Wie berechnet man die echte Rendite einer Mietimmobilie in der Schweiz?

Die Mieteinnahmen kennt jeder Vermieter. Was am Jahresende tatsächlich übrig bleibt, schon deutlich weniger. Und wo das Schweizer Mietrecht die Grenze zieht, ab der eine Rendite als missbräuchlich gilt? Die Frage stellen sich die wenigsten — bis ein Mieter den Mietzins anficht.

Das Schweizer Mietrecht ist hier eine europäische Besonderheit. Es regelt nicht nur Rechte und Pflichten der Vertragsparteien, sondern koppelt die zulässige Rendite direkt an den Referenzzinssatz der Schweizerischen Nationalbank. Wer eine Wohnung kauft, den Mietzins festsetzt oder über eine Sanierung nachdenkt, kommt um drei Kennzahlen nicht herum: Bruttorendite, Nettorendite und Eigenkapitalrendite. Jede zeigt etwas anderes — und keine ersetzt die anderen.

Die Bruttorendite — der schnelle erste Blick

Die Bruttorendite ist die Zahl, die in jedem Inserat steht. Sie setzt die Jahresnettomiete in Beziehung zum Kaufpreis, und damit ist sie auch schon erschöpft.

Formel: Bruttorendite = (Jahres-Nettomietzins / Kaufpreis) × 100

Ein Beispiel: Eine 4-Zimmer-Wohnung kostet CHF 750'000 und wirft CHF 2'500 Nettomiete pro Monat ab. Macht CHF 30'000 im Jahr — also 4,0 % brutto.

Klingt erstmal solide. Aber: Diese Zahl ignoriert sämtliche Kosten, die später anfallen. Für eine Kaufentscheidung taugt sie nicht, dafür als Vorfilter. Unter 3,5 % brutto lohnt sich die Detailrechnung in der Regel nicht — es sei denn, man rechnet mit einer deutlichen Wertsteigerung der Liegenschaft.

Marktüblich in der Schweiz: 4 bis 5 % bei gut gelegenen Wohn- und Geschäftshäusern, 5 bis 6 % bei Mehrfamilienhäusern in guten Lagen. Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Ferienliegenschaften erreichen meist nur 3 bis 4 %.

Wo Art. 269a OR die Bruttorendite ins Spiel bringt

Nach Art. 269a Bst. c OR gilt ein Mietzins nicht als missbräuchlich, solange er die Bruttorendite der Investition um nicht mehr als 2 Prozentpunkte übersteigt. In Mietzinsstreitigkeiten wird diese Regel regelmässig zum Massstab — sie definiert den rechtlichen Korridor, in dem sich der Vermieter bewegen darf.

Die Nettorendite — was wirklich übrig bleibt

Hier wird es ernst. Die Nettorendite zieht alle Eigentümerkosten ab und zeigt, was die Liegenschaft tatsächlich abwirft.

Formel: Nettorendite = (Nettomietertrag − Eigentümerkosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Welche Kosten du einrechnen musst

Unterhalt und Rückstellungen. Faustregel: 1 % des Verkehrswerts pro Jahr. Bei einer Liegenschaft im Wert von CHF 750'000 sind das CHF 7'500 — Geld, das nicht jedes Jahr abfliesst, aber für Heizung, Dach, Küche irgendwann gebraucht wird.

Verwaltung. Professionelle Liegenschaftsverwaltungen verlangen 4 bis 8 % der Nettomieteinnahmen. In Eigenregie sparst du das Geld, investierst aber deine Zeit — und Zeit ist auch ein Kostenpunkt, nur eben einer, den niemand auf der Abrechnung sieht.

Leerstandsreserve. Realistisch sind 1 bis 2 Monatsmieten pro Jahr, also 8 bis 16 % der möglichen Einnahmen. Wer hier mit 0 % rechnet, rechnet falsch.

Versicherungen. Gebäudeversicherung (kantonal teilweise obligatorisch) und Haftpflichtversicherung des Eigentümers.

Liegenschaftssteuern. Stark kantonal unterschiedlich — Zürich kennt keine, Genf und Waadt schon.

Das Beispiel zu Ende gerechnet

Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten (Handänderungssteuer, Notargebühren, Grundbucheintrag): CHF 795'000. Jahres-Nettomietzins: CHF 30'000.

Die Eigentümerkosten im Detail:

• Unterhalt/Rückstellungen (1 % vom Verkehrswert): CHF 7'500
• Verwaltung (5 % der Mieteinnahmen): CHF 1'500
• Leerstandsreserve (rund vier Wochen): CHF 2'500
• Versicherungen: CHF 800
• Liegenschaftssteuern: CHF 1'200
• Total: CHF 13'500

Nettomietertrag: 30'000 − 13'500 = CHF 16'500.

Nettorendite: 16'500 / 795'000 × 100 = 2,08 %.

Aus 4,0 % brutto werden also gut 2 % netto. Genau dieser Sprung ist der Grund, warum viele Inseratsrenditen besser klingen, als sie sind.

Die Renditeobergrenze nach Art. 269 OR

Das Obligationenrecht zieht in Art. 269 eine harte Linie: Ein Mietzins, der eine übermässige Rendite ermöglicht, ist missbräuchlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 147 III 14, 2020) darf die Nettorendite den Referenzzinssatz um maximal 2 Prozentpunkte übersteigen — bei Referenzzinssätzen unter 2 %. Die frühere, strengere Grenze von 0,5 % gilt nur noch bei Referenzzinssätzen ab 2 %.

Beim aktuellen Referenzzinssatz von 1,75 % (Stand Anfang 2026) ergibt das rechnerisch eine zulässige Nettorendite von bis zu 3,75 %. Im Streitfall — typischerweise vor der Schlichtungsbehörde — muss der Vermieter seine Renditeberechnung offenlegen können. Wer hier improvisiert, verliert.

Für Neubauten gilt in den ersten zehn bis fünfzehn Jahren eine grosszügigere Praxis: Hier wird in der Regel die Bruttorendite herangezogen, was deutlich mehr Spielraum lässt.

Die Eigenkapitalrendite — was dein eingesetztes Geld arbeitet

Sobald eine Hypothek im Spiel ist, gibt die Nettorendite nicht das ganze Bild. Was zählt, ist die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital. Banken finanzieren bei Renditeobjekten in der Schweiz bis zu 75 % des Kaufpreises; der Eigenkapitalanteil liegt also bei mindestens 25 %.

Formel: Eigenkapitalrendite = (Nettomietertrag − Hypothekarzinsaufwand) / Eigenkapital × 100

Bleiben wir beim Beispiel oben.

• Eigenkapital (25 % von CHF 795'000): CHF 198'750
• Hypothek (75 %): CHF 596'250
• Hypothekarzins (3-jährige Festhypothek, aktuell rund 1,8 %): CHF 10'733 pro Jahr
• Nettomietertrag nach Eigentümerkosten: CHF 16'500
• Cashflow nach Hypothekarzins: 16'500 − 10'733 = CHF 5'767

Eigenkapitalrendite: 5'767 / 198'750 × 100 = 2,9 %.

Bemerkenswert: Die Eigenkapitalrendite (2,9 %) liegt über der Nettorendite der Liegenschaft (2,08 %). Das ist der Hebeleffekt — solange der Hypothekarzins unter der Liegenschaftsrendite bleibt, arbeitet das Fremdkapital für dich. Steigen die Hypothekarzinsen über die Liegenschaftsrendite, kehrt sich der Effekt um. Genau das ist das Risiko, das viele Vermieter zwischen 2008 und 2022 vergessen haben.

Die Kaufnebenkosten — der oft unterschätzte Aufschlag

Beim Kauf fallen Nebenkosten an, die schnell mehrere Prozent des Kaufpreises ausmachen — und damit die Anfangsinvestition deutlich erhöhen.

Handänderungssteuer. Je nach Kanton zwischen 0 und 3,3 %. Zürich, Schwyz und Zug erheben keine. Im Wallis oder in Freiburg sind bis zu 3,3 % fällig. Allein dieser Unterschied entscheidet bei einem Kaufpreis von CHF 800'000 über mehr als CHF 25'000.

Grundbucheintrag und Notargebühren. 0,1 bis 0,5 % des Kaufpreises.

Maklercourtage. Bei Einschaltung eines Maklers 2 bis 3 % zuzüglich MWST.

In Summe also 2 bis 7 % je nach Kanton und Konstellation. Für die Renditeberechnung ist nicht der Kaufpreis, sondern die Gesamtinvestition entscheidend — wer das ignoriert, rechnet sich die Rendite schön.

Cashflow — die Frage, ob du draufzahlst

Renditeprozente sind das eine. Ob am Monatsende Geld auf dem Konto landet oder fehlt, das andere.

Cashflow = Monatsmiete − Hypothekarzins/Monat − monatliche Rückstellung für Kosten

Im Beispiel: CHF 2'500 − CHF 894 (Hypothekarzins) − CHF 1'125 (Kosten und Rückstellungen) = CHF 481 positiver Cashflow pro Monat.

Ein positiver Cashflow heisst: Das Investment trägt sich selbst. Ein negativer Cashflow heisst: Du zahlst jeden Monat drauf — und hoffst, dass die Wertsteigerung den Verlust am Ende wettmacht. Das kann aufgehen. Es kann aber auch nicht aufgehen. In jedem Fall ist es eine andere Anlageklasse als eine selbsttragende Liegenschaft.

Was eine "gute" Rendite in der Schweiz heute ist

Die marktüblichen Bandbreiten variieren stark nach Objekttyp und Lage:

• Anlage- und Renditeimmobilien in guten Lagen: 5 bis 6 % brutto
• Wohn- und Geschäftshäuser mit anspruchsvoller Architektur oder in historischen Lagen: 4 bis 5 % brutto
• Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Ferienliegenschaften: 3 bis 4 % brutto

Bei tiefem Zinsniveau gilt alles über 4 % brutto grundsätzlich als attraktiv. Aber: Das Wort "grundsätzlich" tut hier viel Arbeit. Erst die Nettorendite zeigt, ob die Zahl trägt.

Fazit

Die echte Rendite einer Mietimmobilie steht selten im Inserat. Zwischen Brutto und Netto verschwindet schnell die Hälfte des Ertrags, und erst die Eigenkapitalrendite zeigt, was dein eingesetztes Geld wirklich erwirtschaftet. Wer in der Schweiz vermietet, hat zudem eine Renditeobergrenze im Nacken, die im Streitfall zur entscheidenden Zahl wird. Sauber gerechnet, schützt das vor zwei Sorten Ärger: dem schlechten Kauf und dem anfechtbaren Mietzins.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschliesslich der allgemeinen Information und stellt keine Anlage- oder Steuerberatung dar. Für konkrete Entscheidungen empfehlen wir den Beizug eines Fachmanns.