Referenzzinssatz bei 1,25 Prozent: Das müssen Vermieter tun

Der Referenzzinssatz bleibt stabil: Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat den hypothekarischen Referenzzinssatz zuletzt bei 1,25 Prozent belassen. Der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz der Hypotheken lag mit rund 1,32 Prozent klar innerhalb der Bandbreite – eine Änderung ergäbe sich erst, wenn er unter etwa 1,13 Prozent fällt oder über rund 1,37 Prozent steigt. Für Vermieterinnen und Vermieter ist das eine wichtige Botschaft: Kurzfristig drohen keine neuen flächendeckenden Senkungsansprüche, doch die Nachwirkungen der letzten Senkung sind noch nicht überall verdaut.

Referenzzinssatz 1,25 Prozent: Die Ausgangslage

Der Referenzzinssatz bildet die durchschnittliche Verzinsung der Schweizer Hypotheken ab und ist die Grundlage für Mietzinsanpassungen im laufenden Mietverhältnis. Nach der Senkung auf 1,25 Prozent im Frühjahr 2025 haben Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine Senkung, sofern ihr Mietzins noch auf einem höheren Satz basiert. Grossbanken wie die UBS erwarten derzeit, dass sich am Satz von 1,25 Prozent bis weit ins Jahr 2027 nichts ändert – das tiefe Zinsumfeld wirkt nur noch langsam auf den trägen Durchschnittssatz.

Interessant ist der Blick in die Praxis: Eine Auswertung der Zürcher Kantonalbank zeigte, dass nur ein kleiner Teil der berechtigten Mieterinnen und Mieter – die Rede ist von gut einem Zehntel – tatsächlich ein Senkungsbegehren stellt. Vermieter sollten sich darauf aber nicht verlassen: Mit jeder medialen Diskussion über Wohnkosten steigt die Zahl der Begehren erfahrungsgemäss an.

So reagieren Vermieter korrekt auf Senkungsbegehren

Trifft ein Senkungsbegehren ein, gilt eine Antwortfrist von 30 Tagen. Wichtig zu wissen: Der Anspruch besteht nicht automatisch in voller Höhe. Vermieter dürfen der Senkung verschiedene Positionen entgegenhalten:

• Aufgelaufene Teuerung seit der letzten Mietzinsfestsetzung (anrechenbar zu 40 Prozent)
• Allgemeine Kostensteigerungen für Unterhalt und Betrieb
• Wertvermehrende Investitionen, die noch nicht überwälzt wurden
• Bisher nicht ausgeschöpfte frühere Erhöhungsgründe, sofern vorbehalten

Wer diese Punkte sauber dokumentiert – Abrechnungen, Investitionsbelege, frühere Mietzinsanpassungen – kann ein Senkungsbegehren oft ganz oder teilweise kompensieren. Pauschale Ablehnungen ohne Begründung landen dagegen schnell vor der Schlichtungsbehörde.

Strategisch denken statt nur reagieren

Für professionelle Vermieter lohnt sich ein aktiver Umgang mit dem Thema. Wer seine Mietzinskalkulation pro Objekt kennt – auf welchem Referenzzinssatz basiert welcher Vertrag, welche Investitionen sind noch nicht überwälzt – kann auf Begehren schnell und fundiert antworten. Zudem eröffnet die stabile Zinslage Spielraum für geplante Sanierungen: Wertvermehrende Investitionen lassen sich überwälzen und stärken zugleich die Position in künftigen Mietzinsdiskussionen.

Auch die Renditegrenzen verdienen Beachtung: Nach der bundesgerichtlichen Praxis darf die Nettorendite den Referenzzinssatz um bis zu zwei Prozentpunkte übersteigen. Bei 1,25 Prozent Referenzzinssatz liegt die zulässige Nettorendite damit deutlich höher, als viele Eigentümer annehmen – ein Argument, das in Schlichtungsverfahren regelmässig unterschätzt wird.

Fazit: Ruhige Lage, aber Hausaufgaben machen

Der stabile Referenzzinssatz von 1,25 Prozent verschafft Vermietern Planungssicherheit bis voraussichtlich weit ins Jahr 2027. Die Zeit sollte genutzt werden, um Mietzinsdossiers zu ordnen, Investitionen zu dokumentieren und auf allfällige Senkungsbegehren vorbereitet zu sein. SmartLandlord.CH liefert Ihnen dazu die relevanten Entwicklungen aus Recht und Markt.