Mehr Wohnungen in Städten: Pendeln bleibt 2026 ein Problem

Mehr Wohnungen in Städten reduzieren Pendeln kaum – neue Studie 2026

Eine neue Studie, die am 18. August 2026 veröffentlicht wurde, kommt zu einem überraschenden Ergebnis: Mehr Wohnungen in Städten führen nicht automatisch dazu, dass weniger Menschen pendeln. Damit stellt die Forschung eine weit verbreitete stadtplanerische Annahme grundlegend infrage – mit weitreichenden Konsequenzen für die Wohnbaupolitik und für Investoren in Schweizer Agglomerationen. Das Thema bleibt damit ein Problem für die Wohn- und Verkehrspolitik.

Die zentrale These – und warum sie so lange galt

Jahrelang galt in der Raum- und Verkehrsplanung eine scheinbar logische Gleichung: Wenn mehr Menschen nah an ihrem Arbeitsplatz wohnen können, pendeln sie weniger. Mehr urbaner Wohnraum sollte Verkehr entlasten, CO₂-Emissionen senken und Lebensqualität steigern.

Die neue Studie zeigt jedoch, dass diese Kausalität in der Realität kaum messbar ist. Der Grund: Menschen wählen ihren Wohnort aufgrund eines komplexen Bündels von Faktoren – Mietpreise, Schulen, familiäre Nähe, Lebensstil – und eben nicht primär nach dem Arbeitsweg.

Warum das Pendeln trotz Nachverdichtung bestehen bleibt

Die Studie identifiziert mehrere Mechanismen, die erklären, warum mehr Wohnraum in Städten das Pendeln nicht signifikant reduziert:

• Jobwechsel ohne Umzug: Arbeitnehmer wechseln häufiger den Job als den Wohnort, wodurch neue Pendlerwege entstehen.
• Doppelverdiener-Haushalte: In Paarhaushalten lässt sich selten für beide Partner gleichzeitig eine wohnortnahe Stelle finden.
• Preiseffekte: Neuer Wohnraum in begehrten Lagen ist oft teurer und zieht nicht zwingend die lokale Arbeitsbevölkerung an.
• Suburbanisierung der Arbeitsplätze: Viele Arbeitsplätze verlagern sich in Randlagen, was Mobilitätsströme in alle Richtungen erzeugt.
• Lebensstilpräferenzen: Viele Mieter bevorzugen bewusst ruhigere Lagen ausserhalb der Kernstadt, auch wenn sie täglich zur Arbeit reisen müssen.

Was das für die Schweizer Wohnbaupolitik bedeutet

In der Schweiz wird die Nachverdichtung in städtischen Gebieten als zentrales Instrument der Raumplanung propagiert. Kantone und Gemeinden setzen auf verdichtetes Bauen, um Zersiedelung zu bremsen und den Wohnungsmangel zu bekämpfen. Die neue Studie legt nahe, dass dieses Instrument allein nicht ausreicht, um Mobilitätsziele zu erreichen.

Das bedeutet nicht, dass Nachverdichtung falsch ist – aber die politische Begründung, damit gleichzeitig Pendeln zu reduzieren, dürfte künftig schwerer zu halten sein. Stadtplanung und Verkehrspolitik müssen enger verzahnt werden, wenn Pendeln wirklich reduziert werden soll.

Konsequenzen für Vermieter und Immobilieninvestoren

Für Vermieter und Investoren in der Schweiz ergeben sich aus diesen Erkenntnissen konkrete Schlussfolgerungen bei der Standortwahl in Agglomerationen:

Agglomerationslagen bleiben attraktiv

Da viele Mieter bewusst in der Agglomeration wohnen – auch wenn sie täglich in die Stadt fahren – bleibt die Nachfrage nach gut angebundenem Wohnraum ausserhalb der Kernstädte robust. Ein guter ÖV-Anschluss ist dabei oft entscheidender als die unmittelbare Nähe zum Arbeitsplatz.

Innerstädtische Lagen nicht überschätzen

Neue Wohnprojekte in teuren Stadtzentren ziehen nicht zwangsläufig Mieter an, die lokal arbeiten. Die Zahlungsbereitschaft kann hoch sein, aber die Belegung durch Personen mit kurzen Arbeitswegen bleibt begrenzt. Investoren sollten die Annahme, dass urbane Lagen automatisch kürzere Wege zum Arbeitsplatz bedeuten, nicht als Alleinstellungsmerkmal überstrapazieren.

Diversifizierung über Stadt und Agglomeration

Eine gemischte Investitionsstrategie, die sowohl innerstädtische als auch gut erschlossene Agglomerationsobjekte umfasst, bleibt sinnvoll. Die Studie bestätigt indirekt, dass die Nachfrage nach Wohnraum in der Peripherie strukturell verankert ist – und nicht bloss ein Übergangsphänomen darstellt.

Was heißt das für Vermieter?

Für private Vermieter und Immobilieninvestoren in der Schweiz bleiben einige praktische Leitsätze:

• Lagebewertung: Prüfen Sie nicht nur die Nähe zu Beschäftigungszentren, sondern vor allem die ÖV-Qualität, die Erreichbarkeit von Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sowie die Lebensqualität vor Ort. Diese Kriterien bestimmen die Mieternachfrage stärker als kürzere Arbeitswege.
• Marketing und Zielgruppen: Positionieren Sie Objekte in Agglomerationslagen mit klarer ÖV-Anbindung aktiv für Berufspendler, Familien und Doppelverdiener. Formulierungen wie «kurze ÖV-Anbindung» sind oft glaubwürdiger als «Arbeitsplatznah».
• Portfolio-Strategie: Diversifikation zwischen Stadtzentrum und Aussenräumen reduziert Risiko, insbesondere wenn Arbeitsplätze weiter dezentralisiert werden.
• Vertrags- und Abrechnungsfragen: Achten Sie bei Neuvermietungen auf rechtskonforme Nebenkostenabrechnung und transparente Angaben zum Mietzins (inkl. Referenzzinssatz) und zum Mietzinsdepot nach OR.

Kurz: Wer 2026 in Schweizer Wohnimmobilien investiert, sollte Pendeln als stabile Grösse einplanen und seine Standort- und Mietstrategie daran ausrichten. Auf politische Versprechen allein zu setzen, ist riskant; die Nachfrage wird langfristig von ÖV-Qualität und Lebensumfeld getragen.