OECD empfiehlt Schweiz Reform der Bestandesmieten

Die OECD hat in ihrem aktuellen Länderbericht zur Schweiz eine Reform des Mietrechts empfohlen. Bestandesmieten sollten künftig nach denselben Regeln angepasst werden können wie neu abgeschlossene Verträge und sich an den lokalen Durchschnittsmieten orientieren, so die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung.

Heute dürfen Vermieter laufende Mietverträge nur unter bestimmten Bedingungen erhöhen: bei Änderungen des Referenzzinssatzes, bei Teuerung oder nach wertvermehrenden Investitionen. Die OECD sieht darin eine Ursache für den sogenannten Lock-in-Effekt. Weil die Schere zwischen Angebotsmieten und Bestandesmieten immer weiter aufgeht, bleiben Mieter in ihren günstigen Wohnungen, auch wenn diese nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen.

Besonders betroffen sind laut Bericht junge Menschen, Geschiedene, Zuwanderer und Berufstätige mit häufigem Wohnortwechsel. Sie sind auf neu ausgeschriebene Wohnungen angewiesen und zahlen dafür deutlich mehr als langjährige Mieter für vergleichbare Objekte.

Als Vorbild nennt die OECD Deutschland, wo lokale Vergleichsmieten in bestehende Mietverhältnisse einfliessen. Langfristig verweist sie auf Finnland, das seine Mietzinskontrollen in den 1990er Jahren schrittweise abschaffte und einkommensschwache Haushalte stattdessen mit Wohnbeihilfen unterstützte. Der Anteil der Mietwohnungen am finnischen Wohnungsbestand stieg laut OECD zwischen 1990 und 2012 von 12 auf 17 Prozent.

Für eine Reform in der Schweiz fehlen laut OECD ausreichend detaillierte offizielle Daten zu lokalen Marktmieten. Derzeit stützt sich die Organisation auf Zahlen des privaten Anbieters Wüest Partner, die auf Inseraten basieren und nicht auf tatsächlich abgeschlossenen Verträgen.

Immobilienökonom Urs Hausmann hält regelmässigere Anpassungen der Bestandesmieten für die «beste aller schlechten Optionen», warnt aber vor einer reinen Liberalisierung ohne Schutz vor missbräuchlichen Mieten. Die OECD selbst bleibt an diesem Punkt vage: Sie fordert Schutz vor übermässigen Mietzinssprüngen, ohne diesen zu konkretisieren.

Neben der Mietzinsregulierung kritisiert die OECD den schleppenden Wohnungsbau. Uneinheitliche Bauvorschriften zwischen Kantonen und Gemeinden sowie langwierige Bewilligungsverfahren verzögerten neue Projekte. Die Organisation fordert harmonisierte Vorschriften, mehr Digitalisierung und den Einsatz von künstlicher Intelligenz bei der Prüfung von Baugesuchen sowie Hürden gegen missbräuchliche Einsprachen.

Beim Bauen trifft die OECD in Bern auf offene Ohren: Der Bundesrat prüft bereits strengere Voraussetzungen für Baubeschwerden und mögliche Kostenfolgen bei Einsprachen, die Projekte nur verzögern sollen. Das Uvek soll bis Ende Jahr eine Vernehmlassungsvorlage vorlegen.

Beim Mietrecht ist die Ausgangslage schwieriger. Schon 2015 hatte die OECD eine stärkere Annäherung der Bestandesmieten an Marktpreise empfohlen. Der neue Bericht hält dazu knapp fest: «No action taken.»

Was heisst das für Vermieter?

Eine Reform der Bestandesmieten würde privaten Vermietern helfen, Mietzinse marktnäher anzupassen, statt an starre Kriterien wie den Referenzzinssatz gebunden zu bleiben. Politisch ist eine Umsetzung angesichts der bisherigen Untätigkeit seit 2015 aber ungewiss. Realistischer und kurzfristig relevanter sind die angekündigten Erleichterungen bei Bauverfahren und Einsprachen, die Bauprojekte beschleunigen könnten.