Überblick
La suite di analisi comprende quattro strumenti specializzati: ImmoCheck valuta l'aspetto economico di un immobile in termini di flusso di cassa, rendimenti ed effetti fiscali. Lo StandortCheck analizza la qualità della posizione sulla base di dati socioeconomici e delle infrastrutture. L’EnergieCheck classifica il consumo energetico e mostra i potenziali di ottimizzazione. Lo SzenarioCheck simula scenari ipotetici relativi a affitto, finanziamento e imposte e confronta fino a cinque varianti.
ImmoCheck: dall'analisi dell'operazione all'inserimento dell'immobile
Nella pagina di benvenuto, ImmoCheck offre due percorsi chiari, a seconda delle vostre esigenze. Con l’opzione «Analisi immobiliare» potrete avviare un flusso di lavoro guidato in sei fasi per le decisioni di acquisto: inserite i dati dell'immobile e il prezzo di acquisto, fate calcolare automaticamente i costi accessori relativi all'acquisto in base al Land, configurate uno o più prestiti inclusi tasso d'interesse, ammortamento e periodo di validità del tasso, definite le vostre impostazioni fiscali e di ammortamento, inserite le ipotesi sull'andamento del valore e degli affitti e infine registrate l'affitto previsto, i costi di gestione, le riserve e il rischio di mancato pagamento dell'affitto. Per accelerare l’inserimento dei dati sono disponibili il caricamento di PDF, l’inserimento di testo libero e Magic Fill: l’intelligenza artificiale compila automaticamente molti campi sulla base dei dati inseriti.
Con l'opzione «Aggiungi immobile» si passa a un flusso di lavoro di locazione più snello, ottimizzato appositamente per le unità già presenti nel proprio portafoglio: è possibile inserire i dati principali dell'immobile, le caratteristiche di dotazione, i ricavi effettivi da locazione e le spese di gestione mensili correnti e, facoltativamente, indicare che l'immobile è già stato completamente pagato. Inoltre, tramite l’importazione del portafoglio è possibile importare più immobili contemporaneamente tramite CSV o Excel. In entrambi i casi si ottiene un set di dati immobiliari ben strutturato, che può essere utilizzato direttamente nelle dashboard, nelle visualizzazioni del portafoglio, nelle simulazioni di scenari e in ulteriori analisi, oltre ad essere aggiornato costantemente.
Trasferimento automatico dei dati
È possibile caricare una scheda informativa in formato PDF (max. 10 MB). L'intelligenza artificiale ne estrae automaticamente i dati relativi ai primi tre capitoli: prezzo di vendita, superficie abitabile, anno di costruzione, indirizzo e caratteristiche dell'immobile.
Una volta completati i primi tre capitoli, sarà disponibile la funzione «Magic Fill». Questa funzione suggerisce valori plausibili per i campi rimanenti, sulla base dei dati già inseriti e dei valori di riferimento di mercato. I suggerimenti hanno valore indicativo e devono essere verificati.
Indicatori calcolati
L'analisi fornisce i seguenti risultati:
Flusso di cassa al lordo e al netto delle imposte, calcolato su base mensile e annuale. Il calcolo tiene conto dei ricavi da locazione, dei costi di gestione, degli oneri finanziari, delle riserve e degli effetti fiscali.
Rendimento lordo da locazione e fattore di locazione con un confronto rispetto ai valori di riferimento. Potrete così verificare come si posiziona il vostro immobile rispetto al mercato.
Rendimento del capitale proprio, tenendo conto del capitale investito e del finanziamento esterno.
Aumento del patrimonio grazie al rimborso del capitale e all'incremento di valore previsto.
Situazione fiscale con indicazione dell'onere fiscale o del rimborso d'imposta, nonché dell'ammortamento annuale.
Grafici di sviluppo
I grafici interattivi mostrano l'andamento su periodi di tempo selezionabili di 10, 30 o 50 anni:
L'andamento del flusso di cassa mostra come varia il vostro saldo mensile nel corso degli anni, al lordo e al netto delle imposte.
Il grafico patrimoniale mostra l'accumulo cumulativo derivante dal rimborso del capitale e dall'apprezzamento del valore.
L'andamento del servizio del debito ripartisce gli interessi e le quote di ammortamento lungo la durata del prestito.
Il grafico dell'ammortamento mostra l'ammortamento annuale e l'andamento del valore contabile.
L'analisi di uscita calcola, per ogni data di vendita selezionabile, il ricavo previsto e il rendimento complessivo.
Computer integrati
Il modulo contiene strumenti di calcolo per operazioni complesse: un calcolatore dell'imposta fondiaria determina l'importo mensile dell'imposta fondiaria. Il calcolatore dei tassi d'interesse aiuta a stimare i tassi d'interesse di mercato. Il calcolatore fiscale calcola la vostra aliquota marginale personale. Lo strumento di verifica dell'ammortamento speciale rimanda a una verifica esterna della legittimità.
Verifica della sede – Analisi della posizione con oltre 12 criteri
Lo StandortCheck valuta la qualità di una località su due livelli: fattori socioeconomici e infrastrutture. Il risultato è un punteggio compreso tra 0 e 100 per ciascuna categoria, oltre a una valutazione complessiva.
Valutazione socioeconomica
Per l'analisi socioeconomica, il sistema richiede un indirizzo completo con codice postale. Vengono valutati sei criteri:
Tasso di disoccupazione nella sede, espresso in percentuale. Valori più bassi comportano punteggi più alti.
Tasso di criminalità espresso in reati ogni 100.000 abitanti.
Reddito medio degli abitanti su base annua.
Andamento del reddito espresso come variazione percentuale su base annua.
La crescita demografica come indicatore dell'attrattività di una località.
L'età media come indicatore della struttura per età.
I dati provengono da statistiche ufficiali. Senza il codice postale, la valutazione socioeconomica risulta limitata.
Analisi delle infrastrutture
La valutazione delle infrastrutture si basa su dati in tempo reale e analizza sei ambiti:
I collegamenti con i mezzi di trasporto pubblico comprendono le fermate di autobus, tram, metropolitana e metropolitana leggera situate in un raggio prestabilito.
I collegamenti con le reti di trasporto a lunga percorrenza valutano l'accessibilità di stazioni ferroviarie, aeroporti e svincoli autostradali.
Tra i centri di istruzione figurano scuole, università e istituti superiori nelle vicinanze.
L'offerta per il tempo libero comprende parchi, istituzioni culturali, biblioteche e strutture sportive.
La voce "Possibilità di acquisto" valuta la disponibilità di supermercati, farmacie e negozi specializzati.
La vicinanza alle grandi città si misura in base alla distanza dalla metropoli più vicina.
Riconoscimento del tipo di sede
Il sistema riconosce automaticamente il tipo di località: grande città (oltre 100.000 abitanti), città (20.000–100.000) o zona rurale (meno di 20.000). A seconda del tipo, vengono applicati diversi raggi di ricerca e criteri di valutazione. Nelle zone rurali, ad esempio, ci si aspetta una minore densità di trasporto pubblico rispetto alle grandi città.
Ponderazioni personalizzate
Dalle impostazioni è possibile regolare il peso di ciascun criterio. Il totale deve sempre essere pari al 100%: per i criteri socioeconomici nel loro complesso e per i criteri infrastrutturali per ciascun tipo di ubicazione.
Inoltre, per i criteri relativi alle infrastrutture è possibile impostare il raggio di ricerca e il divisore di valutazione. Un divisore più basso consente di raggiungere più rapidamente il punteggio massimo.
Presentazione dei risultati
La pagina dei risultati mostra tre schede di valutazione: punteggio socioeconomico, punteggio relativo alle infrastrutture e valutazione complessiva. Una tabella dettagliata elenca ogni criterio con il valore calcolato, il punteggio (0–10) e la ponderazione.
Una mappa mostra la posizione analizzata. Nella vista dettagliata è disponibile anche Street View. L'intelligenza artificiale genera una sintesi testuale che illustra i punti di forza e i punti deboli della posizione.
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EnergieCheck – Analizzare e ottimizzare il consumo energetico
L'EnergieCheck calcola la classe di efficienza energetica di un immobile e individua i margini di ottimizzazione. L'analisi si basa su quattro dati: superficie abitabile, anno di costruzione, tipo di impianto di riscaldamento e consumo energetico finale.
Parametri di input
La superficie abitabile comprende tutti i locali riscaldati espressi in metri quadrati, esclusi cantina, garage e balcone.
L'anno di costruzione influisce sulla classificazione energetica, poiché gli edifici più vecchi presentano in genere consumi più elevati.
Per quanto riguarda il tipo di riscaldamento, sono disponibili dieci opzioni: gas, gasolio, elettricità, teleriscaldamento, pompa di calore, energia solare termica, focolari singoli, cogenerazione, biomassa, legna e carbone. È possibile combinare più tipi di riscaldamento.
Il consumo energetico finale in kWh/(m²·a) può essere inserito direttamente oppure calcolato automaticamente. Per il calcolo automatico, inserire il consumo effettivo dell'anno precedente nell'unità di misura corrispondente al tipo di impianto di riscaldamento (m³ di gas, litri di gasolio, kWh di elettricità ecc.).
Valori calcolati
L'analisi fornisce il consumo annuo di energia per il riscaldamento in kWh, i costi annuali stimati di riscaldamento, il consumo per metro quadrato, la classe di efficienza energetica da A+ a H e le emissioni di CO₂ in kg all'anno.
Un grafico di efficienza mostra tutte le classi, da A+ a H, con i rispettivi valori limite. Un indicatore mostra in quale classe rientra il vostro immobile.
Il confronto con i valori di riferimento mette a confronto i vostri dati con i costi tipici di un edificio nuovo moderno e di un edificio storico tipico.
Suggerimenti per l'ottimizzazione
Per le classi di efficienza da B a H vengono visualizzati dei consigli di ottimizzazione. Per ogni misura vengono indicati il potenziale di risparmio in percentuale, il risparmio annuo sui costi, i costi di investimento stimati, il tempo di ammortamento, gli incentivi disponibili e la riduzione delle emissioni di CO₂.
Il confronto tra impianti di riscaldamento mette a confronto il vostro impianto attuale con un'alternativa. Potrete vedere i costi annuali, le emissioni di CO₂ e l'efficienza di entrambi gli impianti.
Il simulatore di ristrutturazione consente di combinare diverse interventi: isolamento del tetto, isolamento delle pareti, sostituzione delle finestre e sostituzione dell'impianto di riscaldamento. Tramite i cursori è possibile impostare l'entità di ciascun intervento. Il sistema calcola il risparmio complessivo risultante, la nuova classe di efficienza energetica, il risparmio sui costi annuali e la riduzione delle emissioni di CO₂.
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SzenarioCheck – Simulazione "what if"
La simulazione di scenari calcola l'andamento economico di un immobile sulla base dei dati inseriti relativi a affitto, spese, finanziamento e imposte. Modificate i singoli parametri e osservate immediatamente l'impatto delle variazioni sul flusso di cassa e sul rendimento. Confrontate fino a cinque scenari e immobili in una tabella comparativa ed esportate i risultati in formato PDF.
Crea uno scenario – Inizia in modo flessibile
Per ogni scenario, scegliere un punto di partenza: uno scenario vuoto per inserimenti completamente manuali oppure un immobile già presente nel portafoglio, i cui valori verranno importati automaticamente.
Cinque intervalli di parametri
La sezione Finanziamento comprende il tasso d'interesse, il rimborso, l'importo del prestito, il capitale proprio e il tipo di prestito. La sezione Affitto e costi comprende l'affitto al netto delle spese, l'affitto del posto auto, i costi addebitabili e non addebitabili, la manutenzione, l'imposta fondiaria e il rischio di mancato pagamento dell'affitto. Nella sezione Crescita si definiscono i tassi di crescita annuali per l'affitto e il valore dell'immobile. La sezione Imposte e ammortamenti comprende il tipo di ammortamento, l'aliquota di ammortamento, l'ammortamento straordinario, l'aliquota fiscale personale e la quota di terreno. Il periodo di simulazione determina per quanti anni viene eseguito il calcolo – in genere 10, 30 o 50 anni.
Dati chiave e grafici
Le schede KPI mostrano a colpo d'occhio il rendimento lordo da locazione, il fattore di locazione e il rendimento del capitale proprio. Un grafico a torta illustra la struttura dei costi, mentre i grafici di andamento mostrano l'evoluzione del flusso di cassa, della crescita patrimoniale e del servizio del debito nel periodo di simulazione.
Confrontare gli scenari
Nella pagina di confronto è possibile mettere a confronto fino a cinque scenari o immobili in portafoglio. Una tabella elenca tutti gli indicatori rilevanti: dai dati di base ai ricavi da locazione e ai costi di gestione, fino alle imposte, agli ammortamenti e agli indicatori di risultato. I flussi di cassa positivi sono evidenziati in verde, quelli negativi in rosso.
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Documentazione e elaborazione successiva
Tutti e tre gli strumenti di analisi consentono l'esportazione in formato PDF. I documenti esportati contengono tutti gli indicatori, i grafici e le analisi basate sull'intelligenza artificiale.
Gli immobili presenti in ImmoCheck possono essere trasferiti direttamente nel portafoglio, dove saranno disponibili per la gestione e il monitoraggio quotidiani.
Un assistente basato sull'intelligenza artificiale è disponibile in tutte le pagine dei moduli e dei risultati. Risponde alle domande sui singoli indicatori, spiega le formule di calcolo e fornisce indicazioni su come interpretare i risultati.
Regioni supportate
Il servizio StandortCheck è disponibile in Germania, Austria, Svizzera e in alcune regioni dell'India. I servizi ImmoCheck ed EnergieCheck funzionano indipendentemente dalla località, anche se i costi accessori di acquisto calcolati automaticamente da ImmoCheck sono basati sui Länder tedeschi.