Hauskauf mit Erbschaft: Wie viel Eigenkapital Banken fordern

Wer beim Hauskauf mit Erbschaft arbeitet, braucht trotzdem 20 bis 25 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten: Banken akzeptieren Erbschaften und Erbvorbezüge als Eigenmittel, aber nur, wenn das Geld nachgewiesen und verfügbar ist. Eine erwartete oder noch unverteilte Erbschaft zählt nicht.

Bei selbst bewohntem Wohneigentum finanzieren Banken höchstens 80 Prozent des Belehnungswerts. Mindestens 20 Prozent müssen die Käufer selbst einbringen, davon wenigstens 10 Prozent als sogenannte harte Eigenmittel. Dazu gehören Bankguthaben, Wertschriften, Säule 3a, Erbvorbezug oder Schenkung. Die übrigen 10 Prozent dürfen aus der beruflichen Vorsorge stammen.

Dazu kommen die Kaufnebenkosten von 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises, die ebenfalls aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 sind das mindestens rund CHF 200'000 Eigenkapital plus CHF 10'000 bis 30'000 Nebenkosten.

Tragbarkeit und Bankbewertung

Die laufende Belastung darf bei selbst genutztem Wohneigentum rechnerisch höchstens etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Die Banken setzen dafür nicht den aktuellen Hypothekarzins ein, sondern einen kalkulatorischen Zins, dazu Amortisation und Unterhalt.

Massgebend ist zudem der Belehnungswert der Bank, nicht der vereinbarte Kaufpreis. Liegt der Preis darüber, muss die Differenz vollständig mit Eigenmitteln gedeckt werden. Hohe Immobilienpreise treiben so gleichzeitig Eigenkapitalbedarf, Nebenkosten und kalkulatorische Belastung nach oben, ohne dass sich die Regeln selbst geändert hätten. Das gilt für jeden Hauskauf, auch wenn die Erbschaft den Eigenmittelteil abdeckt.

Renditeobjekte: strengere Vorgaben

Für vermietete Liegenschaften gilt typischerweise eine maximale Belehnung von 75 Prozent, es braucht also mindestens 25 Prozent Eigenkapital. Wer ein Mehrfamilienhaus für CHF 2 Mio. kauft, benötigt damit grob CHF 500'000, zuzüglich Transaktions- und allfälliger Renovationskosten.

Die Hypothek muss innerhalb von zehn Jahren auf zwei Drittel des Verkehrswerts reduziert werden. Das erhöht die jährliche Liquiditätsbelastung spürbar. Die Tragbarkeit beurteilen Banken hier in erster Linie anhand der nachhaltig erzielbaren Mieterträge und der Objektkosten. Das persönliche Einkommen kann ergänzend zählen, ersetzt aber keine plausible Ertragsrechnung.

Was die Bank sehen will

Für eine Erbschaft verlangen Banken in der Regel Erbvertrag oder Erbgangsurkunden, den Nachweis der Auszahlung und bei einer Erbengemeinschaft die entsprechenden Unterlagen. Ein Erbvorbezug kann zudem Pflichtteils-, Ausgleichungs- und kantonale Steuerfragen auslösen. Eine einheitliche Schweizer Erbschaftssteuer gibt es nicht, die Folgen hängen vom Wohnsitzkanton und vom Verwandtschaftsgrad ab.

Was heisst das für Vermieter?

Wer mit einer Erbschaft in ein Renditeobjekt einsteigen will, sollte mit mindestens 25 Prozent Eigenkapital rechnen und die Bankbewertung vor Vertragsunterzeichnung einholen. Für ein Objekt von CHF 1 Mio. reichen CHF 250'000 allein nicht: Leerstände, Unterhalt, Sanierungen, Steuern und Versicherungen brauchen eine zusätzliche Liquiditätsreserve. Bruttomieten sind nicht mit frei verfügbarem Cashflow gleichzusetzen, und der Amortisationsdruck der ersten zehn Jahre gehört bei jedem Hauskauf mit Erbschaft in die Kalkulation.