Mietvertrag: Die häufigsten Fehler von Vermietern vermeiden

Ein Mietvertrag regelt weit mehr als Mietzins und Mietdauer. Gerade private Vermieter unterschätzen häufig, wie wichtig präzise Formulierungen bei Nebenkosten, Unterhaltspflichten oder der Hausordnung sind. Wer beim Mietvertrag typische Fehler vermeidet, erspart sich spätere Auseinandersetzungen mit Mieterinnen und Mietern.

Schriftform gibt Sicherheit

In der Schweiz ist ein Mietvertrag grundsätzlich auch mündlich gültig. Für private Vermieter empfiehlt sich dennoch immer die schriftliche Form, da sie im Streitfall Beweiskraft schafft.

Was schriftlich festgehalten werden sollte

Alle wesentlichen Punkte gehören klar und eindeutig in den Vertrag, nicht nur mündlich vereinbart:

• Mietobjekt mit genauer Bezeichnung und Zustand bei Übergabe
• Höhe von Mietzins und Nebenkosten sowie deren Fälligkeit
• Dauer des Mietverhältnisses und Kündigungsmodalitäten
• Regelungen zu Mietzinsdepot und Kaution
• Zusatzvereinbarungen wie Haustierhaltung oder Untermiete

Mündliche Nebenabreden vermeiden

Mündliche Zusatzabmachungen, die den schriftlichen Vertrag ergänzen sollen, führen oft zu Beweisproblemen. Wird beispielsweise eine Sondernutzung des Gartens nur mündlich zugesagt, lässt sich dies später kaum nachweisen. Solche Punkte gehören konsequent schriftlich in den Vertrag oder in einen unterzeichneten Nachtrag.

Nebenkostenvereinbarung klar regeln

Ein häufiger Fehler ist eine unklare oder unvollständige Nebenkostenvereinbarung. Wird im Mietvertrag nicht eindeutig festgehalten, welche Kosten als Nebenkosten separat verrechnet werden dürfen, gelten sie unter Umständen als bereits im Nettomietzins enthalten.

Vermieter sollten daher im Vertrag genau auflisten, welche Kostenarten umgelegt werden – etwa Heizung, Warmwasser oder Hauswartung – und ob eine Akontozahlung mit späterer Abrechnung oder eine Pauschale vereinbart wird. Fehlt eine solche Regelung, können Nachforderungen erschwert oder ausgeschlossen sein.

Kleiner Unterhalt: Pflichten klar zuweisen

Die Zuständigkeit für den kleinen Unterhalt ist eine häufige Streitquelle. Grundsätzlich sieht das Mietrecht vor, dass Mieter kleinere, laufende Instandhaltungsarbeiten selbst tragen, während grössere Reparaturen und der bauliche Unterhalt Sache der Vermieterschaft sind.

Abgrenzung im Vertrag festhalten

Damit keine Unklarheit entsteht, empfiehlt es sich, im Mietvertrag zu präzisieren, welche Arbeiten typischerweise unter den kleinen Unterhalt fallen. Dazu zählen etwa das Ersetzen von Dichtungen oder kleinere Wartungsarbeiten an Haushaltsgeräten. Eine klare Abgrenzung verhindert, dass Vermieter für Bagatellreparaturen aufkommen müssen, die eigentlich Mieterpflicht sind.

Indexierung und Staffelung korrekt vereinbaren

Wer den Mietzins an die Teuerung koppeln oder im Voraus gestaffelt erhöhen möchte, muss dies im Mietvertrag ausdrücklich und in der vorgeschriebenen Form regeln. Eine Indexmiete oder ein Staffelmietvertrag setzt in der Regel eine Mindestdauer des Mietverhältnisses voraus und schliesst während dieser Zeit andere Mietzinsanpassungen weitgehend aus.

Wird die Index- oder Staffelklausel nicht sauber formuliert oder fehlt die erforderliche Form, kann die Anpassung unwirksam sein. Vermieter sollten deshalb genau prüfen, ob eine solche Vereinbarung zur geplanten Mietdauer und den eigenen Zielen passt, da sich beide Modelle grundlegend vom orts- oder quartierüblichen Referenzzinssatz-Modell unterscheiden.

Hausordnung als Vertragsbestandteil

Eine Hausordnung entfaltet nur dann volle Wirkung, wenn sie ausdrücklich zum Bestandteil des Mietvertrags erklärt wird. Wird sie lediglich als separates Dokument ausgehändigt, ohne im Vertrag darauf zu verweisen, ist ihre rechtliche Durchsetzbarkeit im Streitfall unsicherer.

Sinnvoll ist es, die Hausordnung dem Mietvertrag als Beilage anzuhängen und im Vertragstext explizit auf sie zu verweisen. So sind Regeln zu Ruhezeiten, Waschküchenbenutzung oder gemeinschaftlichen Räumen klar in das Vertragsverhältnis eingebunden.

Was heißt das für Vermieter?

Die häufigsten Fehler bei einem Mietvertrag entstehen durch Unklarheit: fehlende Schriftform bei Zusatzabreden, ungenaue Nebenkostenvereinbarungen, unklare Zuständigkeit beim kleinen Unterhalt sowie mangelhaft formulierte Index- oder Staffelklauseln. Auch die Hausordnung sollte nie isoliert, sondern immer als integrierter Vertragsbestandteil behandelt werden.

Private Vermieter fahren gut damit, den Mietvertrag vor Unterzeichnung sorgfältig zu prüfen und im Zweifel fachlichen Rat einzuholen, da die Ausgestaltung stets vom Einzelfall abhängt. Ein klar formulierter Vertrag reduziert das Risiko späterer Streitigkeiten erheblich und schafft Planungssicherheit für beide Vertragsparteien.