Festhypotheken teurer: SNB-Zins bleibt bei 0,00%

Festhypotheken in der Schweiz sind seit Juli 2026 deutlich teurer geworden, obwohl die Schweizerische Nationalbank ihren Leitzins unverändert bei 0,00% hält. Die SNB bestätigte diesen Wert zuletzt am 18. Juni 2026 nach der geldpolitischen Lagebeurteilung – die nächste Entscheidung dürfte für die weitere Zinsentwicklung richtungsweisend sein.

Ende August lagen die Durchschnittszinsen laut Marktdaten bei rund 1,65% für fünfjährige und 1,89% für zehnjährige Festhypotheken. Bis zum 16. September 2026 zogen die Angebote weiter an: PostFinance nennt für Neugeschäfte 1,76% (5 Jahre) und 1,95% (10 Jahre), die Migros Bank setzt ihre Standardsätze bei 1,88% respektive 2,16% an. Comparis beziffert die Spanne für zehnjährige Festhypotheken bei einem Hypothekarvolumen von 750'000 Franken im September 2026 auf 1,55% bis 2,15%.

Als Treiber gilt die Verteuerung am Kapitalmarkt: Steigende Renditen auf Anleihen schlagen direkt auf die Refinanzierungskosten der Banken durch und werden an Kreditnehmer weitergegeben. Der SNB-Leitzins, der vor allem kurzfristige Geldmarktsätze und variable Hypotheken beeinflusst, bleibt davon unberührt.

Für Vermieter mit Renditeliegenschaften bedeutet der Anstieg einen unmittelbar höheren Schuldendienst. Wer eine Anschlussfinanzierung oder einen Neukauf plant, sollte bei der Tragbarkeitsrechnung eher mit Sätzen zwischen 1,8% und 2,1% für längere Laufzeiten rechnen statt mit den tieferen Werten aus dem Frühjahr. Die gesetzlichen Kündigungs- und Anfechtungsfristen im Mietrecht sowie die Regeln zur Mietzinsanpassung nach Obligationenrecht bleiben von der Zinsentwicklung unberührt.

Was heisst das für Vermieter?

Wer in den kommenden Monaten eine Festhypothek verlängern muss, sollte die höheren Zinssätze frühzeitig in die Liquiditätsplanung einrechnen. Die Netto-Mietrendite sinkt bei gleichbleibenden Mieteinnahmen automatisch, sobald der Schuldendienst steigt. Besonders bei knappem Cashflow erhöht sich das Risiko, dass Sanierungskosten, Leerstand oder Mietausfälle schneller zu Engpässen führen. Ein Vergleich mehrerer Bankofferten vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung lohnt sich angesichts der Spannbreite zwischen den Anbietern.