Hypozinsen Schweiz: Effektive Sätze ziehen wieder an

Hypozinsen steigen trotz Nullzins der SNB

Die Schweizerische Nationalbank hält ihren Leitzins unverändert bei 0,00%. Trotzdem ziehen die effektiven Hypozinsen am Markt seit einigen Wochen wieder an – ausgelöst durch Bewegungen an den globalen Anleihenmärkten, die sich auf die Refinanzierungskosten der Banken durchschlagen. Moneyland spricht von einer starken Zinserhöhung seit Anfang Juli 2026. Für private Vermieter und Immobilien-Investoren in der Schweiz ist das ein Weckruf, die eigene Finanzierungsstrategie neu zu prüfen.

Aktuelle Marktzinsen im Überblick

Die publizierten Richtwerte für Festhypotheken variieren je nach Anbieter deutlich. PostFinance nennt per 19.08.2026 für Neugeschäfte 1,25% (2 Jahre), 1,52% (5 Jahre) und 1,80% (10 Jahre). Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) liegt per 20.08.2026 spürbar höher: 1,58% (2 Jahre), 1,81% (5 Jahre) und 2,08% (10 Jahre). Moneyland meldet per 06.08.2026 Richtwerte von 1,42% (2 Jahre), 1,65% (5 Jahre) und 1,89% (10 Jahre). Der Marktdurchschnitt bei RealAdvisor liegt per 20.08.2026 bei 1,41% (2 Jahre), 1,47% (3 Jahre), 1,61% (5 Jahre), 1,87% (10 Jahre) und 2,09% (15 Jahre).

Die Spannweite bei zehnjährigen Festhypotheken reicht damit von 1,80% bis 2,08% – ein Unterschied, der bei grösseren Hypothekarvolumen jährlich mehrere Tausend Franken ausmachen kann.

SARON-Hypotheken bleiben günstiger, aber nicht mehr extrem tief

Wer auf eine SARON-Hypothek setzt, zahlt weiterhin deutlich weniger als bei Festhypotheken. Capitalo nennt eine Bandbreite von 0,75% bis 1,30% Gesamtzins, Houzy sieht die Untergrenze aktuell bei 0,78%. Die ZKB weist für ihr SARON-Modell eine Marge ab 1,00% aus, PostFinance zeigt für drei Jahre den Compounded SARON 3 Monate zuzüglich einer Marge ab 1,00%. Allerdings: Im Frühjahr 2026 lag der SARON-Referenzwert zeitweise noch bei -0,04% – die aktuellen Konditionen sind also bereits spürbar von der extremen Niedrigzinsphase entfernt.

Rendite-Nachrechnung wird zur Pflicht

Für Vermieter mit auslaufenden Festhypotheken bedeutet der Zinsanstieg konkret: Eine Anschlussfinanzierung zu heutigen Marktkonditionen kostet mehr als noch vor einem Jahr. Wer die Mietrendite seiner Liegenschaft nicht regelmässig nachrechnet, läuft Gefahr, steigende Finanzierungskosten zu spät zu bemerken. Besonders betroffen sind Objekte mit hohem Fremdkapitalanteil, bei denen sich Zinsänderungen direkt auf die Netto-Rendite auswirken.

Wichtig für die Praxis: Eine Erhöhung der eigenen Hypothekarzinsen berechtigt nicht automatisch zu einer Mietzinserhöhung. Massgeblich für Mietanpassungen bleibt der hypothekarische Referenzzinssatz, der laut ZKB seit dem 02.09.2025 unverändert bei 1,25% liegt. Vermieter, die eine Mietzinsanpassung prüfen, müssen sich am Referenzzinssatz orientieren und die üblichen Mitteilungsfristen gemäss Obligationenrecht (OR) einhalten – unabhängig davon, wie sich die eigene Finanzierung entwickelt.

Laufzeitstaffelung als Absicherung

Angesichts der Zinsdifferenzen zwischen den Anbietern und der Unsicherheit an den Anleihenmärkten lohnt sich für viele Vermieter eine Staffelung der Hypothekarlaufzeiten. Statt die gesamte Finanzierung auf einen Termin zu konzentrieren, verteilen gestaffelte Tranchen das Risiko künftiger Zinsanstiege auf mehrere Zeitpunkte. Wer aktuell eine Anschlussfinanzierung plant, sollte die Offerten mehrerer Banken vergleichen – die Differenz zwischen PostFinance und ZKB bei zehnjährigen Festhypotheken zeigt, wie gross der Spielraum sein kann.

Was heißt das für Vermieter?

Private Vermieter sollten jetzt drei Dinge angehen: Erstens die Mietrendite unter den neuen Zinsannahmen neu durchrechnen, um Liquiditätsengpässe frühzeitig zu erkennen. Zweitens Tilgungspläne und Amortisationsraten überprüfen und wo nötig einen höheren Liquiditätspuffer einplanen. Drittens Neuverhandlungen oder Refinanzierungen nicht auf den letzten Moment verschieben, sondern rechtzeitig mehrere Offerten einholen und die Möglichkeit einer Laufzeitstaffelung prüfen. Wer diese Schritte konsequent umsetzt, bleibt auch bei weiter steigenden Hypozinsen handlungsfähig – unabhängig davon, wie sich SNB-Leitzins und globale Anleihenmärkte in den kommenden Monaten weiter entwickeln.