Rechenzentren in der Schweiz: Boom bei Gewerbeimmobilien

In der Schweiz entstehen derzeit mehrere neue Rechenzentren, die zeigen, wie sich Datencenter als eigenständige Immobilienklasse etablieren. In Meyrin (GE) vermietet die Immobiliengesellschaft Hiag ein Grundstück für mehr als 30 Jahre an den Betreiber NorthC Schweiz AG; Baustart ist im ersten Quartal 2026, die Übergabe soll Ende 2027 erfolgen. In Glattbrugg (ZH) startet Digital Realty den Bau des Rechenzentrums ZUR4 mit einer geplanten IT-Kapazität von 15 Megawatt auf 6'300 Quadratmetern, Fertigstellung 2028.

Beide Projekte stehen für einen Trend, den Deloitte in einer aktuellen Marktanalyse beschreibt: Jährlich fliessen zwischen CHF 200 und 400 Millionen in neue Schweizer Rechenzentren, über die letzten sechs Jahre summierte sich das Investitionsvolumen auf über CHF 1 Milliarde. Die Schweiz liegt bei der Datacenter-Dichte in Europa auf Platz 5, mit rund 117 grossen Anlagen im Land.

Konsolidierung und Kapitalbedarf

Der Markt wird zunehmend von grossen, kapitalstarken Playern geprägt. Der grösste Schweizer Betreiber Green wechselte 2025 für geschätzte CHF 2 bis 2,5 Milliarden den Eigentümer – ein Beleg dafür, dass Rechenzentren mittlerweile als strategische Infrastruktur-Assets gehandelt werden, vergleichbar mit Energienetzen oder Logistikimmobilien.

Treiber der Entwicklung ist unter anderem der anhaltende KI-Boom, der wachsende Anforderungen an Rechenleistung, Kühlung und Netzanbindung stellt. Gleichzeitig verschiebt sich der Markt weg von Einzelprojekten hin zu skalierbaren Campus- und Build-to-suit-Modellen mit sehr langen Vertragslaufzeiten, wie die Beispiele Meyrin und Glattbrugg zeigen.

Was macht Datencenter als Immobilie attraktiv?

Für Grundeigentümer mit geeigneten Liegenschaften bieten Rechenzentren stabile, langfristige Mieteinnahmen mit bonitätsstarken Mietern. Entscheidend für eine solche Nutzung sind allerdings hohe technische Anforderungen: ausreichende Stromleistung, redundante Netzanbindung, Kühlungsmöglichkeiten, Tragfähigkeit des Gebäudes und geeignete Sicherheitszonen. Ohne diese Voraussetzungen lässt sich eine Liegenschaft in der Regel nicht wirtschaftlich zu einem Rechenzentrum umnutzen.

Hinzu kommen strenge baurechtliche und energierechtliche Bewilligungsverfahren sowie Anforderungen aus dem revidierten Datenschutzgesetz, das seit dem 1. September 2023 in der Schweiz gilt. Wer Flächen an Rechenzentrumsbetreiber oder deren Dienstleister vermietet, muss zudem besonderen Wert auf Vertragsqualität, Nutzungszweck und baurechtliche Absicherung legen.

Was heisst das für Vermieter?

Für klassische Wohn- oder Mischliegenschaften bleibt das Thema meist indirekt relevant: Rechenzentren konkurrieren zunehmend um geeignete Gewerbegrundstücke und können in guten Lagen Bodenwerte und Opportunitätskosten erhöhen. Eigentümer mit gut erschlossenen Gewerbeflächen und passender technischer Infrastruktur können hingegen von den langen, stabilen Mietverträgen dieser neuen Immobilienklasse profitieren.