Luzern: ETH-Daten zeigen Verdrängung durch Neubau

In Luzern haben Fachleute am 6. November 2026 über sozialverträglichen Wohnungsbau diskutiert. Anlass waren ETH-Auswertungen zu den Agglomerationen Luzern und Zug: Zusätzlicher Wohnungsbau kann demnach Haushalte mit knappen finanziellen Mitteln unter Druck setzen oder verdrängen.

Das Bild ist allerdings nicht einseitig. Laut einer Auswertung von LUKB und Sotomo lösen Neubauten Umzugsketten aus: Auf eine Person, die in einen Neubau zieht, kommen in der Agglomeration Luzern fast zwei weitere Personen, die dadurch eine Wohnung erhalten.

Wer in Neubauten zieht

Neubauwohnungen werden überwiegend von Menschen bezogen, die schon in der Schweiz leben. Vier von fünf Zuziehenden stammen aus der Schweiz oder wohnen seit mehr als zehn Jahren hier. Nur 7 % kommen direkt aus dem Ausland. Die durchschnittliche Zuzugsdistanz liegt bei Neubauwohnungen bei 4,2 Kilometern, bei Ersatzneubauten bei 3,0 Kilometern.

Angebot bleibt knapp

Im Kanton Luzern wurden 2025 Baubewilligungen für knapp 1’500 neue Mietwohnungen erteilt, rund 8 % mehr als im Vorjahr. Das liegt weiterhin deutlich unter dem Zehnjahresdurchschnitt von rund 1’700 Wohnungen pro Jahr. Die Leerwohnungsziffer der Stadt Luzern beträgt 2026 nur 0,85 %.

Stadt setzt auf preisgünstigen Wohnraum

Die Stadt Luzern will bis 2048 insgesamt 1’100 zusätzliche preisgünstige Wohnungen schaffen. 300 davon sollen von der Stadt erworben oder erstellt und kostendeckend vermietet werden. Angesprochen sind sozial benachteiligte Haushalte, Auszubildende, ältere Menschen und Familien. Der Anteil gemeinnütziger Wohnungen soll bis 2048 auf 18 % steigen.

Vorgesehen ist ausserdem, die Stadt per 1. Januar 2027 dem Gesetz über die Erhaltung von Wohnraum (GEW) zu unterstellen. Im Raum stehen zudem ein städtisches Vorkaufsrecht und die Förderung gemeinnütziger Bauträger. Für die städtischen Wohnraum-Initiativen war eine Volksabstimmung am 8. März 2026 vorgesehen. Der laufende Subventionsvertrag mit der GSW Luzern (2024 bis 2032) stützt sich auf einen Sonderkredit von 6 Mio. Franken.

Was heisst das für Vermieter?

Bei einer Leerwohnungsziffer von 0,85 % bleibt die Nachfrage in der Stadt Luzern hoch, Wohnungen an guten Lagen dürften rasch vermietbar sein. Wer Mietzins, Wohnungsgrösse und Ausstattung auf lokale Haushalte mit mittleren oder tieferen Einkommen abstimmt, senkt sein Leerstands- und Ausfallrisiko.

Bei Ersatzneubauten lohnt der Blick auf die Bewohnerzahl vor und nach dem Bau: Steigen Ausnützung und Mietzins deutlich, ist der Verdrängungsvorwurf naheliegend. Für Liegenschaften in der Stadt Luzern sollten Eigentümer die GEW-Vorgaben ab 2027 vor Projektstart prüfen. Kantonale Förderung richtet sich primär an gemeinnützige Bauträger.