Streit um Storenfarben: STWE als Konfliktzone in der Praxis

Ein Bericht der «NZZ» dokumentiert, wie Stockwerkeigentümergemeinschaften (STWE) in der Schweiz an Bagatellstreitigkeiten und blockierten Sanierungen scheitern können – von Storenfarben und der Position eines Veloträgers in der Einstellhalle bis zum stillgelegten Lift wegen ungeklärter Kostenverteilung. Streit um Storenfarben gehört demnach zu den häufigsten Reibungspunkten im Alltag von Stockwerkeigentum, noch bevor es um grössere Sanierungen geht.

Im geschilderten Fall aus Zürich verweigerte ein Miteigentümer trotz rechtsgültigem Sanierungsbeschluss den Handwerkern den Zutritt zum Fensterersatz. Die Gemeinschaft musste einen Anwalt beiziehen und den Fall vor den Friedensrichter bringen, bevor die Arbeiten beginnen konnten. In einem anderen Fall in der Stadt Zürich mussten die Behörden einen Lift ausser Betrieb setzen, weil sich die Eigentümer nicht auf den Kostenschlüssel einigen konnten – seither müssen Bewohner der oberen Stockwerke zu Fuss gehen.

Der Anwalt Amédéo Wermelinger, der sich seit Jahren mit schwierigen Miteigentümern im Stockwerkeigentum befasst, unterscheidet zwischen legitimen Rechthabern und echten Querulanten, denen es nicht um die beste Lösung für die Gemeinschaft, sondern nur um die eigene Position geht.

Ersatzneubau als Ausnahmefall

Wie aufwendig ein Ersatzneubau im Stockwerkeigentum ist, zeigt ein vom VZ Vermögenszentrum begleiteter Fall mit sechs Wohnungen: Von der ersten Idee bis zur geplanten Baueingabe in diesem Jahr vergingen laut Immobilienexperte Adrian Wenger vier Jahre. Die Eigentümer gründeten eigens eine Gesellschaft für Planung und Bau, um Verträge mit Architekt, Baumeister und Bank zu bündeln – und um die Wertquoten unverändert zu halten und so eine Grundstückgewinnsteuer zu vermeiden.

Der Basler Advokat Michel de Roche bezeichnet die juristischen Hürden für Ersatzneubauten im Stockwerkeigentum als «im Grunde genommen ein Desaster». Ihm sei in seiner gesamten Praxis noch kein rechtlich einwandfrei und erfolgreich durchgeführter Fall begegnet.

Fehlende Reserven als Grundproblem

Auch bei gewöhnlichen Sanierungen zeigt sich laut de Roche ein wiederkehrendes Muster: Viele Gemeinschaften bilden über Jahre zu wenig Reserven im Erneuerungsfonds. Als Beispiel nennt er den Verkauf einer ehemaligen Hauswartswohnung, der rund 700'000 Franken einbrachte – wovon aber 100'000 Franken sofort für Grundstückgewinnsteuern, Notariat und administrative Kosten draufgingen.

Auch ein Landverkauf zur Kapitalbeschaffung ist laut de Roche heikel: Er erfordert eine Parzellierung mit individueller Willenserklärung jedes einzelnen Eigentümers sowie das Einverständnis aller involvierten Banken. Schon ein oder zwei zahlungsunfähige Miteigentümer können laut dem Bericht eine Gesamtsanierung blockieren, da Nachbarn selten als private Kreditgeber einspringen wollen.

Was heisst das für Vermieter?

Wer in Stockwerkeigentum investiert oder eine Einheit kauft, sollte vor dem Kaufentscheid Reglement, Erneuerungsfonds-Stand und die Zusammensetzung der Gemeinschaft genau prüfen – ein Verkaufsdossier verrät nichts über künftige Nachbarschaftskonflikte oder Streit um Storenfarben. Gerade bei älteren Liegenschaften lohnt sich ein Blick auf geplante Sanierungen und deren Finanzierung, bevor ein einzelner zahlungsunfähiger oder unkooperativer Miteigentümer das ganze Projekt blockiert.