Mietrecht Schweiz 2026: Rechte und Pflichten des Vermieters

Das Schweizer Mietrecht steht im Achten Titel des Obligationenrechts (Art. 253 ff. OR), ergänzt durch die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Es ist mieterfreundlich und setzt dem Vermieter in zentralen Bereichen enge Grenzen: Mietzinsgestaltung, Kündigung, Nebenkosten, Mietzinsdepot. Gleichzeitig gibt es klare Rechte für den Vermieter — solange die Form gewahrt bleibt.

Das ist die entscheidende Stelle. Inhaltlich sind die Spielräume des Vermieters oft grösser, als man denkt. Aber wer die Formvorschriften verletzt, verliert seine Ansprüche unabhängig davon, wie berechtigt sie sachlich wären. Eine Kündigung auf falschem Formular ist nichtig — egal, wie gut der Grund war.

Was der Vermieter beim Übergeben und während der Miete schuldet

Nach Art. 256 OR muss die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben werden — und in diesem Zustand erhalten bleiben. Konkret: sauber, funktionstüchtig, mängelfrei beim Einzug. Heizung in der Heizperiode funktionsfähig. Schimmel, Feuchtigkeit, strukturelle Mängel sind Sache des Vermieters, sofern der Mieter sie nicht selbst zu vertreten hat.

Das Übergabeprotokoll ist hier das entscheidende Dokument. Bei Streitigkeiten über Schäden — bei Auszug, bei Schadenersatzforderungen — entscheidet die Beweislast. Ein sauber ausgefülltes Protokoll, unterschrieben von beiden Seiten, mit Datum und allenfalls Fotos, hat vor Schlichtungsbehörde und Gericht massives Gewicht. Ohne Protokoll ist die Beweislage des Vermieters fast immer schwächer. Wer einen Mietzinsabzug durchsetzen will, ohne dokumentieren zu können, in welchem Zustand er die Wohnung übergeben hat, hat schon halb verloren.

Kleinreparaturen — wo sich die Rechtspraxis verschoben hat

Hier hat sich in den letzten Jahren etwas Wichtiges verändert.

Nach Art. 259 OR muss der Mieter den kleinen Unterhalt selbst tragen. Klassische Beispiele: Ölen von Scharnieren, Festziehen einer Steckdosen-Schraube, Ersetzen von Backblech, Duschschlauch, WC-Deckel, Glühbirne, Sicherung. Auch das Entstopfen eines Lavabo-Syphons mit einfachen Mitteln. Voraussetzung: Es geht ohne Fachkenntnisse und ohne spezielles Werkzeug.

Die alte Faustregel "bis CHF 150–200 zahlt der Mieter, darüber der Vermieter" gilt nicht mehr unbedingt. Verschiedene Gerichte haben in den letzten Jahren klargestellt: Massgebend ist nicht der Betrag, sondern die Machbarkeit. Sobald eine Reparatur nur durch eine Fachperson ausgeführt werden kann, ist der Vermieter zuständig — auch wenn die Rechnung unter CHF 150 liegt. Der Mieter muss zwar zum Beispiel ein Backblech selbst ersetzen, auch wenn es CHF 80 kostet. Aber er muss nicht den defekten Reglerschalter am Herd reparieren lassen, selbst wenn die Reparatur nur CHF 100 ausmacht — das geht ohne Fachperson nicht.

Noch wichtiger für Vermieter: Mietvertragsklauseln, die mehr als den kleinen Unterhalt auf den Mieter abwälzen, sind ungültig. "Der Mieter trägt Reparaturen bis 1 % der Jahresmiete" oder "Reparaturen bis CHF 500" — solche Klauseln sind nichtig, auch wenn der Mieter unterschrieben hat. Der kleine Unterhalt ist einseitig zwingendes Mietrecht.

Wer als Vermieter heute noch Verträge mit solchen Klauseln verwendet, riskiert Rückforderungsansprüche bei jedem Auszug.

Nebenkosten — die häufigste Streitquelle

Nebenkosten (Art. 257a/257b OR) sind das Entgelt für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen: Heizung, Warmwasser, Reinigung gemeinsamer Anlagen, Hauswartung, Kehricht, Treppenhausstrom, manchmal Liftunterhalt — und öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch ergeben.

Drei Punkte, an denen Vermieter regelmässig scheitern:

Was nicht im Mietvertrag steht, kann nicht verrechnet werden. Nebenkosten müssen ausdrücklich und einzeln im Mietvertrag aufgelistet sein. "Sämtliche Nebenkosten" als Sammelklausel reicht nicht. Wer im Vertrag nur "Heizung und Warmwasser" als Nebenkosten aufgeführt hat, kann später nicht plötzlich "Hauswart" oder "Kehricht" dazurechnen — auch nicht über die jährliche Abrechnung.

Pauschale oder Akonto — und der Unterschied ist wichtig. Bei der Pauschale gibt es keine Jahresabrechnung; der Vermieter trägt das Über- oder Unterschussrisiko. Bei Akonto muss jährlich detailliert abgerechnet werden, der Mieter hat Einsichtsrecht in alle Belege. Wer Akonto vereinbart hat und dann jahrelang keine Abrechnung macht, kann später nichts mehr nachfordern — die Akonto-Beträge gelten dann faktisch als Pauschale.

Die Abrechnung muss transparent sein. Heizkosten nach m² oder Heizkostenverteiler verteilen, mit nachvollziehbaren Verteilschlüsseln. Belege aufbewahren. Bei Schlichtungsverfahren ist die Nebenkostenabrechnung einer der häufigsten Streitpunkte überhaupt — meist mit Rückforderungen, wenn der Vermieter nicht ordentlich abgerechnet hat.

Mietzinsdepot — die häufigsten Fehlerquellen

Der Vermieter darf bei Wohnungen ein Depot von maximal drei Monatsmieten verlangen (Art. 257e OR). Das Geld muss auf einem Sperrkonto im Namen des Mieters bei einer Schweizer Bank liegen — Barzahlung an den Vermieter ist unzulässig, Hinterlegung auf dem Vermieterkonto ebenfalls.

Der Schutz funktioniert in beide Richtungen: Bei Konkurs des Vermieters bleibt das Depot vor den Gläubigern geschützt. Bei Konkurs des Mieters bleibt es vor seinen Gläubigern geschützt. Die Freigabe nach Mietende geht nur mit gemeinsamer Unterschrift, durch Schlichtungsentscheid oder Gerichtsurteil.

Spezialfall, der in der Praxis vorkommt: Mietkautionsversicherung. Manche Mieter bringen statt Bardepot eine Bürgschaftsversicherung. Das ist für den Mieter günstiger (keine drei Mietzinse blockiert), für den Vermieter aber riskanter — die Versicherung zahlt erst nach Prüfung. Wer als Vermieter solche Versicherungen akzeptiert, sollte die genauen Vertragsbedingungen prüfen, insbesondere die Auszahlungsmodalitäten.

Anfangsmietzins — die drei Anfechtungsgründe

Der Vermieter kann den Anfangsmietzins grundsätzlich frei vereinbaren. Aber: Der Mieter kann ihn innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten (Art. 270 OR). Das geschieht öfter, als viele Vermieter glauben — und gewinnt der Mieter, wird der Mietzins rückwirkend reduziert.

Es gibt drei alternative Voraussetzungen für eine Anfechtung. Eine davon reicht:

Persönliche oder familiäre Notlage. Etwa eine bevorstehende oder ausgesprochene Kündigung der alten Wohnung, Scheidung, dringender familiärer Bedarf — was den Mieter zum Vertragsschluss "gezwungen" hat.

Wohnungsnot am Standort. Seit Bundesgerichtsentscheid 142 III 442 muss der Mieter keine vergeblichen Suchbemühungen mehr nachweisen. Es genügt der Nachweis, dass am Standort eine Leerwohnungsquote besteht, die als Wohnungsnot gilt — typischerweise unter 1,5 %. Das deckt heute praktisch die gesamten städtischen Schweizer Wohnungsmärkte ab (Zürich 0,48 %, Genf 0,34 %, Zug 0,42 % Stand 2025).

Erhebliche Erhöhung gegenüber dem Vormietzins. Diese Variante wird oft vergessen, ist in der Praxis aber häufig der entscheidende Punkt. Erheblich heisst gemäss Bundesgerichtsentscheid 147 III 431: mindestens 10 % höher als der Vormietzins. Bei einer Erhöhung über 10 % vermutet das Gericht Missbräuchlichkeit; der Vermieter muss dann begründen, warum die Erhöhung gerechtfertigt war (etwa durch wertvermehrende Sanierungen, Indexierung, Anpassung an den Referenzzinssatz).

Damit verbunden: Die Formularpflicht zur Offenlegung des Vormietzinses (Art. 270 Abs. 2 OR). In Kantonen mit Leerwohnungsbestand unter 1,5 % muss der Vermieter dem neuen Mieter mit einem amtlichen Formular mitteilen, was der vorherige Mieter bezahlt hat. Das gilt aktuell in Zürich, Genf, Neuenburg, Waadt, Zug, Nidwalden, Obwalden, Freiburg, Basel-Stadt und Basel-Landschaft — die Liste wird mit der Leerstandsstatistik jährlich aktualisiert.

Konsequenz für Vermieter in diesen Kantonen: Wer beim Neuabschluss den Mietzins gegenüber dem Vormietzins um 12 % erhöht und das Formular nicht abgibt, geht zwei Risiken ein — die Anfechtung innerhalb 30 Tagen mit Erfolgsaussicht und allenfalls die Nichtigkeit des Mietzinses überhaupt.

Mietzinsanpassungen während laufendem Vertrag

Bei laufenden Verträgen kann der Vermieter den Mietzins erhöhen, wenn sich die Berechnungsgrundlagen geändert haben — typischerweise nach Anstieg des Referenzzinssatzes, Teuerung nach Landesindex (40 % anrechenbar), Kostensteigerungen oder wertvermehrenden Investitionen.

Zwei Formvorschriften, die unbedingt einzuhalten sind:

1. Amtliches Formular des Wohnkantons verwenden — nicht der eigene Briefkopf.
2. Mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zustellen. Bei dreimonatiger Kündigungsfrist auf Ende März heisst das: Das Formular muss spätestens am 20. Dezember beim Mieter sein.

Wer eine dieser beiden Vorschriften verletzt, riskiert die Anfechtbarkeit der Erhöhung — der Mieter zahlt dann weiterhin den alten Mietzins, bis die Erhöhung formal korrekt erneuert wird.

Kündigung — wenn die Form alles entscheidet

Die ordentliche Kündigung bei Wohnräumen erfordert eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266a–266o OR), bei Geschäftsräumen sechs Monate.

Drei Formvorschriften, die jeder Vermieter im Kopf haben muss:

Amtliches Formular des Kantons. Eine Kündigung ohne dieses Formular ist nichtig — rechtlich nicht existent (Art. 266l OR). Selbst der detaillierteste, persönliche Kündigungsbrief ist wertlos, wenn das Formular fehlt. Diese Formulare gibt es auf der Website der kantonalen Schlichtungsbehörde oder beim HEV.

Eingeschriebener Versand. Die Beweislast für den Zugang liegt beim Vermieter.

Bei Familienwohnung: zwei separate Zustellungen (Art. 266n OR). Ist die Wohnung Familienwohnung eines Ehepaars oder eingetragener Partner, muss das Kündigungsformular beiden Partnern separat zugestellt werden — auch wenn nur einer den Mietvertrag unterschrieben hat. Eine gemeinsame Zustellung an "Herr und Frau Müller" reicht nicht. Wer das übersieht, hat eine nichtige Kündigung.

Zulässige ordentliche Kündigungsgründe sind weit gefasst — eine Begründungspflicht im engeren Sinn besteht nicht, der Vermieter muss aber auf Verlangen des Mieters den Kündigungsgrund schriftlich angeben (Art. 271 Abs. 2 OR). Eigenbedarf für sich selbst oder nahe Verwandte/Verschwägerte ist anerkannt, wenn er plausibel und einigermassen dringlich ist. Sanierungsbedingte Kündigung ist möglich, aber heikel — bei Anfechtung wird genau geprüft, ob die Sanierung wirklich nur mit Auszug realisierbar ist.

Anfechtungsrisiko: Der Mieter kann jede ordentliche Kündigung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 271/271a OR). Bei wirtschaftlich begründeten Kündigungen, Rachekündigungen oder Kündigungen während laufender Mietzinserhöhungsstreitigkeiten hat der Mieter gute Chancen.

Kündigung bei Zahlungsverzug — der striktest geregelte Fall

Hier ist die Formvorschrift besonders strikt (Art. 257d OR):

Schritt 1: Schriftliche Mahnung mit Frist von mindestens 30 Tagen (bei Wohn- und Geschäftsräumen) und gleichzeitiger Androhung der Kündigung für den Fall der Nichtzahlung. Beides typischerweise in einem eingeschriebenen Brief, der die offenen Mietzinse beziffert.

Schritt 2: Bezahlt der Mieter innerhalb der 30 Tage, ist die Sache erledigt. Bezahlt er nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von 30 Tagen auf Monatsende kündigen — wiederum auf dem amtlichen Kündigungsformular.

Wichtige Spezialregeln:

• Bei Familienwohnung: Mahnung und Kündigung müssen separat an beide Ehegatten/eingetragenen Partner zugestellt werden.
• Keine Erstreckung möglich. Anders als bei der ordentlichen Kündigung kann der Mieter bei einer Zahlungsverzug-Kündigung nicht um Erstreckung des Mietverhältnisses ersuchen. Das macht diesen Kündigungstyp für Vermieter wertvoll — aber eben nur, wenn die Form stimmt.
• Realistischer Zeitrahmen: Mahnung (30 Tage Frist) + Kündigung (30 Tage auf Monatsende) + allenfalls Anfechtung und Ausweisungsverfahren. In der Praxis vergehen ab Zahlungsausfall bis zur effektiven Räumung mindestens drei bis vier Monate, oft länger.

Zutritt zur Wohnung — wo viele Vermieter rechtlich falsch liegen

Eines der häufigsten Missverständnisse: Der Vermieter hat kein generelles Zutrittsrecht. Er darf die Wohnung nicht "kurz schauen kommen", nicht stichprobenartig kontrollieren, nicht Reparaturen ausführen, wenn der Mieter abwesend ist.

Zutritt ist zulässig für konkrete, sachliche Zwecke:

• Notwendiger Unterhalt und Reparaturen
• Besichtigung für Neuvermietung (bei laufender Kündigung)
• Besichtigung für Verkauf

In allen Fällen mit angemessener Vorankündigung — typischerweise mindestens 48 Stunden im Voraus, zu zumutbaren Zeiten (Werktage, Geschäftszeiten oder zumindest nicht abends/an Wochenenden ohne Einverständnis). Ein unangekündigter Besuch oder ein Zutritt gegen den ausdrücklichen Willen des Mieters ist eine Persönlichkeitsverletzung — mit potenziell strafrechtlichen Konsequenzen (Hausfriedensbruch).

Schlichtungsverfahren — fast immer der erste Schritt

In mietrechtlichen Streitigkeiten ist das Schlichtungsverfahren vor der kantonalen Schlichtungsbehörde obligatorisch, bevor ein Gericht angerufen werden kann (Art. 200 ZPO). Es ist bei Wohn- und Geschäftsraummiete kostenlos (Art. 113 ZPO).

Die Behörde ist paritätisch besetzt — je ein Vertreter der Vermieter- und der Mieterseite, plus ein neutraler Vorsitz. Sie versucht zunächst eine Einigung. Kommt keine zustande, erlässt sie bei Streitwerten bis CHF 2'000 einen Entscheid, sonst eine Klagebewilligung für das ordentliche Gericht.

Für Vermieter ist die Schlichtungsbehörde auch aktiv nutzbar — etwa für die Ausweisungsklage bei Mietern, die nach Mietende die Wohnung nicht räumen. Wichtig: Bei klaren Fällen (rechtskräftige Kündigung, eindeutig abgelaufenes Mietverhältnis) führt der Weg über das summarische Verfahren beim Gericht oft schneller zum Ziel als das Schlichtungsverfahren.

Sechs typische Fehler — und was sie kosten

Kündigung ohne amtliches Formular. Folge: Nichtigkeit. Der Mietvertrag läuft weiter, als wäre nie gekündigt worden. Die Frist beginnt erst mit einer formal korrekten Kündigung neu zu laufen.

Mietzinserhöhung mit falschem Formular oder verspäteter Zustellung (10-Tage-Frist verpasst). Folge: Anfechtbarkeit, im Extremfall Nichtigkeit der Erhöhung. Der alte Mietzins gilt weiter.

Nebenkosten verrechnen, die nicht im Vertrag stehen. Folge: Rückforderungsanspruch des Mieters, oft mehrere Jahre rückwirkend.

Mietzinsdepot nicht auf separatem Sperrkonto. Folge: Haftung des Vermieters für das Geld, im Konkursfall Verlust für den Mieter — der Vermieter kann persönlich belangt werden.

Zahlungsverzug-Kündigung ohne vorgängige Mahnung mit 30-Tage-Frist und Kündigungsandrohung. Folge: Kündigung unwirksam, Verfahren von vorne.

Wohnung ohne Vorankündigung betreten. Folge: Persönlichkeitsverletzung, allenfalls Hausfriedensbruch, sicher beschädigtes Vertrauensverhältnis.

Fazit

Das Schweizer Mietrecht ist mieterfreundlich, aber nicht vermieterfeindlich. Wer die Formvorschriften kennt und einhält, hat solide Rechte: Mietzinsgestaltung in den Grenzen der Missbräuchlichkeit, ordentliche Kündigung mit klaren Fristen, ausserordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug ohne Erstreckungsanspruch des Mieters.

Was Vermieter regelmässig in Schwierigkeiten bringt, sind nicht die materiellen Regeln, sondern die formalen: das falsche Formular, die verspätete Zustellung, die vergessene zweite Zustellung an den Ehegatten, die nicht im Vertrag aufgeführte Nebenkostenposition. Diese Fehler sind vermeidbar — vorausgesetzt, man arbeitet mit System.

Hinweis: Dieser Artikel gibt eine Übersicht und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen empfehlen wir die Konsultation des kantonalen Hauseigentümerverbands (HEV), einer auf Mietrecht spezialisierten Anwaltskanzlei oder direkt der kantonalen Schlichtungsbehörde. Mietrechtliche Bestimmungen, kantonale Praxis und Bundesgerichts-Rechtsprechung können sich ändern. Stand der Angaben: Mai 2026.