Eigenmietwert fällt 2029: Schuldzinsabzug wird gekürzt

Ab dem 1. Januar 2029 gilt in der Schweiz ein neues System der Wohneigentumsbesteuerung: Der Eigenmietwert für selbst genutzte Liegenschaften entfällt, und private Vermieter können ihre Schuldzinsen nur noch anteilig abziehen. Die Stimmbevölkerung hat die Reform am 28. September 2025 angenommen. Bis zum 31. Dezember 2028 gelten die bisherigen Regeln.

Für Renditeliegenschaften im Privatvermögen ist die neue Schuldzinsregel der entscheidende Punkt. Massgebend ist die quotal-restriktive Methode: Abzugsfähig ist der Anteil, der dem Wert der vermieteten Liegenschaften im Verhältnis zum Gesamtvermögen entspricht. Wie die Hypothek tatsächlich auf die einzelnen Objekte verteilt ist, spielt dafür keine Rolle.

Rechenbeispiele

Machen vermietete Immobilien 40 Prozent des Gesamtvermögens aus und fallen jährlich CHF 60’000 Schuldzinsen an, sind rund CHF 24’000 abzugsfähig. Bei CHF 30’000 Schuldzinsen und einem Anteil von 60 Prozent wären es rund CHF 18’000 statt CHF 30’000. Wie stark sich die Differenz in der Steuerrechnung niederschlägt, hängt vom steuerbaren Einkommen, vom Kanton und von den Bewertungsregeln ab.

In die Vermögensquote fliessen auch das selbst bewohnte Eigenheim, Wertschriften und Bankguthaben ein. Wer neben seinen Mietobjekten viel weiteres Vermögen hält, drückt damit den abzugsfähigen Anteil.

Was sich sonst ändert

Die Mieterträge bleiben steuerbares Einkommen. Der Unterhaltskostenabzug bleibt bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften bestehen, bei selbst genutzten Objekten entfällt er auf allen Staatsebenen.

Auf Bundesebene fallen ab 2029 ausserdem die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie für Rückbaukosten weg. Die Kantone dürfen bestimmte energetische Abzüge längstens bis 2050 weiterführen.

Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen bleiben die Finanzierungskosten nach heutigem Stand voll abzugsfähig. Die Einschränkung trifft vor allem Immobilien im Privatvermögen. Ein Wechsel in eine Gesellschaftsstruktur wird deshalb diskutiert, löst aber Folgen bei Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer, Bewertung und Ausschüttungsbesteuerung aus und ist kantonal zu prüfen.

Was heisst das für Vermieter?

Wer Renditeliegenschaften im Privatvermögen hält und zugleich selbst wohnt oder grössere Wertschriftenbestände besitzt, sollte die Steuerersparnis aus der Finanzierung neu rechnen. Eine höhere Belehnung des Mietobjekts erhöht den Schuldzinsabzug nicht im gleichen Mass. Sinnvoll ist eine Szenariorechnung mit den Verkehrswerten der Mietobjekte, dem gesamten steuerrelevanten Vermögen und dem Grenzsteuersatz im eigenen Kanton. Renovationen an Mietobjekten lassen sich weiterhin abziehen, bei der Eigenheimsanierung entfällt dieser Vorteil ab 2029.