oben als nach unten. Eine weitere Senkung auf 1,00 Prozent gilt als unwahrscheinlich. In der gesamten Negativzinsphase 2015–2022 war der Durchschnittssatz nie unter 1,125 gefallen.
Praktische Folge: Die meisten Vermieter haben im Jahr 2026 Zeit zum Sortieren — keine sofortige Anpassungswelle, aber durchaus offene Senkungsansprüche bei Altverträgen.
Wie eine Mietzinsanpassung rechnerisch funktioniert
Der Referenzzinssatz ist nicht der Mietzins. Er ist die gesetzliche Bezugsgrösse, gemäss Art. 269a OR und Art. 13 VMWG.
Wenn der Referenzzinssatz steigt — und der vertraglich massgebliche Satz tiefer liegt — kann der Vermieter den Nettomietzins erhöhen. Die Schweregrade nach VMWG:
- Bei Referenzzinssätzen unter 5 Prozent: 3 % Erhöhung pro 0,25 Prozentpunkt Anstieg.
- Bei 5 bis 7 Prozent: 2,5 % pro 0,25 Prozentpunkt.
- Über 7 Prozent: 2 % pro 0,25 Prozentpunkt.
Auf dem aktuellen Niveau gilt also schlicht: pro 0,25 Prozentpunkte Anstieg sind 3 Prozent Mietzinserhöhung zulässig — vorausgesetzt, der Vermieter handelt aktiv und formal korrekt.
Wenn der Referenzzinssatz sinkt, hat der Mieter einen Anspruch auf Senkung. Die Asymmetrie ist mathematisch: 0,25 Prozentpunkte Senkung des Referenzzinssatzes ergeben einen Senkungsanspruch von 2,91 Prozent — das ist die umgekehrte Rechnung zu +3 % (1/1,03 = 0,9709, also −2,91 %).
Aber: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, von sich aus zu senken. Der Mieter muss aktiv ein Herabsetzungsbegehren stellen. In der Praxis tut dies weniger als ein Viertel der berechtigten Mieter. Wer als Vermieter mit Altverträgen aus der Zeit höherer Referenzzinssätze (1,75 % oder 1,50 %) operiert, hat oft jahrelang Mietzinsen kassiert, die rechtlich anfechtbar wären — wird aber selten herausgefordert.
Stellt ein Mieter ein Senkungsbegehren, hat der Vermieter 30 Tage Zeit zur Reaktion: Senkung gewähren, Senkung mit Gegenpositionen verrechnen, oder ablehnen.
Die Asymmetrie — warum Senkungen oft nicht voll durchschlagen
Das System ist bewusst nicht symmetrisch. Vermieter dürfen bei jeder Mietzinsanpassung — ob als Erhöhung oder als Antwort auf ein Senkungsbegehren — folgende Gegenpositionen geltend machen:
Teuerung nach Landesindex der Konsumentenpreise, mit 40 Prozent anrechenbar (Art. 16 VMWG). Aufgelaufen wird ab dem Zeitpunkt der letzten Mietzinsanpassung. Bei einem fünf Jahre alten Mietverhältnis kann das je nach Indexverlauf schnell 1 bis 2 Prozent ausmachen.
Allgemeine Kostensteigerungen, in der Praxis von vielen Schlichtungsbehörden pauschal mit rund 0,5 Prozent pro Jahr akzeptiert. Auch das wird ab letzter Anpassung gerechnet — und ist kantonal nicht ganz einheitlich.
Wertvermehrende Investitionen, sofern nachweisbar und nicht durch Förderbeiträge gedeckt.
Konkrete Folge: Ein Senkungsanspruch von 2,91 Prozent verschwindet bei einem Mieter mit drei Jahren Vertragslaufzeit oft weitgehend, sobald der Vermieter Teuerung von 1,2 Prozent und allgemeine Kostensteigerungen von 1,5 Prozent dagegenrechnet. Das Resultat: Der Mieter hat formal recht, finanziell aber kaum etwas gewonnen.
Für Vermieter mit System ist das der entscheidende Punkt: Die Dokumentation der Teuerung und der allgemeinen Kostensteigerungen seit der letzten Anpassung sollte griffbereit liegen, bevor das erste Senkungsbegehren auf dem Tisch landet — nicht nachträglich konstruiert werden müssen.
Was bei einer Mietzinserhöhung formal zwingend ist
Eine Mietzinserhöhung, die nicht den Formvorschriften entspricht, ist anfechtbar — im Extremfall nichtig. Diese vier Punkte sind nicht verhandelbar:
Amtliches Formular des Kantons. Briefe, E-Mails, WhatsApp-Nachrichten reichen nicht. Das Formular gibt es bei der kantonalen Schlichtungsbehörde oder beim HEV. Jeder Kanton hat eine eigene Version — Verwechslungen kommen vor.
Zustellung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist. Bei dreimonatiger Kündigungsfrist auf Ende März: Formular muss spätestens am 20. Dezember beim Mieter sein. Die Erhöhung tritt frühestens auf den nächsten Kündigungstermin in Kraft — also faktisch ab April.
Vollständige Begründung im Formular. Der bisherige Referenzzinssatz, der neue Referenzzinssatz, die berechnete prozentuale Erhöhung, allenfalls die Teuerungs- und Kostensteigerungspositionen — alles muss nachvollziehbar dokumentiert sein. Eine pauschale "Anpassung an Marktbedingungen" reicht nicht.
Eingeschriebener Versand. Die Beweislast für den Zugang liegt beim Vermieter. Bei Familienwohnung: separate Zustellung an beide Ehegatten/eingetragene Partner.
Der Mieter hat nach Erhalt 30 Tage Zeit, die Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Formfehler sind der häufigste Grund, dass Erhöhungen erfolgreich angefochten werden — nicht inhaltliche Streitigkeiten.
Rechenbeispiel: Mietzinserhöhung bei Anstieg des Referenzzinssatzes
Hypothetisch: Der Referenzzinssatz steigt im September 2026 auf 1,50 Prozent. Eine Wohnung, deren Mietzins zuletzt auf Basis 1,25 Prozent festgesetzt wurde. Aktueller Nettomietzins CHF 1'800 monatlich. Die letzte Anpassung erfolgte vor drei Jahren.
Berechnung: Anstieg um 0,25 Prozentpunkte → 3 Prozent Erhöhung → CHF 54 pro Monat. Neuer Mietzins: CHF 1'854.
Plus Teuerung: Steigt der LIK in den drei Jahren um beispielsweise 2,8 Prozent, sind davon 40 Prozent anrechenbar = 1,12 Prozent → zusätzlich CHF 20 pro Monat.
Plus allgemeine Kostensteigerungen: 3 × 0,5 % = 1,5 % → CHF 27 pro Monat.
Total mögliche Erhöhung: CHF 101 pro Monat oder rund 5,6 Prozent. Neuer Mietzins CHF 1'901 — vorausgesetzt, die Erhöhung wird formal korrekt mit allen Begründungspositionen im Formular angezeigt.
Rechenbeispiel: Mieter stellt Senkungsbegehren
Eine Wohnung, deren Mietzins 2023 auf Basis Referenzzinssatz 1,50 Prozent festgesetzt wurde. Aktueller Mietzins CHF 1'900 monatlich. Der Referenzzinssatz steht heute bei 1,25 Prozent — also 0,25 Prozentpunkte tiefer als die Vertragsgrundlage.
Senkungsanspruch des Mieters: 2,91 Prozent von CHF 1'900 = CHF 55 pro Monat.
Gegenrechnung des Vermieters seit 2023:
- Teuerung 40 % von angenommenen 3,5 % LIK-Anstieg = 1,4 % → CHF 27
- Allgemeine Kostensteigerungen 3 × 0,5 % = 1,5 % → CHF 29
Netto bleibt vom Senkungsanspruch wenig — in diesem Fall sogar leicht negativ. Der Vermieter könnte sogar argumentieren, der Mietzins müsste eigentlich steigen.
Vorgehen des Mieters: Herabsetzungsbegehren per Einschreiben an den Vermieter. Vermieter hat 30 Tage zur Antwort. Bei Ablehnung oder Schweigen: Schlichtungsgesuch beim zuständigen Schlichtungsbehörde innerhalb 30 Tagen nach Empfang der Antwort beziehungsweise Ablauf der 30-Tages-Frist.
Was Vermieter mit mehreren Liegenschaften jetzt machen sollten
Drei Dinge — der Reihe nach.
Zuerst die Inventur: Für jeden laufenden Mietvertrag den vertraglich massgeblichen Referenzzinssatz feststellen. Er steht im Mietvertrag oder in der letzten dokumentierten Anpassung. Verträge mit Basis 1,50 % oder 1,75 % markieren — dort schlummert ein Senkungsanspruch des Mieters, sobald jemand ihn geltend macht.
Dann die Gegenrechnung vorbereiten: Aufgelaufene Teuerung seit jeweils der letzten Mietzinsanpassung errechnen (LIK-Werte vom Bundesamt für Statistik), allgemeine Kostensteigerungen dokumentieren, wertvermehrende Investitionen mit Belegen ablegen. Diese Berechnung jetzt machen, nicht erst, wenn das eingeschriebene Herabsetzungsbegehren auf dem Tisch liegt — dann sind 30 Tage knapp.
Schliesslich das Monitoring: Die Publikationstermine im Juni und September 2026 im Kalender. Bei einer Bewegung — egal ob Anstieg oder Senkung — innerhalb von wenigen Wochen die betroffenen Verträge identifizieren und das weitere Vorgehen entscheiden. Bei einem Anstieg auf 1,50 Prozent würden weite Teile der Schweizer Mietverträge plötzlich erhöhungsberechtigt — eine Welle, die nur diejenigen Vermieter sauber bewältigen, die ihre Daten beisammen haben.
Fazit
Der Referenzzinssatz ist Herzstück und Schnittstelle des Schweizer Mietrechts. Für Vermieter ist er gleichzeitig Chance und Risiko: Chance, weil er das einzige gesetzlich verankerte Instrument ist, mit dem laufende Mietzinse periodisch erhöht werden können. Risiko, weil sinkende Sätze Senkungsbegehren auslösen — die nur mit sauberer Gegenrechnung und innerhalb der Formvorschriften zu bewältigen sind.
2026 verspricht vorerst Stabilität. Das ist die Gelegenheit, den Vertragsbestand zu sortieren und die Gegenpositionen aufzubauen — damit ein allfälliger Anstieg auf 1,50 Prozent Ende 2026 oder Anfang 2027 nicht zur administrativen Überforderung wird, sondern zur strukturierten Umsetzung. Wer seinen Vertragsbestand nicht kennt, agiert auch hier im Blindflug.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Mietzinsstreitigkeiten empfehlen wir die Konsultation einer auf Mietrecht spezialisierten Anwaltskanzlei oder des kantonalen Hauseigentümerverbands (HEV). Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO, bwo.admin.ch) vierteljährlich publiziert; die nächste Bekanntgabe erfolgt Anfang Juni 2026. Stand der Angaben: Mai 2026.
