OECD-Zahlen: Schweizer Immobilienpreise koppeln sich ab

Die teuerungsbereinigten Hauspreise in der Schweiz haben sich seit Anfang 2020 von der Entwicklung in anderen europäischen Ländern abgekoppelt. Das zeigt eine Auswertung von OECD-Daten, über die die NZZ berichtet. Während sich die Wohnungsmärkte in Deutschland und Grossbritannien seit dem Zinsanstieg entspannt haben, legten die Preise hierzulande im gleichen Zeitraum um rund 25 Prozent zu.

Parallel dazu wurden in der Schweiz in den vergangenen zwölf Monaten so viele Neubauwohnungen bewilligt wie seit 2018 nicht mehr: 52'000 Einheiten. Am Wohnungsmarkt kommt davon aber wenig an – das Angebot an guten Lagen bleibt knapp und teuer, auch dort, wo tatsächlich gebaut wird.

Raumplanung als Preistreiber

Als zentrale Ursache nennt der Immobilienökonom Christian Hilber (London School of Economics, Universität Zürich) die Revision des Raumplanungsgesetzes von 2013. Seither ist die Neueinzonung von Bauland stark begrenzt, das Wachstum muss über Nachverdichtung im Bestand erfolgen. Dieser Prozess sei langsam, teuer und politisch umstritten, so Hilber.

Ein Nebeneffekt: Ersatzneubauten in Städten verdrängen häufig ältere, günstigere Mietwohnungen. Der Gesamtbestand wächst kaum, während das Neuangebot teurer wird als frühere Bauten.

Langfristiger Trend seit 1970

Die OECD-Auswertung zeigt zudem einen europaweiten Langzeittrend: Die Bautätigkeit pro Kopf ist seit 1970 trotz wachsender Bevölkerung praktisch überall zurückgegangen. In der Schweiz wuchs die Wohnbevölkerung seit 1970 um 44 Prozent, während sich der Wohnungsneubau pro Kopf im gleichen Zeitraum etwa halbierte.

Marco Salvi, Ökonom bei Avenir Suisse, macht dafür auch ein verschobenes politisches Kräfteverhältnis verantwortlich. Eigentümer ohne Interesse an Veränderung in der Nachbarschaft und Mieter mit langfristigen Verträgen bildeten zunehmend eine Allianz gegen Verdichtung – das Nimby-Prinzip («Not in my backyard») dominiere heute selbst dort, wo früher ohne Widerstand gebaut wurde.

Laut Salvi ist der Wertzuwachs von Immobilien fast ausschliesslich auf steigende Bodenpreise zurückzuführen, nicht auf Baukosten. Diese Verteuerung spiegle direkt die mangelnde Verfügbarkeit von Land. Verschärfend wirkten laut Hilber und Salvi auch verbreitete politische Antworten wie Mietzinsbegrenzungen und strenger Wohnschutz, etwa in Basel und Genf: Sie schützten bestehende Mieter, nähmen Investoren aber langfristig den Anreiz für Neubauten.

Was heisst das für Vermieter?

Für Eigentümer an guten Lagen bedeutet die Entkopplung vom europäischen Trend eine strukturell gestützte Wertentwicklung, die nicht primär von der Zinspolitik abhängt. Wer eine Renovation oder einen Ersatzneubau plant, muss mit langwierigen Bewilligungsverfahren und lokalem Widerstand rechnen. Gleichzeitig zeigen die Zahlen, dass Standorte mit knappen Landreserven und Nachverdichtungspotenzial langfristig attraktiver bewertet werden dürften als Lagen mit einfacher Neueinzonung.