UBS: Hohe Stadtmieten treiben Zuzug in Agglo-Kantone

Die Schweizer Bevölkerung ist in den vergangenen fünf Jahren um nahezu 460'000 Personen gewachsen, und die Stadtflucht verschiebt die Wohnungsnachfrage in die Agglomerationskantone. Das zeigt eine Analyse von UBS-Ökonom Fabian Waltert. Am stärksten legten Schaffhausen, Wallis, Freiburg, Aargau und Thurgau zu, mit durchschnittlichen jährlichen Wachstumsraten von 1,4 bis 1,6 Prozent.

Diese fünf Kantone zogen laut Waltert nicht nur Zuwanderer aus dem Ausland an, sondern auch viele Haushalte aus anderen Kantonen. Basel-Stadt, Genf, Neuenburg und die Waadt verloren dagegen Bevölkerung an benachbarte Regionen. Treiber der Stadtflucht sind die hohen Stadtmieten und das knappe Angebot in den Zentren.

Wohnungsangebot hinkt der Nachfrage hinterher

Als Treiber nennt die Analyse die Nachfrage nach Arbeitskräften sowie die Aufnahme von gut 70'000 Geflüchteten aus der Ukraine. Das Bevölkerungswachstum entspricht rund 240'000 Haushalten. Im gleichen Zeitraum kamen nur rund 220'000 Wohneinheiten hinzu. Das Angebot hielt nicht Schritt, was die Wohnungsknappheit und den kräftigen Mietanstieg mitverursachte.

Zürich als Beispiel

Die Stadt Zürich verzeichnete in fünf Jahren eine Nettozuwanderung aus dem Ausland von fast 38'000 Personen. Gleichzeitig verlor sie mit 21'500 Personen so viele Einwohner an andere Gemeinden wie nie zuvor. Die Stadtflucht aus Zürich ist damit statistisch klar belegt.

Die Wegziehenden liessen sich zunächst im Glattal und in der Region Zimmerberg nieder. Weil auch dort Wohnungen knapp und Mieten höher wurden, wanderten Haushalte weiter ins Zürcher Unter- und Oberland und in die Region Winterthur. Von dort zogen viele in Nachbarkantone. Hohe positive Wanderungssaldi gegenüber dem Kanton Zürich verbuchten Regionen im Aargau (Mutschellen, Baden, Aarau), in Schaffhausen und im Thurgau, namentlich das Thurtal.

Wachstum verlangsamt sich

Im vergangenen Jahr wuchs die Bevölkerung weniger stark als zuvor, und auch für das laufende Jahr erwartet Waltert ein geringeres Wachstum. Der Wohnungsmarkt dürfte sich stabilisieren, einen weiteren Rückgang der Leerwohnungsziffer erwartet er nicht. Die Mieten dürften vorerst trotzdem weiter steigen.

Langfristig rechnet das Referenzszenario des Bundesamts für Statistik bis 2055 mit 18 Prozent mehr Privathaushalten, das sind im Schnitt knapp 0,6 Prozent pro Jahr. Für Luzern, St. Gallen, die Waadt, das Wallis und den Thurgau wird ein Zuwachs von mindestens 25 Prozent erwartet. In Jura, Bern, Glarus, Neuenburg, Appenzell Ausserrhoden und Schaffhausen dürfte die Haushaltszahl nur um rund 5 Prozent zunehmen oder je nach Szenario sinken.

Was heisst das für Vermieter?

Die Nachfrage verlagert sich aus den Zentren an die Agglomerationsränder, bevorzugt in Aargau, Thurgau und angrenzende Regionen. Wer dort Liegenschaften hält oder kauft, trifft auf wachsende Haushaltszahlen. In Kantonen mit prognostiziert schwachem Haushaltswachstum sollten Eigentümer die Vermietbarkeit und Leerstandsrisiken genauer prüfen.