Hypothekarzinsen: Zinsvergleich schlägt Hausbank bei Vermietern

Beim Wohnkredit zählt der Zinssatz mehr als die Bindung an die Hausbank. Die veröffentlichten Richtwerte für zehnjährige Festhypotheken liegen derzeit je nach Anbieter zwischen 1,69 % und 2,06 %. Das zeigen die Zinslisten der Banken per 11. November 2026. Wer die Hypothekarzinsen mehrerer Institute nebeneinanderlegt, sieht die Spanne sofort.

Bei der Migros Bank beträgt der Standardsatz für zehn Jahre 1,99 %, der Online-Vorzugszins 1,69 %. Die Differenz von 0,30 Prozentpunkten entsteht allein durch den Abschlusskanal. PostFinance nennt für selbstbewohntes Wohneigentum 1,65 % für fünf und 1,80 % für zehn Jahre. Die Zürcher Kantonalbank weist 1,90 % beziehungsweise 2,06 % aus.

Ein Zinsvergleich von 29 Anbietern kommt bei zehnjährigen Festhypotheken auf einen Durchschnitt von rund 1,91 bis 1,93 %. Die besten Angebote starten bei 1,49 %.

Festhypotheken steigen trotz unverändertem Leitzins

Im dritten Quartal 2026 legten die Vergleichszinsen deutlich zu, obwohl die SNB ihren Leitzins nicht änderte. Fünfjährige Festhypotheken verteuerten sich um 0,38 Prozentpunkte auf 1,90 %, zehnjährige lagen per 30. September 2026 bei 2,07 %. Die Hypothekarzinsen für Festhypotheken folgen dem Leitzins also nicht eins zu eins.

Der hypothekarische Referenzzinssatz für Mietverhältnisse blieb am 2. September 2026 bei 1,25 %. Er gilt unverändert seit dem 2. September 2025.

Richtwerte gelten nicht für Renditeobjekte

Die genannten Sätze richten sich primär an Kunden mit bester Bonität und selbstbewohntem Wohneigentum. Mehrere Anbieter weisen ausdrücklich darauf hin. Für vermietete Liegenschaften beeinflussen Objektart, Belehnung, Tragbarkeit und Vermietungsstatus das konkrete Angebot. Banken bewerten Mietzinserträge, Leerstandsrisiko und Unterhalt eigenständig und setzen teils Risikoaufschläge an. Alle Zinssätze sind unverbindlich und können sich bis zum Vertragsabschluss ändern.

Was heisst das für Vermieter?

Bei einer Hypothek von CHF 1 Mio. kostet ein Zinsunterschied von 0,30 Prozentpunkten CHF 3'000 pro Jahr, über fünf Jahre CHF 15'000. Umgekehrt belasten schon 1 Prozentpunkt Mehrzins die Nettorendite mit CHF 10'000 jährlich. Refinanzierungen sollten daher früh ausgeschrieben werden, mit Offerten mehrerer Anbieter für das konkrete Renditeobjekt.

Verglichen werden sollten neben dem Nominalzins auch Belehnung, Amortisation, Vorfälligkeitsentschädigung, Laufzeit und Gebühren. Bei Sanierungen, gemischt genutzten Liegenschaften oder mehreren Objekten kann die Hausbank mit Struktur und Tragbarkeit trotzdem das bessere Gesamtpaket bieten.