Eigenheim Schweiz: Finanzierung & Erschwinglichkeit

Eigenheim Schweiz: Warum der Traum noch nicht ausgeträumt ist

Der Wunsch nach einem Eigenheim in der Schweiz ist ungebrochen – doch die Realität auf dem Immobilienmarkt fordert Kaufinteressenten zunehmend heraus. Steigende Kaufpreise, hohe Eigenkapitalanforderungen und die strengen Tragbarkeitsregeln der Banken machen den Ersterwerb schwieriger als je zuvor. Dennoch zeigt eine aktuelle Analyse von UBS Immobilien: Mit der richtigen Vorbereitung und durchdachten Finanzierungsstrategien ist Wohneigentum auch heute erreichbar.

Wie teuer ist Wohneigentum in der Schweiz wirklich?

Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen haben sich in den letzten Jahren deutlich erhöht. In begehrten Regionen wie dem Genferseegebiet, dem Grossraum Zürich oder dem Raum Basel sind Quadratmeterpreise von über 10.000 Franken keine Ausnahme mehr. Selbst in ländlicheren Gebieten ziehen die Preise spürbar an.

Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat sich dadurch verschlechtert – gemessen am Verhältnis von Kaufpreis zu Haushaltseinkommen. Laut UBS-Analyse müssen Haushalte in vielen Kantonen mehr als sieben Jahreseinkommen aufwenden, um eine durchschnittliche Eigentumswohnung zu erwerben.

Tragbarkeit und Eigenkapital: Die grössten Hürden

Schweizer Banken prüfen bei der Hypothekvergabe zwei zentrale Kriterien: die Tragbarkeit und das Eigenkapital.

Tragbarkeitsregel verstehen

Die Tragbarkeitsregel besagt, dass die jährlichen Wohnkosten – bestehend aus Hypothekarzins (kalkuliert mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 %), Amortisation und Nebenkosten – nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen dürfen. Bei aktuellen Kaufpreisen scheitern viele Haushalte mit mittlerem Einkommen an dieser Hürde.

Eigenkapital von mindestens 20 Prozent

Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen als Eigenkapital eingebracht werden – davon müssen wenigstens 10 % aus „hartem" Eigenkapital bestehen, also nicht aus dem Pensionskassenguthaben. Für eine 800.000-Franken-Wohnung bedeutet das: mindestens 80.000 Franken liquide Mittel, plus weitere 80.000 Franken aus Sparguthaben oder der Pensionskasse.

Finanzierungsstrategien für Kaufinteressenten

Trotz hoher Hürden gibt es bewährte Wege, den Kauf zu ermöglichen. Wer frühzeitig plant und die richtigen Instrumente kennt, verbessert seine Chancen erheblich.

Vorbezug und Verpfändung der Pensionskasse (2. Säule)

Kaufinteressenten können ihr Pensionskassenguthaben (BVG) nutzen, um das Eigenkapital aufzustocken. Beim Vorbezug wird das Guthaben direkt ausbezahlt und versteuert; bei der Verpfändung bleibt es in der Kasse und dient als Sicherheit. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile, die individuell abgewogen werden sollten.

Säule 3a gezielt einsetzen

Wer regelmässig in die Säule 3a einzahlt, baut über Jahre hinweg steuerbegünstigt Eigenkapital auf. Maximal 7.258 Franken pro Jahr (Stand 2024, für Angestellte mit Pensionskasse) können einbezahlt und bei Kauf von selbst genutztem Wohneigentum vorbezogen werden.

Schenkung und Erbvorbezug nutzen

Viele Erstkäufer erhalten finanzielle Unterstützung von Eltern oder Grosseltern. Ein Erbvorbezug oder eine Schenkung kann das Eigenkapital rasch aufstocken – allerdings sind steuerliche Aspekte zu berücksichtigen, die kantonal unterschiedlich geregelt sind.

Wichtige Finanzierungsstrategien im Überblick

Pensionskasse (2. Säule): Vorbezug oder Verpfändung möglich
Säule 3a: Steuerbegünstigtes Sparen mit Vorbezugsrecht
Erbvorbezug / Schenkung: Eigenkapital durch familiäre Unterstützung
Gemeinsamer Kauf: Zu zweit kaufen verbessert Tragbarkeit und Eigenkapital
Regionalbank oder Versicherungshypothek: Manchmal flexiblere Konditionen als Grossbanken

Marktlage: Wo ist Wohneigentum noch erschwinglich?

Nicht überall in der Schweiz sind die Preise gleich hoch. In Kantonen wie Jura, Wallis oder Teilen des Kantons Bern sind die Kaufpreise deutlich tiefer als in den Grosszentren. Für Kaufinteressenten, die bereit sind, pendeln oder in einer kleineren Gemeinde zu leben, eröffnen sich reale Chancen.

UBS-Daten zeigen zudem, dass die Preisdynamik in einigen Segmenten leicht nachgelassen hat – insbesondere bei grösseren Eigentumswohnungen in peripheren Lagen. Dies kann für gezielt vorbereitete Käufer ein günstiges Zeitfenster darstellen.

Fazit: Planung macht den Unterschied

Der Kauf eines Eigenheims in der Schweiz ist anspruchsvoller geworden – aber für gut vorbereitete Kaufinteressenten keineswegs unmöglich. Wer frühzeitig Eigenkapital aufbaut, die Instrumente der zweiten und dritten Säule klug einsetzt und sich regional flexibel zeigt, erhöht seine Chancen erheblich.

Eine professionelle Beratung – etwa durch eine Bank, einen unabhängigen Hypothekarberater oder einen Finanzplaner – ist heute wichtiger denn je. Denn je besser die Finanzierungsstrategie, desto realistischer wird der Traum vom eigenen Zuhause.