SNB fordert mehr Handhabe am Immobilienmarkt

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) fordert mehr Handhabe am Immobilienmarkt, weil ihr wichtigstes Steuerungsinstrument derzeit keinen Spielraum mehr bietet. Seit Jahren weist die Notenbank auf erhöhte Risiken am Wohnungs- und Hypothekarmarkt hin, kann aber beim antizyklischen Kapitalpuffer nicht weiter nachschärfen. Für private Vermieter und Investoren in der Schweiz ist das vor allem im Hinblick auf künftige Finanzierungsbedingungen relevant.

SNB und der Immobilienmarkt: Warum das wichtigste Instrument ausgeschöpft ist

Der antizyklische Kapitalpuffer (AZP) steht der SNB seit Juli 2012 zur Verfügung. Mit ihm kann sie Banken verpflichten, mehr Eigenkapital für Hypothekarkredite zu hinterlegen, um Übertreibungen am Kreditmarkt zu bremsen.

Die gesetzliche Obergrenze ist erreicht

Das Problem: Die Eigenmittelverordnung begrenzt den AZP auf maximal 2,5% der risikogewichteten Immobilienforderungen. Diese Grenze ist bereits ausgeschöpft, seit der Puffer 2022 auf Antrag der SNB reaktiviert wurde. Ab Ende September 2022 mussten Banken entsprechend zusätzliche 2,5% Eigenmittel für Wohnbauhypotheken vorhalten.

Kein Spielraum mehr laut SNB-Vizepräsident

SNB-Vizepräsident Antoine Martin brachte es auf den Punkt: Es bestehe derzeit „kein makroprozeduraler Spielraum mehr“, um auf einen weiteren Risikoaufbau im Kredit- und Immobilienmarkt zu reagieren. Die Notenbank betont zugleich, dass eine sofortige Erhöhung des Puffers aktuell nicht nötig sei. Es geht also nicht um eine unmittelbare Verschärfung, sondern um zusätzliches Instrumentarium für künftige Fälle.

Was sich aktuell ändert – und was nicht

Neu ist keine sofortige Regulierung, sondern die politisch-regulatorische Debatte über zusätzliche Eingriffsmöglichkeiten der SNB über die bestehende 2,5%-Grenze hinaus. Geändert hat sich vor allem die Tonlage: Die Notenbank macht deutlicher als bisher klar, dass ihr bei einer erneuten Marktüberhitzung der Hebel fehlen könnte.

Für die laufende Praxis bedeutet das konkret:

• Keine neue gesetzliche Pflicht für Vermieter oder Banken zum jetzigen Zeitpunkt
• Keine Änderung bei bestehenden Hypotheken oder Mietverhältnissen
• Weiterhin geltende 2,5%-Obergrenze beim antizyklischen Kapitalpuffer
• Politische Diskussion über zusätzliche regulatorische Werkzeuge für die SNB

Bedeutung für Finanzierung und Investitionen

Für private Vermieter ergibt sich aus der aktuellen Situation keine unmittelbare neue Verpflichtung. Indirekt kann der politische Druck auf mehr Regulierungsspielraum aber dazu führen, dass Banken bei der Hypothekarvergabe tendenziell vorsichtiger bleiben.

Neu- und Anschlussfinanzierungen im Fokus

Besonders betroffen wären Neufinanzierungen, Anschlussfinanzierungen und Sanierungskredite. Banken dürften weiterhin genau auf Belehnungshöhe, Tragbarkeit und individuelles Risikoprofil der Kreditnehmer achten, unabhängig davon, ob der AZP kurzfristig angepasst wird.

Angespanntes Umfeld am Mietwohnungsmarkt

Das Umfeld am Mietwohnungsmarkt bleibt insgesamt angespannt. Gleichzeitig erhöhen einzelne kantonale wohnpolitische Vorlagen sowie bundesrechtliche Vorstösse, etwa im Bereich der Lex Koller, die regulatorische Komplexität für Investitionen und Sanierungsvorhaben zusätzlich.

Rechtlicher Rahmen und offene Fragen

Massgeblich bleibt die Eigenmittelverordnung, die den antizyklischen Kapitalpuffer auf maximal 2,5% der risikogewichteten Immobilienforderungen begrenzt. Der AZP selbst ist seit Juli 2012 Teil des makroprudenziellen Instrumentenkastens der Schweiz und wurde 2022 für Wohnbauhypotheken reaktiviert.

Per 26. August 2026 ist keine gesetzliche Erhöhung dieser Obergrenze bekannt. Die SNB fordert mehr regulatorischen Spielraum, nicht einen sofort höheren Puffer. Für private Vermieter bleiben daneben die allgemeinen mietrechtlichen Vorgaben des Obligationenrechts sowie kantonale Besonderheiten relevant.

Was heißt das für Vermieter?

Akut ändert sich für private Vermieter nichts: Bestehende Hypotheken, Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen bleiben von der Debatte unberührt. Wer jedoch eine Anschlussfinanzierung oder einen Neukauf plant, sollte weiterhin mit strengen Prüfungen der Tragbarkeit und Belehnung durch die Banken rechnen.

Langfristig lohnt sich die Beobachtung der Diskussion um mehr SNB-Spielraum, da daraus künftig neue Instrumente mit direkter Wirkung auf Hypothekarkonditionen entstehen könnten. Bis dahin bleibt die 2,5%-Grenze beim antizyklischen Kapitalpuffer der geltende Rahmen für die Finanzierung von Wohnimmobilien in der Schweiz.