Analyse – Évaluation immobilière fondée sur des données

ImmoCheck : de l'analyse de la transaction à l'intégration du bien immobilier

Sur la page d'accueil, ImmoCheck propose deux options claires, en fonction de vos projets. L'option « Analyse immobilière » vous permet de lancer un processus guidé en six étapes pour prendre vos décisions d'achat : vous saisissez les données du bien et le prix d'achat, vous faites calculer automatiquement les frais annexes liés à l'achat en fonction du Land, vous configurez un ou plusieurs prêts, y compris le taux d'intérêt, le remboursement et la durée de fixation du taux, vous définissez vos paramètres fiscaux et d'amortissement, vous enregistrez des hypothèses sur l'évolution de la valeur et des loyers, puis vous saisissez enfin le loyer prévu, les charges d'exploitation, les réserves et le risque de perte de loyer. Pour accélérer la saisie des données, vous disposez du téléchargement de fichiers PDF, de la saisie de texte libre et de Magic Fill : l’IA remplit automatiquement de nombreux champs en fonction de vos entrées.

L'option « Ajouter un bien » vous permet de passer à un processus de location simplifié, spécialement optimisé pour les logements déjà présents dans votre parc immobilier : vous saisissez les principales données du bien, ses caractéristiques d'équipement, les revenus locatifs réels ainsi que les charges d'exploitation mensuelles courantes, et vous pouvez, si vous le souhaitez, indiquer que le bien est déjà entièrement amorti. La fonction d’importation de portefeuille permet en outre d’importer plusieurs biens à la fois via un fichier CSV ou Excel. Dans les deux cas, vous obtenez un ensemble de données sur les biens clairement structuré, qui peut être utilisé directement dans les tableaux de bord, les vues de portefeuille, les simulations de scénarios et d’autres analyses, et qui est mis à jour en continu.

Transfert automatique des données

Vous pouvez télécharger une brochure au format PDF (10 Mo max.). L'IA en extrait automatiquement les informations nécessaires aux trois premiers chapitres : prix de vente, surface habitable, année de construction, adresse et caractéristiques de l'équipement.

Une fois les trois premiers chapitres terminés, la fonction « Remplissage automatique » devient disponible. Cette fonction propose des valeurs plausibles pour les champs restants, en se basant sur les données déjà saisies et sur les valeurs de référence du marché. Ces suggestions sont données à titre indicatif et doivent être vérifiées.

Indicateurs calculés

L'analyse donne les résultats suivants :

Flux de trésorerie avant et après impôts, calculés sur une base mensuelle et annuelle. Le calcul tient compte des revenus locatifs, des frais de gestion, du service de la dette, des provisions et des incidences fiscales.

Rendement locatif brut et coefficient locatif, avec un classement par rapport aux valeurs de référence. Vous pouvez ainsi voir comment votre bien immobilier se positionne par rapport au marché.

Rendement des capitaux propres, en tenant compte des capitaux investis et du financement par emprunt.

Augmentation du patrimoine grâce au remboursement du capital et à l'appréciation prévue de la valeur.

Situation fiscale avec indication de la charge fiscale ou du remboursement d'impôt, ainsi que de l'amortissement annuel.

Diagrammes de développement

Des graphiques interactifs présentent l'évolution sur des périodes au choix de 10, 30 ou 50 ans :

L'évolution des flux de trésorerie montre comment votre excédent mensuel évolue au fil des ans, avant et après impôts.

Le graphique du patrimoine montre l'évolution cumulée du capital grâce aux remboursements et à l'appréciation de la valeur.

L'évolution du service de la dette présente la répartition des intérêts et des remboursements sur toute la durée du prêt.

Le tableau d'amortissement indique l'amortissement annuel et l'évolution de la valeur comptable.

L'analyse de sortie calcule, pour chaque date de vente envisageable, le produit prévu et le rendement total.

Ordinateurs intégrés

Le formulaire contient des outils de calcul pour les saisies complexes : un calculateur de taxe foncière permet de déterminer le montant mensuel de cette taxe. Le calculateur de taux d'intérêt aide à estimer les taux d'intérêt en vigueur sur le marché. Le calculateur d'impôt calcule votre taux marginal d'imposition personnel. L'outil de vérification des amortissements spéciaux renvoie vers un service externe pour vérifier l'éligibilité.

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Évaluation de l'emplacement – Analyse de la situation selon plus de 12 critères

Le SiteCheck évalue la qualité d'un site selon deux critères : les facteurs socio-économiques et les infrastructures. Il en résulte une note comprise entre 0 et 100 pour chaque catégorie, ainsi qu'une note globale.

Évaluation socio-économique

Pour l'analyse socio-économique, le système a besoin d'une adresse complète avec le code postal. Six critères sont pris en compte :

Taux de chômage sur le site, en pourcentage. Plus ce taux est faible, plus le score est élevé.

Taux de criminalité, exprimé en nombre d'infractions pour 100 000 habitants.

Revenu moyen des habitants, en valeur annuelle.

Évolution des revenus exprimée en pourcentage de variation annuelle.

La croissance démographique comme indicateur de l'attractivité d'un site.

L'âge moyen comme indicateur de la structure par âge.

Ces données proviennent de statistiques officielles. Sans code postal, l'évaluation socio-économique est limitée.

Analyse des infrastructures

L'évaluation des infrastructures s'appuie sur des données en temps réel et analyse six domaines :

Les liaisons de transport en commun comprennent les arrêts de bus, de tramway, de métro et de RER situés dans un rayon défini.

Les liaisons interurbaines permettent d'évaluer l'accessibilité des gares, des aéroports et des accès autoroutiers.

Les établissements d'enseignement comprennent les écoles, les universités et les établissements d'enseignement supérieur situés à proximité.

Les activités de loisirs comprennent les parcs, les institutions culturelles, les bibliothèques et les installations sportives.

La rubrique « Commerces » évalue l'offre en supermarchés, pharmacies et magasins spécialisés.

La proximité des grandes villes est mesurée par la distance qui la sépare de la métropole la plus proche.

Détection du type d'emplacement

Le système détecte automatiquement le type de localité : grande ville (plus de 100 000 habitants), ville (entre 20 000 et 100 000 habitants) ou zone rurale (moins de 20 000 habitants). Selon le type de localité, des rayons de recherche et des critères d'évaluation différents sont appliqués. Dans les zones rurales, par exemple, on s'attend à une densité de transports publics moins élevée que dans les grandes villes.

Pondérations individuelles

Dans les paramètres, vous pouvez ajuster la pondération de chaque critère. Le total doit toujours être égal à 100 % : pour l'ensemble des critères socio-économiques et pour les critères d'infrastructure par type de site.

De plus, pour les critères liés aux infrastructures, il est possible de définir le rayon de recherche et le diviseur de notation. Un diviseur plus petit permet d'atteindre plus rapidement le score maximal.

Présentation des résultats

La page des résultats affiche trois fiches d'évaluation : le score socio-économique, le score des infrastructures et l'évaluation globale. Un tableau détaillé répertorie chaque critère avec la valeur calculée, le score (0-10) et la pondération.

Une carte indique l'emplacement analysé. La vue détaillée propose également Street View. L'IA génère un résumé écrit présentant les atouts et les faiblesses de l'emplacement.

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Bilan énergétique – Évaluer et optimiser la consommation d'énergie

L'EnergieCheck calcule la classe d'efficacité énergétique d'un bien immobilier et met en évidence les possibilités d'optimisation. L'analyse repose sur quatre données : la surface habitable, l'année de construction, le type de chauffage et la consommation d'énergie finale.

Paramètres d'entrée

La surface habitable comprend toutes les pièces chauffées, exprimée en mètres carrés, à l'exclusion de la cave, du garage et du balcon.

L'année de construction influe sur la classification énergétique, car les bâtiments anciens affichent généralement une consommation plus élevée.

Dix options sont disponibles pour le type de chauffage : gaz, fioul, électricité, chauffage urbain, pompe à chaleur, énergie solaire thermique, foyers individuels, cogénération, biomasse, bois et charbon. Il est possible de combiner plusieurs types de chauffage.

La consommation d'énergie finale en kWh/(m²·an) peut être saisie directement ou calculée automatiquement. Pour le calcul automatique, indiquez la consommation réelle de l'année précédente, dans l'unité correspondant au type de chauffage (m³ de gaz, litres de fioul, kWh d'électricité, etc.).

Valeurs calculées

L'analyse fournit la consommation annuelle d'énergie de chauffage en kWh, les coûts annuels estimés de chauffage, la consommation par mètre carré, la classe d'efficacité énergétique (de A+ à H) ainsi que les émissions de CO₂ en kg par an.

Un diagramme d'efficacité énergétique présente toutes les classes, de A+ à H, avec leurs valeurs limites respectives. Un repère indique où se situe votre logement.

La comparaison de référence met en parallèle vos chiffres avec les coûts habituels d'une construction neuve moderne et d'un bâtiment ancien type.

Recommandations d'optimisation

Pour les classes d'efficacité énergétique B à H, des recommandations d'optimisation s'affichent. Chaque mesure indique le potentiel d'économies en pourcentage, les économies annuelles, les coûts d'investissement estimés, la durée d'amortissement, les aides disponibles et la réduction des émissions de CO₂.

Le comparatif des systèmes de chauffage met en parallèle votre système actuel et une alternative. Vous pouvez voir les coûts annuels, les émissions de CO₂ et le rendement des deux systèmes.

Le simulateur de rénovation permet de combiner plusieurs mesures : isolation du toit, isolation des murs, remplacement des fenêtres et changement du système de chauffage. À l'aide de curseurs, vous pouvez définir l'ampleur de chaque mesure. Le système calcule les économies totales qui en résultent, la nouvelle classe d'efficacité énergétique, les économies annuelles et la réduction des émissions de CO₂.

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SzenarioCheck – Simulation « et si »

La simulation de scénarios calcule l'évolution économique d'un bien immobilier en fonction des données que vous avez saisies concernant le loyer, les charges, le financement et les impôts. Modifiez certains paramètres et observez immédiatement l'impact de ces changements sur la trésorerie et le rendement. Comparez jusqu'à cinq scénarios et biens immobiliers dans un tableau comparatif et exportez les résultats au format PDF.

Créer un scénario – démarrer en toute flexibilité

Pour chaque scénario, choisissez un point de départ : un scénario vierge pour une saisie entièrement manuelle ou un bien immobilier existant du portefeuille dont les valeurs seront reprises automatiquement.

Cinq plages de paramètres

La section « Financement » comprend le taux d'intérêt, le remboursement, le montant du prêt, les fonds propres et le type de prêt. La section « Loyer et charges » comprend le loyer hors charges, la location de la place de parking, les charges récupérables et non récupérables, l'entretien, la taxe foncière et le risque de perte de loyer. Dans la section Croissance, vous définissez les taux de croissance annuels du loyer et de la valeur du bien immobilier. La section Fiscalité et amortissements recense le type d'amortissement, le taux d'amortissement, les amortissements exceptionnels, le taux d'imposition personnel et la part du terrain. La période de simulation détermine le nombre d'années sur lesquelles s'étend le calcul – généralement 10, 30 ou 50 ans.

Chiffres clés et graphiques

Les fiches KPI permettent de visualiser d'un seul coup d'œil le rendement locatif brut, le facteur de location et le rendement des capitaux propres. Un diagramme circulaire illustre la structure des coûts, tandis que des graphiques chronologiques montrent l'évolution des flux de trésorerie, de la plus-value et du service de la dette sur la période de simulation.

Comparer les scénarios

Sur la page de comparaison, vous pouvez comparer jusqu'à cinq scénarios ou biens immobiliers de votre portefeuille. Un tableau répertorie tous les indicateurs pertinents : des données de base aux revenus locatifs et aux frais de gestion, en passant par les impôts, l'amortissement et les indicateurs de performance. Les flux de trésorerie positifs sont surlignés en vert, les négatifs en rouge.

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Documentation et traitement ultérieur

Ces trois outils d'analyse permettent d'exporter des fichiers PDF. Les documents exportés contiennent tous les indicateurs, graphiques et analyses basées sur l'IA.

Les biens immobiliers issus d'ImmoCheck peuvent être directement intégrés au portefeuille. Ils y sont alors disponibles pour la gestion et le suivi courants.

Un assistant IA est disponible sur toutes les pages de formulaires et de résultats. Il répond aux questions sur les différents indicateurs, explique les formules de calcul et donne des conseils pour interpréter les résultats.

Régions prises en charge

Le SiteCheck est disponible en Allemagne, en Autriche, en Suisse et dans certaines régions d'Inde. ImmoCheck et EnergieCheck fonctionnent quel que soit le lieu, mais les frais annexes d'achat calculés automatiquement dans ImmoCheck sont adaptés aux Länder allemands.