Wohnung ohne Kaution: Was hinter dem Trick der Vermieter steckt

Der Trick hinter „ohne Kaution“

Seit dem 21. August 2026 ist der Trend eindeutig belegt: Schweizer Vermieter werben zunehmend mit dem Verzicht auf die klassische Mietkaution, um Wohnungen schneller und attraktiver zu vermieten. Der eigentliche Trick liegt jedoch selten in einem echten Verzicht auf Sicherheiten. Stattdessen tritt an die Stelle des klassischen Sperrkontos eine Mietkautionsversicherung oder eine Bankgarantie. Der Mieter zahlt dabei keine Kaution in bar, sondern eine laufende Gebühr an einen Versicherer, der im Schadenfall für offene Forderungen des Vermieters einsteht.

Für Mietinteressenten sinkt damit die finanzielle Eintrittshürde erheblich – gerade beim Umzug, wenn oft gleichzeitig die alte und die neue Kaution finanziert werden müssen. Für Vermieter bedeutet das werbewirksame „ohne Kaution“ vor allem eines: ein attraktiveres Inserat in einem Markt mit vielen Mietinteressenten pro Wohnung.

Rechtlicher Rahmen bleibt unverändert

Wichtig für private Vermieter: An der gesetzlichen Grundlage hat sich nichts geändert. Nach Art. 257e OR darf die Sicherheit bei Wohnraum weiterhin höchstens drei Monatsmieten betragen, in der Praxis meist als Bruttomiete inklusive Nebenkosten-Akonto verstanden. Wird eine klassische Mietkaution vereinbart, muss diese bei einer Schweizer Bank auf einem Mietzinsdepot auf den Namen des Mieters hinterlegt werden. Nach Ende des Mietverhältnisses gilt die 12-Monatsregel: Macht der Vermieter innert einem Jahr keinen Anspruch rechtlich geltend, gibt die Bank das Depot frei.

Bei Geschäftsräumen existiert keine gesetzliche Obergrenze – die 3-Monatsgrenze betrifft ausschliesslich Wohnraum. Neu ist also nicht das Gesetz, sondern die offensivere Vermarktung von Kautionsalternativen als Ersatz für das klassische Sperrkonto.

Alternative Sicherheiten im Überblick

Für private Vermieter, die einen Verzicht auf die klassische Kaution erwägen, gibt es drei gängige Modelle:

• Mietkautionsversicherung: Der Mieter zahlt eine jährliche Prämie an einen Versicherer, der im Schadenfall bis zur vereinbarten Deckungssumme haftet. Der Vermieter erhält keine sofortige Barsicherheit, sondern einen Versicherungsanspruch.
• Bankgarantie: Eine Bank garantiert die Zahlung bis zu einem bestimmten Betrag, meist gegen eine Gebühr des Mieters. Der Vermieter kann die Garantie im Streitfall ziehen, muss den Anspruch aber oft formell nachweisen.
• Bürgschaft Dritter: Seltener genutzt, etwa durch Eltern oder Arbeitgeber als Sicherungsgeber.

Keines dieser Modelle ersetzt die Bonitätsprüfung. Anbieter von Kautionsversicherungen verlangen in der Regel weiterhin einen Betreibungsregisterauszug und Einkommensnachweise, bevor sie eine Police ausstellen.

Musterformulierungen für Inserat und Mietvertrag

Für das Inserat auf Homegate oder ImmoScout24.ch kann eine sachliche Formulierung lauten: „Mietzinsdepot optional auch als Bankgarantie oder via Mietkautionsversicherung möglich – Details auf Anfrage.“ Das vermeidet den Eindruck eines vollständigen Verzichts und schafft Transparenz.

Im Mietvertrag empfiehlt sich eine klare Klausel, etwa: „Als Sicherheit gemäss Art. 257e OR akzeptiert der Vermieter wahlweise ein Mietzinsdepot bei einer Schweizer Bank oder eine gleichwertige Bankgarantie beziehungsweise Police einer Mietkautionsversicherung in Höhe von drei Monatsmieten.“ So bleibt die gesetzliche Obergrenze gewahrt, während die Wahlfreiheit für den Mieter dokumentiert ist.

Kosten-Nutzen-Rechnung für Vermieter

Ein Kautionsverzicht zugunsten einer Versicherungslösung lohnt sich vor allem dann, wenn die Vermietbarkeit im Vordergrund steht – etwa bei längerem Leerstand oder in Lagen mit schwächerer Nachfrage. Der Nachteil: Im Schadenfall muss der Vermieter den Anspruch gegenüber dem Versicherer oder der Bank geltend machen, statt direkt auf ein Depot zuzugreifen. Das bedeutet mehr administrativen Aufwand und ein gewisses Gegenparteirisiko, falls der Versicherer die Zahlung verzögert oder ablehnt.

Bei bonitätsstarken Mietern mit stabilem Einkommen ist das Risiko gering, bei unsicherer Bonität sollte ein privates Vermieter eher am klassischen Mietzinsdepot festhalten, da dort die Sicherheit sofort verfügbar ist.

Was heißt das für Vermieter?

Wer als privater Vermieter mit „ohne Kaution“ wirbt, sollte genau prüfen, welches Sicherungsmodell tatsächlich dahintersteht. Die gesetzliche Obergrenze von drei Monatsmieten bei Wohnraum bleibt unverändert, ebenso die Möglichkeit, weiterhin ein klassisches Mietzinsdepot zu verlangen. Kautionsalternativen wie Mietkautionsversicherung oder Bankgarantie können die Vermietbarkeit erhöhen, ersetzen aber nicht die Bonitätsprüfung und bringen ein leicht höheres Gegenparteirisiko mit sich. Wer auf Nummer sicher gehen will, kombiniert eine klare Vertragsklausel mit einer sorgfältigen Prüfung des Mieters – unabhängig davon, welche Form der Sicherheit letztlich vereinbart wird.