Zürich kauft Häuser für 1,3 Mrd. – Mieten reichen nicht

Die Stadt Zürich hat zwischen 2022 und 2025 für 1,3 Milliarden Franken Häuser und Liegenschaften erworben. Ein aktueller Bericht bestätigt nun, dass die laufenden Mieteinnahmen aus diesen Objekten die Kaufkosten nicht decken. Für private Vermieter und Investoren, die in Zürich Liegenschaften kaufen oder halten, ist das ein aufschlussreiches Signal darüber, wie stark Bodenpreise und regulierte Bestandsmieten mittlerweile auseinanderklaffen.

Zürich Liegenschaften – die Finanzierungslücke

Hohe Kaufpreise, gedeckelte Erträge

Der Bericht der Stadt zeigt eine strukturelle Lücke: Bestandsmieten sind stark reguliert und lassen sich meist nur anpassen, wenn der Referenzzinssatz steigt. Käufe von Zürich Liegenschaften zu aktuellen Marktpreisen lassen sich daher aus den bestehenden Mietverhältnissen nicht refinanzieren.

Als Hauptursache nennt der Bericht die hohen Bodenpreise sowie die Einpreisung von Ausnützungsreserven beim Kauf. Selbst beim Modell der Kostenmiete bleibt laut Bericht rechnerisch eine Unterdeckung bestehen – ein Befund, der auch für private Käufer von Häusern in Zürich Gewicht hat.

Auswirkung auf den städtischen Finanzhaushalt

Jede weitere Akquisition senkt laut Bericht die Rentabilität des städtischen Finanzvermögens und belastet den Finanzhaushalt zusätzlich. Die Stadt hält an ihrer aktiven Einkaufspolitik dennoch fest, obwohl die Unterdeckung bei diesen Zürich Liegenschaften offiziell bestätigt ist.

Marktdaten: Wer den Zürcher Mietmarkt dominiert

Angebotsmieten liegen deutlich über Bestandsmieten

Für den Zürcher Mietmarkt ist die Differenz zwischen neuen und alten Verträgen entscheidend: Die Angebotsmieten liegen 26 Prozent über den Bestandsmieten. Das erklärt, warum ein Neukauf von Häusern mit anschliessender Vermietung an bestehende Mieter wirtschaftlich schwieriger ist als ein Verkauf mit Neuvermietung zu Marktkonditionen.

Private Immobiliengesellschaften an der Spitze

Im Kanton Zürich haben sich die Eigentumsverhältnisse verschoben. Laut Bericht wurden 2024 erstmals private Immobiliengesellschaften mit 33,3 Prozent Marktanteil zur grössten Eigentümergruppe, vor Privatpersonen mit 32,1 Prozent und Genossenschaften mit 17,7 Prozent. Das unterstreicht die zunehmende Professionalisierung des Marktes:

• Private Immobiliengesellschaften: 33,3 % Marktanteil
• Privatpersonen: 32,1 % Marktanteil
• Genossenschaften: 17,7 % Marktanteil

Was bedeutet der Fall für private Vermieter?

Kaufpreis und Anfangsrendite genau prüfen

Der Fall der Stadt Zürich zeigt exemplarisch, dass sich hochpreisige Käufe von Häusern bei bestehenden Mietverträgen nicht kurzfristig über höhere laufende Mieten refinanzieren lassen. Für private Investoren bedeutet das: Kaufpreis, Anfangsrendite und Finanzierungsstruktur müssen vor einem Erwerb realistisch kalkuliert werden, gerade wenn Bestandsmietverhältnisse übernommen werden.

Mietrechtliche Grenzen bleiben bestehen

Auch private Vermieter bleiben bei bestehenden Mietverhältnissen an die gesetzlichen Grenzen für Mietzinserhöhungen gebunden. Bei der ordentlichen Kündigung von Wohnungen gilt in Zürich grundsätzlich eine Frist von 3 Monaten auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR). Bei Geschäftsräumen beträgt die Frist nach Art. 266d OR in der Regel 6 Monate.

Bei Zahlungsverzug ist eine Kündigung nur nach schriftlicher Mahnung mit Fristsetzung möglich: Art. 257d OR verlangt mindestens 30 Tage Zahlungsfrist, danach kann mit weiteren 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden. Bei Mängeln kann der Mietzins nach Art. 259h und 259i OR hinterlegt werden; die Mieterschaft muss innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen, sonst erhält der Vermieter die hinterlegten Beträge.

Was heißt das für Vermieter?

Der Zürcher Fall macht deutlich, dass hohe Kaufpreise und regulierte Bestandsmieten für alle Akteure am Markt – auch für die öffentliche Hand – ein strukturelles Problem darstellen. Private Vermieter sollten den Kauf von Zürich Liegenschaften daher besonders sorgfältig auf Ertragslage und bestehende Mietverträge prüfen, statt allein auf künftige Marktmieten zu setzen.

Gleichzeitig zeigt die Verschiebung der Eigentümerstruktur hin zu privaten Immobiliengesellschaften, dass der Wettbewerb um Häuser und Wohnungen in Zürich zunimmt. Wer als privater Investor konkurrenzfähig bleiben will, sollte Finanzierung, Referenzzinssatz-Entwicklung und rechtliche Fristen bei Kündigungen und Mietzinsanpassungen im Blick behalten.