Bank verlangt Hausverkauf: Tragbarkeit nach Pensionierung

Eine 64-jährige Architektin muss ihr Haus verkaufen, weil ihre Bank vor der Pensionierung die Tragbarkeit der Hypothek neu beurteilt. Darüber berichtet «Der Bund». Der Fall zeigt, wie bei einer Hypothek zur Pensionierung ein sinkendes Einkommen eine bisher tragbare Finanzierung kippen kann.

Eine gesetzliche Pflicht zum Hausverkauf besteht nicht. Der Verkauf folgt aus der Bankrechnung: Reicht das künftige Renteneinkommen nicht, verlangt das Institut eine Schuldreduktion oder eine neue Finanzierung. Fehlen dafür liquide Mittel, bleibt oft nur der Verkauf.

So rechnen die Banken

Banken prüfen die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %, unabhängig vom aktuellen Hypothekarzins. Dazu kommen rund 1 % des Immobilienwerts für Unterhalt und Nebenkosten. Die so errechneten Wohnkosten dürfen höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Einzelne Banken lassen nach der Pensionierung bis zu 38 % zu, weil Sozialabzüge wegfallen.

Als Einkommen zählen je nach Institut AHV-Rente, Pensionskassenrente, Säule 3a und 3b sowie teilweise ein kalkulierter Vermögensverzehr. Sinkt das Einkommen beim Übertritt in die Pension um 30 bis 40 %, wird eine bisher tragbare Hypothek rechnerisch schnell untragbar. Bei der Hypothek nach der Pensionierung entscheidet damit das Renteneinkommen, nicht der bisherige Lohn.

Belehnung und Amortisation

Die zweite Hypothek, also der Anteil über rund 65 bis 66⅔ % des Belehnungswerts, muss grundsätzlich innert 15 Jahren oder bis zum Referenzalter getilgt werden. Die erste Hypothek darf bestehen bleiben, sofern die Tragbarkeit gegeben ist. Im Alter verlangen viele Banken allerdings eine tiefere Belehnung, je nach Institut etwa 65, 60 oder 50 %.

Ein Rechenbeispiel: Bei einer Hypothek von CHF 1,0 Mio. und einer Belehnung von 80 % liegt der Anteil über 65 % bei rund CHF 187’500. Dieser Betrag muss amortisiert werden. Massgeblich ist dabei der bankinterne Belehnungswert, der vom Marktpreis abweichen kann.

Was heisst das für Vermieter?

Wer Mietobjekte mit Hypothek hält, sollte die Finanzierung spätestens ab 55 auf Basis des künftigen Renteneinkommens durchrechnen. Mieterträge erkennen Banken nicht zwingend voll an; die Anerkennung sollte schriftlich geklärt werden. Rückstellungen für Amortisation, Renovationen und Leerstand gehören getrennt vom Privatverbrauch geführt. Ein Blick in den Hypothekarvertrag zeigt zudem, unter welchen Bedingungen die Bank eine ausserordentliche Rückzahlung verlangen kann.