Immobilienfinanzierung Schweiz: Zinsfehler vermeiden

Wer als privater Vermieter in der Schweiz eine Hypothek finanziert, sollte zwei unterschiedliche Zinsgrössen sauber auseinanderhalten: den hypothekarischen Referenzzinssatz, der die Mietzinsgestaltung regelt, und den Finanzierungszins, den die Bank für die eigene Hypothek verlangt. Beide Werte werden häufig verwechselt – und genau daraus entstehen bei der Immobilienfinanzierung Schweiz oft teure Zinsfehler, weil Vermieter ihre Entscheidungen auf der falschen Grundlage treffen.

Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 %

Der Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 % und wurde am 2. Juni 2026 vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) erneut bestätigt. Ein Wechsel würde erst ausgelöst, wenn der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz unter 1,13 % fällt oder über 1,37 % steigt. Für Vermieter mit älteren Mietverträgen, die noch auf einem Referenzzinssatz von 1,50 % basieren, ergibt sich bei Berufung durch den Mieter grundsätzlich ein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion von 2,91 %. Umgekehrt gilt: Steigt der Referenzzinssatz künftig um 0,25 Prozentpunkte, ist gemäss der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen eine Mietzinserhöhung von grundsätzlich 3 % zulässig, solange der Referenzzins unter 5 % bleibt.

Wichtig für die Praxis: Diese mietrechtliche Grösse hat mit dem Zins, den man für die eigene Immobilienfinanzierung bezahlt, nichts direkt zu tun. Beide Werte müssen getrennt geprüft und getrennt in die Kalkulation einbezogen werden – wer sie vermischt, läuft Gefahr, klassische Zinsfehler bei der Planung der eigenen Liegenschaft zu wiederholen.

Wo Vermieter bei der Finanzierung Geld verlieren

Bei der eigentlichen Immobilienfinanzierung zeigt sich aktuell ein teures Muster: Wer sich für eine 10-jährige Festhypothek über 1 Million Franken zu einem Zinssatz zwischen 2,5 und 3,0 % entschieden hat, zahlt laut Cash im Durchschnitt 18'000 Franken pro Jahr mehr als bei einer Saron-Hypothek oder einer deutlich kürzeren Laufzeit. Über die gesamte Laufzeit summiert sich das zu einem erheblichen Betrag – Geld, das bei geschickterer Planung im Cashflow der Liegenschaft geblieben wäre.

Das bedeutet nicht, dass lange Festhypotheken grundsätzlich falsch sind. Es bedeutet aber, dass sie ohne Vergleichsangebote und ohne Blick auf das aktuelle Zinsumfeld oft zu teuer abgeschlossen werden. Genau solche vermeidbaren Zinsfehler bei der Immobilienfinanzierung Schweiz summieren sich über die Jahre zu einer spürbaren Renditebremse.

Ablaufdaten und Vorfälligkeitskosten im Blick behalten

Für Vermieter mit bestehenden Hypotheken lohnt sich jetzt ein Kurzcheck:

Ablaufdatum der aktuellen Zinsbindung prüfen – wer weiss, wann die Festhypothek ausläuft, kann rechtzeitig Offerten einholen, statt kurzfristig zum bestehenden Anbieter verlängern zu müssen.
Vorfälligkeitskosten gegen Wechselkosten rechnen – ein vorzeitiger Ausstieg aus einer Festhypothek kann teuer sein, ein Vergleich mit den möglichen Einsparungen bei einem Wechsel lohnt sich aber trotzdem in vielen Fällen.
Amortisationsplan überprüfen – gerade bei vermieteten Objekten sollte die Amortisation zur Ertragslage der Liegenschaft passen, nicht nur zur ursprünglichen Bankvorgabe.
Zinsbindungs-Mix staffeln – statt die gesamte Finanzierungssumme auf eine einzige Laufzeit zu setzen, kann eine Aufteilung auf mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten das Zinsänderungsrisiko streuen.

Marktausblick bleibt vorsichtig

Marktbeobachter gehen aktuell davon aus, dass sich am Referenzzinssatz vor Mitte 2027 nichts Grundlegendes ändern dürfte. Das ist allerdings eine Einschätzung und keine amtliche Festlegung des BWO. Für Vermieter heisst das: Planungssicherheit besteht kurzfristig, langfristig sollte man dennoch flexibel bleiben und die eigene Finanzierungsstruktur nicht auf eine einzige Zinsprognose ausrichten.

Was heißt das für Vermieter?

Wer seine Immobilienfinanzierung jetzt aktiv prüft, kann bares Geld sparen: Offerten von mehreren Banken einholen, Ablaufdaten der bestehenden Hypothek im Kalender markieren und Vorfälligkeits- gegen Wechselkosten rechnen lassen. Sinnvoll ist zudem, die Finanzierungssumme nicht komplett auf eine Laufzeit zu setzen, sondern in gestaffelten Tranchen mit unterschiedlichen Zinsbindungen zu strukturieren – das reduziert das Risiko, bei einer einzelnen Zinsentscheidung falsch zu liegen. Parallel dazu lohnt sich der Blick auf den Referenzzinssatz: Bei Mietverträgen auf altem Niveau kann sich für Mieter ein Anspruch auf Mietzinsreduktion ergeben, während Vermieter bei künftig steigendem Referenzzins den Erhöhungshebel von 3 % je 0,25 Prozentpunkte im Blick behalten sollten. Wer Finanzierungszins und Referenzzinssatz sauber trennt und beide Stellschrauben aktiv managt, vermeidet bei der Immobilienfinanzierung Schweiz die teuersten Zinsfehler.