Schweizer Immobilienfonds: Agio schmilzt nach Rekordhoch

Die kotierten Schweizer Immobilienfonds sind im März 2026 nach einer langen Höhenphase deutlich zurückgekommen. Der Sektor gab laut Marktbericht von Julius Bär binnen eines Monats um 5,3% nach, das durchschnittliche Agio – der Aufschlag der Börsenkurse gegenüber dem Nettoinventarwert – fiel von 38,2% Ende Februar auf 30,2%. In den ersten vier Monaten 2026 resultierte für den Sektor damit eine Performance von -0,6%.

Das Agio-Niveau von Ende Februar lag nur knapp unter dem bisherigen Rekord von 43% aus dem Jahr 2021 und markierte damit vorerst den Höhepunkt einer mehrjährigen Nachfragewelle nach «Betongold». Anleger zahlten zeitweise fast das Anderthalbfache des inneren Werts für Fondsanteile, getrieben von tiefen Zinsen und dem Wunsch nach stabilen Erträgen. Die Korrektur im März zeigt nun, wie sensibel diese Bewertungen auf Zins- und Inflationssignale reagieren, während die operativen Kennzahlen einzelner Fonds weiterhin solide ausfallen.

So steigerte der Immofonds im ersten Halbjahr 2025/26 seine Mietzinseinnahmen auf 46,2 Millionen Franken, ein Plus von 1,4%, bei einer Mietausfallrate von nur 1,7% und einem Nettoertrag von 26,0 Millionen Franken. Der AXA Real Estate Fund Switzerland wiederum meldete per Ende März 2026 einen Portfolio-Marktwert von 5,27 Milliarden Franken, ein Wachstum von 3,53% und eine Anlagerendite von 3,17%.

Die Diskrepanz zwischen robusten Mieterträgen und volatilen Börsenkursen ist damit die zentrale Entwicklung des Frühjahrs 2026: Während die Fondsportfolios operativ stabil bleiben, schwankt die Marktbewertung der Anteile deutlich stärker, weil Anleger auf Zins- und Konjunktursignale reagieren statt allein auf die laufenden Erträge.

Was heisst das für Vermieter?

Wer über Immobilienfonds indirekt in Betongold investiert, sollte die aktuelle Agio-Korrektur nicht mit einer Verschlechterung der zugrunde liegenden Mieterträge verwechseln. Tiefe Leerstände und stabile Mietzinseinnahmen bleiben laut den Fondsberichten die tragende Grösse, während die Börsenbewertung kurzfristig auch andere Faktoren wie Zinserwartungen einpreist. Für die eigene Vermietungspraxis bestätigt sich damit: Solide Bewirtschaftung und tiefe Mietausfälle zählen mehr als kurzfristige Kursphantasien.