Eigenmietwert-Aus: Bundesrat setzt Start auf 2029 fest

Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden: Die Abschaffung des Eigenmietwerts tritt per 1. Januar 2029 in Kraft. Damit steht der Zeitplan für den grössten Systemwechsel der Wohneigentumsbesteuerung seit Jahrzehnten fest.

Das Schweizer Stimmvolk hatte die Reform bereits am 28. September 2025 mit 57,73% Ja-Stimmen und dem nötigen Ständemehr angenommen. National- und Ständerat hatten den Systemwechsel zuvor am 20. Dezember 2024 verabschiedet. Bis Ende 2028 gilt eine Übergangsfrist, in der das bisherige Recht unverändert weiterläuft.

Was sich ändert

Ab dem Steuerjahr 2029 entfällt der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum vollständig. Im Gegenzug fällt auch der Abzug von Unterhaltskosten bei Bund, Kantonen und Gemeinden für diese Objekte weg.

Anders bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften: Hier bleibt das bisherige steuerliche Regime grundsätzlich bestehen, der Unterhaltskostenabzug bleibt erhalten. Der Systemwechsel betrifft damit vor allem Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen.

Renovation und Hypothek: Frist bis Ende 2028

Wer sein Eigenheim selbst nutzt und grössere Sanierungen plant, sollte diese laut den geltenden Regeln noch vor dem 31. Dezember 2028 steuerlich geltend machen. Danach lassen sich Unterhaltskosten bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht mehr abziehen.

Auch die Hypothekenplanung ist betroffen: Bis Ende 2028 gelten die heutigen Regeln für den Abzug von Schuldzinsen im Zusammenspiel mit dem Eigenmietwert. Ab 2029 verschieben sich diese steuerlichen Anreize, weil der Eigenmietwert als Gegenrechnung wegfällt.

Für private Vermieter mit vermieteten Objekten bleibt die Ausgangslage stabiler: Der Unterhaltskostenabzug besteht fort, sodass Sanierungsentscheidungen bei diesen Liegenschaften nicht unter demselben Zeitdruck stehen wie bei selbstgenutztem Eigentum.

Was heisst das für Vermieter?

Wer eine Liegenschaft selbst bewohnt, sollte grössere Renovationen und werterhaltende Massnahmen noch innerhalb der laufenden Steuerperioden bis 2028 einplanen, um den Unterhaltskostenabzug letztmals zu nutzen. Bei vermieteten Objekten bleibt die steuerliche Ausgangslage unverändert, was mehr Spielraum für die Sanierungsplanung lässt. Für die Hypothekenstrategie lohnt sich ein Blick auf die Übergangsfrist, da sich die steuerliche Vorteilhaftigkeit von Schuldzinsen nach 2029 verändert.