Festhypotheken verteuern sich, SARON bleibt günstig

Die effektiven Hypothekarzinsen sinken in der Schweiz nicht generell: Festhypotheken haben im dritten Quartal 2026 deutlich angezogen, SARON-Hypotheken blieben dagegen günstig. Der Richtzins für 10-jährige Festhypotheken lag per 30. September 2026 bei 2,07 % und damit erstmals in diesem Jahr wieder über der Marke von 2 %. Die Angebote am Markt reichten von 1,60 bis 2,30 %.

Festhypotheken legen zu

Bei den 5-jährigen Festhypotheken betrug der Richtzins Ende September 1,90 %, das sind 0,38 Prozentpunkte mehr als Ende Juni. Die Marktangebote bewegten sich zwischen 1,50 und 2,00 %. Die 3-jährige Festhypothek stand bei 1,75 %, ein Plus von 0,43 Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal.

Der Anstieg kommt trotz unverändertem SNB-Leitzins von 0,00 % zustande. Marktprognosen gehen davon aus, dass der Leitzins bis Ende 2026 dort bleibt. Für die Preise der Festhypotheken sind Kapitalmarkt, Inflations- und Refinanzierungserwartungen ausschlaggebend, nicht allein die Entscheide der Nationalbank.

SARON bleibt tiefer

Erstrangige SARON-Hypotheken kosteten zuletzt rund 0,80 bis 1,20 % und damit weniger als jede Festhypothek. Sie bleiben aber variabel: Wer sie wählt, trägt das Risiko steigender Zinsen.

Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 %

Der mietrechtliche Referenzzinssatz liegt unverändert bei 1,25 %. Er gilt seit dem 2. September 2025 und wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen publiziert. Er bleibt bei 1,25 %, solange der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz nicht unter 1,13 % fällt oder über 1,37 % steigt.

Für Mietzinsanpassungen in bestehenden unbefristeten Mietverhältnissen ist er nach Art. 13 VMWG massgebend. Sinkt er um 0,25 Prozentpunkte, entsteht grundsätzlich ein Anspruch auf eine Mietzinssenkung von 2,91 %. Bei einem Nettomietzins von CHF 2’000 wären das rund CHF 58.20 pro Monat oder CHF 698.40 pro Jahr.

Was heisst das für Vermieter?

Wer eine Festhypothek bis zum Ablauf der Laufzeit hält, spürt den Anstieg nicht. Läuft sie 2026 oder 2027 aus, muss mit höheren Finanzierungskosten gerechnet werden; Offerten sollten früh eingeholt und verglichen werden. SARON-Kreditnehmer sollten ihr Budget mit mehreren Zinsszenarien durchrechnen.

Der Referenzzinssatz hängt nicht vom individuellen Hypothekarzins ab. Eine neue Offerte allein rechtfertigt weder eine Mietzinserhöhung noch löst sie eine Senkung aus. Für formelle Anpassungen ist das kantonale amtliche Formular zu verwenden.