Lex Koller Änderung: Droht Dekotierung von Immoaktien?

Die geplante Lex Koller Änderung versetzt den Schweizer Immobilienmarkt in Aufruhr. Während die politische Debatte bislang vor allem um den Erwerb von Wohnliegenschaften durch Ausländer kreiste, rückt nun ein neues Risiko in den Fokus: die mögliche Dekotierung börsennotierter Immobiliengesellschaften.

Lex Koller Änderung: Was ist geplant?

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland – kurz Lex Koller – regelt seit Jahrzehnten, unter welchen Bedingungen ausländische Investoren Schweizer Immobilien kaufen dürfen. Die aktuelle Revisionsabsicht zielt darauf ab, den Geltungsbereich des Gesetzes erheblich auszuweiten.

Konkret soll die Bewilligungspflicht künftig auch auf kommerzielle Liegenschaften ausgedehnt werden, die bisher weitgehend vom Gesetz ausgenommen waren. Das betrifft Bürogebäude, Einkaufszentren und Gewerbeimmobilien – also genau jene Anlageklassen, in die viele börsennotierte Immobiliengesellschaften massgeblich investiert sind.

Warum Immoaktien besonders betroffen sind

Börsennotierte Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds stehen vor einem strukturellen Problem: Ihre Aktionärsstruktur ist per Definition offen. Jeder – auch ausländische Investoren – kann Anteile an der Börse erwerben. Genau das könnte unter der neuen Regelung zum Verhängnis werden.

Denn wenn ausländische Aktionäre durch den Aktienkauf indirekt Schweizer Gewerbeimmobilien erwerben, könnte dies als bewilligungspflichtiger Tatbestand gewertet werden. Die betroffenen Gesellschaften stünden dann vor der schwierigen Aufgabe, ihre Aktionärsstruktur laufend zu überwachen und gegebenenfalls einzuschränken.

Das Extremszenario: Dekotierung von Immoaktien

Im schlimmsten Fall – und das ist das Extremszenario, das Branchenkenner diskutieren – könnten Immobiliengesellschaften gezwungen sein, ihre Aktien von der Börse zu nehmen. Eine Dekotierung würde bedeuten:

Der freie Handel mit Immoaktien an der SIX Swiss Exchange wäre nicht mehr möglich
Privatanleger verlören den einfachen Börsenzugang zu Immobilieninvestments
Die Liquidität der betroffenen Titel würde massiv eingeschränkt
Institutionelle Investoren müssten ihre Portfolioallokation grundlegend überdenken
Der Marktwert der betroffenen Gesellschaften könnte erheblich sinken

Ob dieses Szenario tatsächlich eintritt, hängt stark davon ab, wie die Gesetzgebung final ausgestaltet wird. Die Unsicherheit selbst belastet den Sektor jedoch bereits heute.

Reaktionen aus der Immobilienbranche

Führende Schweizer Immobiliengesellschaften wie Swiss Prime Site, PSP Swiss Property oder Allreal haben die Entwicklung mit grosser Aufmerksamkeit verfolgt. Die Branche warnt vor gravierenden Folgen für den Investitionsstandort Schweiz.

Aus Investorensicht ist besonders problematisch, dass börsennotierte Immobilienvehikel bislang als bequemer und regulierter Weg galten, um am Schweizer Immobilienmarkt zu partizipieren – ohne direkt eine Liegenschaft kaufen zu müssen. Dieses Modell gerät nun unter Druck.

Auswirkungen auf Immobilienfonds und Anlagestiftungen

Nicht nur Immoaktien sind betroffen. Auch kotierte Immobilienfonds, die an der Schweizer Börse gehandelt werden, könnten in den Anwendungsbereich der revidierten Lex Koller fallen. Anlagestiftungen mit internationalen Investoren stehen vor ähnlichen Fragen.

Die rechtliche Komplexität ist enorm: Wann gilt ein ausländischer Aktionär als "Erwerber" einer Schweizer Liegenschaft? Ab welcher Beteiligungsschwelle greift die Bewilligungspflicht? Diese Fragen sind noch weitgehend ungeklärt.

Was Immobilien-Investoren jetzt tun sollten

Für Anleger, die in börsennotierte Immobiliengesellschaften investiert sind oder dies planen, empfiehlt sich eine erhöhte Wachsamkeit. Konkret sollten folgende Punkte beachtet werden:

Portfoliopositionen in Schweizer Immoaktien und Immobilienfonds kritisch überprüfen
Die parlamentarischen Beratungen zur Lex-Koller-Revision aktiv verfolgen
Diversifikation in nicht kotierte Immobilienvehikel oder Direktanlagen erwägen
Steuer- und Rechtsberatung für grenzüberschreitende Immobilienengagements einholen

Fazit: Politisches Risiko für den Immobilienmarkt

Die Lex Koller Änderung ist längst kein abstraktes rechtspolitisches Thema mehr. Sie birgt konkretes Investitionsrisiko für alle, die in Schweizer Immoaktien engagiert sind. Das Extremszenario einer Dekotierung erscheint zwar unwahrscheinlich, ist aber nicht mehr auszuschliessen.

Für den Schweizer Immobilienmarkt wäre ein solcher Schritt ein erheblicher Rückschritt in puncto Kapitalmarktreife und internationaler Attraktivität. Investoren und die Branche sind gut beraten, diese Entwicklung genau zu beobachten und sich rechtzeitig zu positionieren.

Quelle: Finanz und Wirtschaft (fuw.ch)