Cronos Immo Fund 2 startet mit CHF 30 Mio. und Sacheinlagen

Cronos Finance SA hat den Cronos Immo Fund 2 lanciert und im ersten Finanzierungsschritt CHF 30 Mio. eingesammelt. Gleichzeitig erwarb der Fonds sechs Immobilien im Gesamtwert von CHF 30 Mio. Zwei dieser Objekte kamen als Sacheinlagen in den Fonds: Die Eigentümer erhielten dafür Fondsanteile statt Bargeld.

Die Liegenschaften stehen in den Kantonen Waadt und Freiburg. Weitere Objekte im Umfang von rund CHF 20 Mio. befinden sich laut Mitteilung in Prüfung. Innerhalb der ersten zwölf Monate will Cronos ein Portfolio von CHF 100 Mio. aufbauen.

Sacheinlage statt Verkauf

Bei einer Sacheinlage, im Branchenjargon auch «Swap», überträgt ein Eigentümer seine Liegenschaft an den Fonds und bekommt im Gegenzug Anteile. Der Fonds muss den Kaufpreis dieser Objekte damit nicht vollständig bar aufbringen. Der Startbestand von CHF 30 Mio. entstand deshalb teilweise über Immobilienübertragungen und nicht allein über Anlegergelder. Wie hoch der Anteil der beiden Sacheinlagen am Gesamtwert ist, weist die Mitteilung nicht aus.

Den rechtlichen Rahmen bildet das Kollektivanlagengesetz (KAG). Massgeblich für den konkreten Tausch sind Fondsreglement, Verkaufsprospekt und die unabhängige Bewertung der eingebrachten Liegenschaft.

Haltedauer und Rücknahme

Für den vergleichbaren Cronos Immo Fund empfiehlt der Anbieter eine Mindesthaltedauer von fünf Jahren. Rücknahmen sind dort nur zum Jahresabschluss möglich und müssen zwölf Monate im Voraus angemeldet werden. Ob dieselben Bedingungen für den Fund 2 gelten, geht aus der Meldung nicht hervor.

Was heisst das für Vermieter?

Für Eigentümer, die über eine Nachfolge nachdenken oder ihr Klumpenrisiko in einer einzelnen Liegenschaft senken wollen, ist die Sacheinlage eine Alternative zum Direktverkauf. Sie geben allerdings die Kontrolle über das Objekt ab, und Fondsanteile lassen sich weniger flexibel zu Geld machen als eine Liegenschaft am Markt.

Steuerneutral ist der Vorgang nicht automatisch. Je nach Kanton fallen Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer und Grundbuchgebühren an. Verglichen werden sollte deshalb der Nettoerlös eines Verkaufs mit dem Wert der Anteile nach allen Steuern und Gebühren. Ob und für wen der Fund 2 weitere Sacheinlagen annimmt, ist der Mitteilung nicht zu entnehmen.