Kleiner Unterhalt: Was Mieter selbst zahlen müssen

Mieter in der Schweiz tragen nur den sogenannten kleinen Unterhalt selbst. Das regelt Art. 259 OR: Kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen und Ausbesserungen erledigt die Mieterschaft nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten. Eine gesetzliche Frankenlimite kennt das Obligationenrecht nicht.

Typische Beispiele sind Glühbirnen, Dichtungen, Duschschläuche, Filter, Zahngläser oder Backbleche. Voraussetzung: Das Teil ist im Fachhandel erhältlich und lässt sich ohne Fachwissen und Spezialwerkzeug austauschen.

Keine feste Frankengrenze

Oft ist von CHF 150 bis CHF 250 pro Einzelfall die Rede. Das ist eine verbreitete Faustregel aus der Praxis, kein Gesetz. In der jüngeren Gerichtspraxis zählt zunehmend, ob eine handwerklich normal begabte Person die Arbeit selbst, sicher und ohne besondere Kenntnisse erledigen kann.

Wird eine Fachperson gebraucht, liegt in der Regel kein kleiner Unterhalt mehr vor. Selbst eine Rechnung unter CHF 150 geht dann zulasten der Vermieterschaft, etwa bei der Reparatur eines Geschirrspülers oder bei technischen Installationen.

Pauschale Vertragsklauseln

Klauseln, die dem Mieter pauschal Reparaturen bis zu einem Prozent der Jahresmiete auferlegen, sind nicht ohne Weiteres gültig. Der Mietvertrag kann die gesetzliche Abgrenzung nicht beliebig zulasten der Mieterschaft ausdehnen.

Abnützung und Haftung

Normale Abnützung ist mit dem Mietzins abgegolten. Mieter haften nur bei übermässiger oder vertragswidriger Abnützung oder für Arbeiten, die tatsächlich unter den kleinen Unterhalt fallen. Nach Art. 257g OR müssen sie Mängel, die sie nicht selbst beheben müssen, unverzüglich melden; wer schweigt, haftet für Folgeschäden. Nach Zürcher Gerichtspraxis sind offensichtliche Mängel in der Regel innert 2 bis 3 Werktagen zu rügen. Eine pauschale 7-Tage-Frist gibt es nicht.

Die Vermieterschaft schuldet nach Art. 256 OR eine taugliche Mietsache während der gesamten Mietdauer. Die Rechte der Mieter bei Mängeln regeln Art. 259a bis 259i OR: Instandsetzung, Mietzinsherabsetzung, Schadenersatz und Kündigungsrechte.

Was heisst das für Vermieter?

Vor jeder Weiterbelastung prüfen: Ist die Arbeit ohne Fachkenntnisse machbar, ist das Ersatzteil im Fachhandel erhältlich, und liegt keine normale Abnützung vor? Ist ein Fachbetrieb nötig, trägt die Vermieterschaft die Kosten, ausser der Mieter hat den Schaden nachweislich verursacht. Arbeiten an Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen gehören nie zum kleinen Unterhalt. Fotos, Übergabeprotokoll, Meldedatum und Rechnung sollten für Streitfälle gesichert sein.