Zürcher Wohnungsnot verlagert Nachfrage ins Umland

Die Stadt Zürich hat zwischen 2021 und 2025 per saldo rund 21 500 Einwohner an andere Gemeinden in der Schweiz verloren, so viele wie noch nie. Das zeigt eine Analyse der UBS zu den Wanderungsbewegungen der vergangenen fünf Jahre. Aus dem Ausland kamen im gleichen Zeitraum netto fast 38 000 Personen hinzu.

Die Wohnungsknappheit Zürich treibt Haushalte hinaus, und das längst nicht mehr nur in die direkten Nachbargemeinden. Weil Wohnungen in der Stadt knapp und teuer sind, weicht die Nachfrage ins Umland aus. Die UBS beschreibt eine Kettenreaktion: Zuerst ziehen Haushalte ins Glatttal oder an den Zimmerberg. Steigen dort die Mieten und fehlen Wohnungen, wandert die Suche weiter ins Zürcher Unter- und Oberland oder nach Winterthur und von dort in die angrenzenden Kantone.

Aargau und Thurgau profitieren

Die Region Mutschellen im Aargau verbuchte von 2021 bis 2025 gegenüber dem Kanton Zürich einen positiven Wanderungssaldo von knapp 3800 Personen. In der Region Baden waren es rund 3500, im thurgauischen Thurtal gut 2500. Auch Aarau und Schaffhausen zogen zahlreiche Zürcher an.

Das Muster beschränkt sich nicht auf Zürich. Die Kantone Genf und Waadt gaben in den vergangenen fünf Jahren per saldo Einwohner an benachbarte Regionen ab. Der Kanton Freiburg wächst mit 1,4 bis 1,6 Prozent pro Jahr zur Spitzengruppe.

Angebot hinkt hinterher

Von 2021 bis 2025 wuchs die Schweizer Bevölkerung um fast 460 000 Personen, was rund 240 000 zusätzlichen Haushalten entspricht. Gebaut wurden nur etwa 220 000 Wohnungen. Die Wohnungsknappheit Zürich ist also Teil eines landesweiten Missverhältnisses zwischen Nachfrage und Angebot.

Kurzfristig sieht die UBS wenig Änderung: Die Leerwohnungsziffer dürfte im kommenden Jahr nicht weiter sinken, die Mieten dürften aber noch steigen. Gut erschlossene ländliche Gebiete sowie Klein- und Mittelzentren gelten der Bank weiterhin als attraktive Standorte für Renditeliegenschaften.

Langfristig drohen Verschiebungen

Das Bevölkerungswachstum verlangsamt sich. Für das laufende Jahr erwartet die UBS ein Plus von 0,7 Prozent. 2025 überstieg die Zahl der Geburten jene der Todesfälle nur noch um 6200, der tiefste Geburtenüberschuss seit 1918. Das Wachstum trägt inzwischen fast allein die Zuwanderung.

Das Bundesamt für Statistik rechnet im Referenzszenario bis 2055 mit einem Anstieg der Bevölkerung von 9,1 auf knapp 10,5 Millionen. Die Zahl der Haushalte soll um 18 Prozent zunehmen, weil die Bevölkerung altert und mehr Menschen allein oder zu zweit leben. Regional fällt das sehr unterschiedlich aus: In Luzern, St. Gallen, Waadt, Wallis und Thurgau steigt die Haushaltszahl um mindestens 25 Prozent, in Bern, Glarus, Jura, Neuenburg, Appenzell Ausserrhoden und Schaffhausen nur um rund 5 Prozent.

Zieht der Wohnungsbau wieder an und wächst die Bevölkerung langsamer, könnten sich die heutigen Wanderungsströme laut UBS abschwächen oder umkehren. Dann gewinnt die Nähe zu den grossen Arbeitsmärkten wieder an Gewicht. Unter Druck geraten könnten vor allem schlecht erschlossene ländliche Gebiete bei Mieterträgen und Immobilienwerten.

Was heisst das für Vermieter?

Wer ausserhalb der Zentren vermietet, profitiert aktuell von der Wohnungsknappheit Zürich und der Verdrängung ins Umland. Entscheidend ist die Lage: Gute Anbindung an die grossen Arbeitsmärkte schützt Mieterträge und Werte, wenn die Nachfrage später nachlässt. Bei Käufen in peripheren Gemeinden lohnt ein vorsichtiger Blick auf die Renditeannahmen, etwa mit einer Nettorenditeberechnung unter schwächeren Mieten.