Immobilienmarkt-Risiken sinken erstmals seit drei Jahren

Am Schweizer Immobilienmarkt hat sich die Risikolage erstmals seit drei Jahren etwas entspannt. Der MoneyPark Real Estate Risk Index (RERI) fiel im 2. Quartal 2026 von 3,7 auf 3,5 Punkte und liegt damit wieder im mittleren Bereich der fünfstufigen Skala. Für private Vermieter und Investoren in der Schweiz ist das eine erste positive Signalwirkung nach Jahren steigender Risikoeinschätzung.

Immobilienmarkt-Risiken sinken – die Zahlen im Überblick

Der Risikoindex im Detail

Der RERI bewegte sich Ende 2025 noch bei 3,7 Punkten und damit im Bereich eines leicht erhöhten Risikos. Im aktuellen Quartal sank der Wert nun auf 3,5 Punkte. MoneyPark begründet den Rückgang mit einer verbesserten Konjunkturstimmung sowie dem weiterhin tiefen Zinsniveau, das die Finanzierungsbedingungen für Käufer und Investoren stützt.

Blasenrisiko bleibt im Blick

Parallel dazu veröffentlichte UBS ihren eigenen Risikoindikator. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stieg im 2. Quartal 2026 leicht von 0,62 auf 0,72 Punkte. Das Blasenrisiko wird von UBS aber weiterhin als moderat eingestuft, was die insgesamt entspanntere Lage relativiert, ohne sie zu widerlegen.

Was sich gegenüber den Vorquartalen geändert hat

Neu ist vor allem die Trendumkehr: Nach einem langsamen, aber stetigen Anstieg der Risikoeinschätzung über mehrere Quartale zeigt sich nun erstmals eine Gegenbewegung. Das bedeutet nicht, dass der Markt risikofrei ist – vielmehr deutet die Kombination aus sinkendem RERI und leicht steigendem UBS-Index auf ein Umfeld hin, das sich stabilisiert, ohne dass die grundsätzlichen Unsicherheiten verschwunden sind.

In mehreren Regionen bleibt die Preisentwicklung eher stagnierend, und einzelne Segmente verzeichnen sogar rückläufige Preise. Der Markt bewegt sich damit in einer Phase, die eher von Konsolidierung als von neuer Dynamik geprägt ist.

Konkrete Bedeutung für private Vermieter

Für private Vermieter bleibt das aktuelle Umfeld insgesamt unterstützend, weil das Tiefzinsniveau die Nachfrage nach Wohnraum stabil hält. Gleichzeitig verschieben sich die Risiken zunehmend von zyklischen Faktoren hin zu regulatorischen Fragen.

Regulatorische Risiken nehmen zu

Julius Baer weist für 2026 explizit auf erhöhte regulatorische Risiken im Wohnsegment hin, die das Mietertragspotenzial mittelfristig schmälern können. Das betrifft insbesondere Kantone mit strengeren Vorgaben zu Mietzinsen, Sanierungen und Umnutzungen.

Zürich als Sonderfall

In Zürich kommen mit den Wohnvorlagen vom 14. Juni 2026 zusätzliche Unsicherheiten hinzu. Vor allem die Wohnschutz-Initiative kann laut PwC-Einschätzung Investitionen, Sanierungen und die Ausweitung des Wohnangebots verteuern oder erschweren.

Für Vermieter lassen sich die wichtigsten Punkte so zusammenfassen:

• RERI-Rückgang von 3,7 auf 3,5 Punkte signalisiert weniger zyklisches Risiko
• UBS-Blasenindex steigt leicht auf 0,72 Punkte, Risiko bleibt moderat
• Regulatorische Unsicherheit nimmt laut Julius Baer eher zu als ab
• Zürcher Wohnvorlagen erschweren Sanierungen und Investitionen in einzelnen Fällen

Relevante Fristen und rechtlicher Rahmen

Für die Zinsseite bleibt entscheidend, dass die SNB den Leitzins bei 0,0 Prozent hält. Eine Rückkehr zu Negativzinsen ist laut PwC derzeit nicht das Basisszenario, was Planungssicherheit für Finanzierungen schafft.

Ausserhalb Zürichs ist weniger eine neue Bundesregelung entscheidend als die kantonale Umsetzung von Wohn- und Energievorschriften. PwC nennt zudem verschärfte kantonale Energiestandards ab 2026 als zusätzlichen Kostenfaktor, insbesondere für ältere Liegenschaften mit Sanierungsbedarf.

Was heißt das für Vermieter?

Die sinkenden Immobilienmarkt-Risiken sind ein positives, aber kein uneingeschränktes Signal. Vermieter sollten die Entspannung beim RERI als Bestätigung eines stabileren Marktumfelds werten, ohne die weiterhin bestehenden Risiken aus dem Blick zu verlieren.

Wer in Zürich oder anderen Kantonen mit verschärften Wohnschutz- oder Energievorgaben Liegenschaften hält, sollte Sanierungs- und Investitionsentscheide sorgfältig auf die neue Regulierung abstimmen. Angesichts des weiterhin tiefen Zinsniveaus bleiben Finanzierungen günstig, doch die eigentliche Herausforderung verschiebt sich zunehmend von der Zinsfrage zur politischen und regulatorischen Planungssicherheit.