Baden AG: 17 Interessenten pro Einfamilienhaus im Angebot

In Baden AG bleibt Wohneigentum knapp und teuer: Auf ein inseriertes Einfamilienhaus kommen rund 17 Suchabonnemente, auf eine Eigentumswohnung etwa 11. Ein typisches Fünfzimmer-Einfamilienhaus kostet laut den Marktdaten rund CHF 1,4 Mio.

Das Angebot ist dünn. Nur etwa 1,5 % der Einfamilienhäuser und 3,5 % der Eigentumswohnungen in Baden stehen zum Verkauf. Eine rasche Ausweitung ist nicht in Sicht: Die Baulandreserven sind knapp, und die Neubauplanung liegt unter dem historischen Mittel.

Preise im Oktober 2026

Der durchschnittliche Angebotspreis lag im Oktober 2026 bei rund CHF 8’414 pro Quadratmeter. Wohnungen wurden mit etwa CHF 8’386/m² inseriert, Häuser mit etwa CHF 8’441/m². Eine 80-m²-Wohnung kommt damit rechnerisch auf rund CHF 673’000, vor Handänderungskosten und Renovationen.

Eigentumswohnungen haben seit Anfang 2016 rund 32 % an Wert gewonnen. Für 2026 wird mit weiter steigenden Preisen gerechnet, jedoch mit weniger Dynamik als in den starken Vorjahren.

Die Indikatoren zeichnen kein einheitliches Bild. Neho meldet für Baden im Jahresvergleich rund −2,5 % über alle Immobilien, bei Eigentumswohnungen etwa −4,9 %. Kurzfristig zogen die Wohnungspreise wieder an.

Verkaufsdauer

Korrekt bewertete Objekte fanden im Durchschnitt nach rund 63 Tagen einen Käufer. Überhöhte Preisvorstellungen verlängern die Vermarktung, trotz der hohen Nachfrage.

Was heisst das für Vermieter?

Der Einstieg in Baden bindet viel Kapital, und steigende Kaufpreise erhöhen die Anforderungen an die Rendite. Die zulässige Miete richtet sich nach Mietrecht (Art. 253 ff. OR) und Ortsüblichkeit, nicht nach dem Kaufpreis; eine Erhöhung braucht das amtliche Formular und ist innert 30 Tagen anfechtbar.

Wegen der schwachen Neubautätigkeit können bereits vermietete Wohnungen interessant sein. Dann sind Mietverträge, Mietzinsreserven, Unterhaltsstau und der Erneuerungsfonds zu prüfen. Wer verkauft, profitiert von der Nachfrage, tritt aber mit realistischem Preis an: Nach dem Grundsatz «Kauf bricht Miete nicht» übernimmt der Käufer die bestehenden Mietverhältnisse.