Wo in der Schweiz lohnt sich eine Mietimmobilie kaufen?
Zürich: CHF 16'000 pro Quadratmeter Wohnungspreis und eine Bruttorendite von rund 3,1 %. Jura: CHF 4'000 bis 5'000 pro Quadratmeter und Renditen über 3,5 %. Die Schweiz zeigt ein klares Muster: Die teuersten Lagen rentieren am wenigsten — und trotzdem kaufen die meisten Investoren dort. Dieser Leitfaden analysiert, welche Regionen und Objekttypen 2026 die beste Kombination aus Rendite, Risiko und Liquidität bieten.
Die Schweiz ist einer der teuersten Immobilienmärkte der Welt — und gleichzeitig einer der transparentesten. Preisdaten pro Region, der Referenzzinssatz als einheitlicher Mietzins-Anker, die langfristige Wertstabilität: Wer hier investiert, hat mehr Information als in fast jedem anderen Markt. Was er nicht hat, sind hohe laufende Renditen.
Seit der Jahrtausendwende haben sich die Immobilienpreise mehr als verdoppelt. Im gleichen Zeitraum sind die Bruttorenditen für Mehrfamilienhäuser von rund 6,5 % auf 3,5 % gesunken. Wer heute kauft, kauft in einen Markt mit stabilen, aber bescheidenen laufenden Erträgen — und mit der Annahme, dass die Wertsteigerung ein wesentlicher Teil der Gesamtrendite bleibt.
Die Zahlen für 2025: Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser verteuerten sich im ersten Quartal 2026 erneut deutlich, das ganze Jahr 2025 brachte schweizweit rund 3,5 % Preisanstieg bei Wohneigentum. UBS erwartet für 2026 weitere 3 % Plus, Wüest Partner 2,8 % bei Eigentumswohnungen, einzelne Regionen deutlich darüber. Hauptgründe: knappes Angebot, Bevölkerungswachstum, tiefe Hypothekarzinsen (SNB-Leitzins steht bei 0 %, der hypothekarische Referenzzinssatz für Mieten bei 1,25 %).
Das Renditeparadox: teuerste Kantone, tiefste Renditen
Der Schweizer Markt hat eine Eigenheit, die für Investoren zentral ist: Die teuersten Lagen bringen die tiefsten Bruttorenditen. Klingt offensichtlich — die Konsequenz wird trotzdem regelmässig unterschätzt.
Wüest Partner und Fahrländer Partner zeigen für Mehrfamilienhäuser bei Neuabschlüssen ein klares regionales Bild: Raum Zürich rund 3,1 %, Genferseeregion 3,6 %, Mittelland 4,1 %, Region Basel 3,4 %. Bei vermieteten Eigentumswohnungen geht der Bogen weiter auseinander: höchste Renditen in Kantonen Jura, Glarus, Wallis, Neuenburg, Tessin, Solothurn, Basel-Landschaft und Schaffhausen — tiefste in Waadt, Bern und Zug.
Der Grund für diese Schere: Über zwei Jahrzehnte stiegen die Kaufpreise schneller als die Mieten. Die Mieten sind über den Referenzzinssatz gedämpft, die Kaufpreise vom Markt frei bestimmt. Ergebnis: Kaufpreis explodiert, Mietzins folgt mit Verzögerung — Rendite sinkt.
Was bei der Renditebetrachtung aber zentral ist, und der Originalbefund "Jura hat die höchste Rendite" verschleiert: Die hohen Renditen kommen mit hohen Leerstandsrisiken. Per 1. Juni 2025 lag die Leerstandsquote im Kanton Jura bei 3,03 %, im Kanton Solothurn bei 2,05 % — die einzigen beiden Kantone über 2 %. Dagegen Genf 0,34 %, Zug 0,42 %, Zürich 0,48 %. Wer eine 3,5 %-Bruttorendite in Jura realisiert, akzeptiert ein dreimal höheres Leerstandsrisiko als in Zürich. Die Risikoprämie ist real.
Die wichtigsten Märkte im Vergleich
Zürich — niedrige Rendite, maximale Sicherheit
Zürich ist der teuerste Wohnmarkt der Schweiz. Eigentumswohnungen in guten Lagen kosten über CHF 16'000 pro Quadratmeter, Einfamilienhäuser im Stadtgebiet selten unter zwei Millionen. Bruttorenditen für vermietete Wohnungen liegen bei rund 3 bis 3,5 %, netto bei knapp 2 %.
Warum kaufen Investoren trotzdem? Drei Gründe. Die Leerstandsquote ist mit 0,48 % strukturell tief, Mieter findet man schneller, als ein Inserat schalten dauert. Die Wertstabilität ist historisch aussergewöhnlich — auch durch Krisen hindurch. Und die Liquidität: Eine Zürcher Liegenschaft lässt sich jederzeit und zu fairen Preisen verkaufen.
Für Investoren mit langem Zeithorizont, die Wertsteigerung wichtiger nehmen als Cashflow, bleibt Zürich rational. Für solche, die jeden Monat positive Liquidität brauchen, ist der Markt eng.
Genf und Genferseeregion — internationaler Markt, andere Spielregeln
Genf ist mit etwa CHF 17'000 pro Quadratmeter der teuerste Schweizer Wohnimmobilienmarkt überhaupt. Was den Markt von Zürich unterscheidet: die internationale Nachfrage. Diplomaten, UNO-Mitarbeitende, Mitarbeiter internationaler Organisationen und Pharma-Konzerne aus dem nahen Lausanne — eine Mieterschaft, die mit dem nationalen Mietrecht weniger zu tun hat und höhere Preise bezahlt, ohne den Referenzzinssatz-Reflex.
Bruttorenditen für Mehrfamilienhäuser in der Genferseeregion liegen bei rund 3,6 % — etwas höher als in Zürich. Im gehobenen Segment für internationale Nutzer können Mieten erzielt werden, die deutlich über dem im Referenzzinssatz verankerten Mittel liegen — weil die Mieter wenig anfechten und im Schnitt nach 2–3 Jahren wieder weiterziehen. Das Genfer LDTR (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations) hat allerdings eine eigene Logik bei Sanierungen, die Investoren kennen müssen.
Mittelland — die beste Balance
Das Schweizer Mittelland — Aargau, Solothurn, Teile von Bern und Baselland, Thurgau, Region Winterthur — gilt unter Marktbeobachtern als bestes Rendite-Risiko-Verhältnis für private Investoren.
Bruttorenditen für Mehrfamilienhäuser liegen bei rund 4,1 % — deutlich über den Grossstädten. Die Kaufpreise sind moderat genug, um mit 25 % Eigenkapital realistisch einzusteigen. Und die Leerstandsquoten sind in gut erschlossenen Mittelstädten mit Pendlerverbindung zu Zürich, Bern oder Basel niedrig — das sind die Orte, in die Familien ziehen, die sich Zentrumsmiete nicht mehr leisten oder leisten wollen.
Konkrete Beispiele: Aarau, Baden, Brugg und Lenzburg im Aargau. Olten, Solothurn-Stadt. Frauenfeld und Weinfelden im Thurgau. Winterthur und Umgebung. Die Mieter sind dort meist langfristiger orientiert als in der Innenstadt von Zürich — was die Wechselkosten reduziert.
Basel — wirtschaftlicher Anker
Basel hat eine Bruttorendite für Mehrfamilienhäuser von rund 3,4 % — im unteren Mittelfeld. Die Stärke des Markts liegt anderswo: Pharma (Roche, Novartis), Logistik (Hafen), grenzüberschreitendes Einzugsgebiet mit Frankreich und Deutschland. Mieterschaft mit hoher Kaufkraft, oft langjährige Konzernanstellungen.
Bei Eigentumswohnungen zur Vermietung erzielt Basel-Stadt 3,17 % — überdurchschnittlich für die Schweiz und deutlich über Genf, Zürich oder Bern. Für Investoren, die einen wirtschaftlich getragenen Markt mit moderateren Einstiegspreisen suchen, lohnt der Blick auf Basel.
Bern — die Hauptstadtprämie ohne Renditepremium
Bern ist als Hauptstadt mit stabiler Mieternachfrage (Bundesverwaltung, Bundespersonal) ein sicherer, aber renditeschwacher Markt. Bruttorenditen für Eigentumswohnungen mit 2,26 % — fast am Boden der Skala, obwohl die Kaufpreise unter Zürich und Genf liegen.
Die Erklärung: Berner Mieten sind traditionell tief und entwickeln sich wenig dynamisch. Berner Kaufpreise haben die Hauptstadtprämie eingepreist. Beides zusammen — moderate Preise, sehr moderate Mieten — ergibt für Investoren mit Renditefokus ein wenig attraktives Setup. Für Eigennutzer dagegen attraktiver Markt.
Tourismuslagen — Potenzial mit Volatilität
Wallis, Graubünden, Berner Oberland — Tourismuskantone bieten spezifische Chancen, vor allem für Ferienwohnungen und gemischte Nutzungen aus Langzeit- und Kurzzeitvermietung. Bruttorenditen können hier deutlich höher liegen als in städtischen Märkten — saisonal verteilt, dafür im Sommer und Winter abhängig von Schnee, Wechselkurs und internationaler Reisenachfrage.
Die Lex Weber (formell: Zweitwohnungsgesetz, ZWG) begrenzt seit 2013 den Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden mit Zweitwohnungsanteil über 20 %. Das macht bestehende Liegenschaften in begehrten Feriendestinationen knapp und preisresistent — gleichzeitig erschwert es jede Erweiterung. Für Investoren bedeutet das: Bestand kaufen, nicht Neubau planen.
Mehrfamilienhäuser vs. Eigentumswohnungen — was rentiert besser?
Eigentumswohnung zur Vermietung: Einstieg ab CHF 600'000 möglich, Verwaltung simpel, Verkaufsmarkt liquide. Aber: Die Stückpreise werden vom Wohnkäufermarkt bestimmt, nicht vom Anlegermarkt. Heisst: Sie zahlen den Preis, den ein Selbstnutzer auch zahlen würde, aber bekommen nur den Mietzins. Renditen sind entsprechend tiefer.
Mehrfamilienhaus: Risikostreuung (ein Mieterwechsel bedeutet 10 oder 20 % Leerstand, nicht 100 %), Skaleneffekte bei Verwaltung und Unterhalt, oft bessere Renditen pro investiertem Franken. Aber: Bei einem Objekt von zwei Millionen sind CHF 500'000 Eigenkapital fällig — und einen guten Bestand zu finden ist mit Wartelisten und Bieterverfahren verbunden.
Was eine gute Renditelage ausmacht
Fünf Kriterien, die Investoren systematisch prüfen sollten — und die jenseits der Bruttorendite den Unterschied machen:
Nachfragebasis. Gibt es eine strukturelle Mieternachfrage — durch Beschäftigungsschwerpunkte, Universität, Verwaltung, Zugang zu einem Agglomerationszentrum? Eine stabile Nachfrage ist wertvoller als ein aktuell hoher Mietzins.
Leerstandsquote. Lagen mit Leerständen unter 1,5 % bieten substantiell mehr Sicherheit. Das BFS publiziert die kantonalen Werte jährlich per 1. September für den Stichtag 1. Juni. Wer die Werte für die eigene Region nicht kennt, recherchiert eine halbe Stunde, bevor er sechsstellig investiert.
Preisentwicklung. Steigt der Markt oder stagniert er? Regionen mit Bevölkerungswachstum und gleichzeitig unzureichendem Neubauvolumen sind die Wertsteigerungs-Kandidaten. Das schweizerische Bauvolumen ist seit 2017 rückläufig — die Knappheit ist strukturell.
Liquidität im Verkaufsfall. In welchem Zeitraum und zu welchem Abschlag liesse sich die Liegenschaft verkaufen, wenn es schnell gehen müsste? Ländliche Peripherie hat oft strukturelle Liquiditätsprobleme — sechs Monate Vermarktungszeit sind dort kein Ausreisser.
Mietrechtlicher Spielraum. Liegt die aktuelle Miete unter dem mietrechtlich Zulässigen — und kann sie bei Mieterwechsel oder Referenzzinssatz-Anpassung angehoben werden? Das ist ein unterschätzter Werttreiber: Eine Liegenschaft mit zehn Mietverhältnissen auf 1,75 % Referenzzinssatz-Basis trägt nach Anpassung auf die marktüblichen Verhältnisse messbar mehr.
Fazit
Die beste Renditelage in der Schweiz ist selten die bekannteste. Zürich und Genf bieten Sicherheit und Liquidität, aber wenig Cashflow. Das Mittelland und die wirtschaftsnahen Mittelstädte bieten das bessere Rendite-Risiko-Profil — mit stabiler Mieternachfrage, moderaten Einstiegspreisen und realistischen Wertsteigerungserwartungen. Jura und Solothurn locken mit 3,5 % Bruttorendite, kommen aber mit 2 bis 3 % Leerstandsrisiko.
Wer sich nur auf die Bruttorendite verlässt, kauft das halbe Bild. Wer Nachfragebasis, Leerstand, Liquidität und mietrechtlichen Spielraum systematisch prüft, findet auch in einem teuren Markt die richtigen Objekte — und sieht oft, dass die "langweilige" Mittellandstadt rentabler ist als die prestigeträchtige Zürcher Adresse.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Anlageberatung. Die genannten Renditen sind Orientierungswerte und können je nach Objekt, Mikrolage und Bauzustand erheblich abweichen. Alle Marktdaten mit Stand Mai 2026.
