Steueramt unterliegt: Rentner-Trio wehrt sich in Ziefen BL

Ein Ehepaar und dessen Schwägerin aus Ziefen BL haben sich erfolgreich gegen eine Steuerverfügung gewehrt, die beim Verkauf von unbebautem Land auch Gebäude einbezog, die erst danach entstanden. Das Steueramt hatte das Rentner-Trio zur Kasse gebeten, obwohl die Häuser nicht von ihnen, sondern von Dritten gebaut wurden.

Martin Hug, seine Ehefrau und deren Schwägerin hatten drei geerbte Parzellen mit zusammen rund 2300 m² im November 2022 verkauft. Zum Zeitpunkt des Verkaufs war das Land unbebaut. Erst nach dem Eigentumsübergang entstanden darauf Wohnhäuser.

Die Steuerverfügung traf im Oktober 2023 ein, fast ein Jahr nach dem Verkauf. Sie berücksichtigte neben dem Land auch die inzwischen errichteten Gebäude. Die drei Rentner wehrten sich dagegen. Im Dorf kippte darauf die Stimmung gegen sie.

Handänderungssteuer und Grundstückgewinnsteuer

Bei dem Streit ging es um die Handänderungssteuer. Diese Handänderungssteuer ist kantonal oder kommunal geregelt; der Bund erhebt keine solche Abgabe, und einzelne Kantone haben sie abgeschafft. Von ihr zu unterscheiden ist die Grundstückgewinnsteuer: Sie trifft den Verkäufer und bemisst sich am Gewinn, also am Verkaufspreis abzüglich Anlagekosten und zulässiger Verkaufskosten. Beide Steuern haben unterschiedliche Bemessungsgrundlagen, Schuldner und Fristen.

Massgebend ist in beiden Fällen der Zustand der Liegenschaft beim Eigentumsübergang. Was ein Käufer später darauf baut, gehört nicht zum Veräusserungsvorgang des Verkäufers und darf bei der Handänderungssteuer nicht ungeprüft dem Verkäufer zugerechnet werden.

Was heisst das für Vermieter?

Wer Bauland verkauft, sollte den unbebauten Zustand am Stichtag belegen können: mit Kaufvertrag, Grundbuch- und Katasterauszug sowie Fotos. Steuerverfügungen sind genau zu prüfen, denn für Rechtsmittel gilt die Frist laut Rechtsmittelbelehrung ab Zugang der Verfügung. Eine Rechnung für Handänderungssteuer ist nicht mit der Grundstückgewinnsteuer zu verwechseln. Für Letztere empfiehlt sich eine Rückstellung, etwa über ein Sperrkonto. Käufer sollten offene Steuern vor dem Vollzug klären, weil dafür ein gesetzliches Grundpfandrecht besteht.