Ökonomen: Rendite liegt im Speckgürtel, nicht in der Stadt

Ökonomen sehen die besseren Renditechancen bei Wohnliegenschaften im Speckgürtel der Städte statt in den Zentren. Das berichtet die NZZ in Teil 2 ihrer Serie «Raus aus der Stadt». Während Investoren in Zürich Höchstpreise für Objekte mit wenig Ertrag bezahlen, erzielen Käufer im Umland solide Nettorenditen.

Konkrete Beispiele aus der Agglomeration

In Langendorf SO wechselte ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus mit Mieten unter dem ortsüblichen Niveau den Besitzer. Es meldeten sich nur drei oder vier Interessenten. Der neue Eigentümer erzielt nach Abzug von Verwaltung und Unterhalt eine Nettorendite von 3 Prozent.

Im bernischen Wichtrach verkaufte eine grosse Versicherung ein Mehrfamilienhaus im gehobenen Ausbaustandard. Der Käufer, ein auf solche Objekte spezialisierter Investor, kommt auf 4 Prozent netto. Solche Liegenschaften kosten auf dem Land oder in den Vororten meist zwei bis vier Millionen Franken. In Zürich liegen vergleichbare Objekte oft beim Vier- bis Fünffachen.

Das sagen die Ökonomen

Der Zürcher Immobilienökonom Andreas Loepfe hält das Dogma von den «Prime-Lagen» für eines der hartnäckigsten Vorurteile der Branche. Preise und Mieten schwankten in den Zentren stärker als in der Peripherie. Wer das 50- bis 60-Fache einer Jahresmiete zahle, wette darauf, dass der Boden in der Stadt immer teurer werde.

Matthias Holzhey, Ökonom bei der UBS, nennt Wohnliegenschaften an Toplagen in einer Studie eine «Renditebremse». Für denselben Mietertrag zahlten Investoren dort einen Aufpreis von einem Viertel bis knapp einem Drittel. Die Zinswende der Nationalbank 2022 drückte die Preise an Spitzenlagen um mehr als 10 Prozent. In Holzheys Szenario mit hohen Zinsen verlieren Mehrfamilienhäuser an Toplagen mehr als ein Fünftel ihres Werts. Auf die Frage, wo er heute ein Mehrfamilienhaus kaufen würde, sagt er: «Eindeutig ausserhalb der Stadt.»

Das grösste Potenzial sieht Holzhey im Speckgürtel, also in der näheren Agglomeration, etwa in Dübendorf oder Dietlikon. Dort steigen die Bewertungen meist stärker, die Mieten legen kaum langsamer zu als in der Stadt. Entscheidend sei, ob eine Region weiter wachse.

Dieter Marmet von Realmatch-360 bestätigt den Befund: Die teuersten Portfolios hätten nicht die beste Leistung gebracht, am besten gefahren seien Anleger mit konsequentem Fokus auf B-Lagen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wuchs laut Marmet am kräftigsten an den Rändern der Grossräume Zürich und Genfersee, etwa in Dietlikon, Dübendorf, Uster oder im Zürcher Oberland. Ähnliche Muster beobachtet Loepfe in Basel mit Allschwil und Muttenz.

Eine Ausnahme macht Holzhey bei Büro- und Gewerbeflächen: Hier kämen Investoren um die City-Lagen nicht herum, weil Leerstände an dezentralen Standorten unverhältnismässig viel Kapital binden.

Als zusätzlichen Nachteil der Städte nennen die Experten die Politik. Einsprachen, Mieterschutz, hohe Mehrwertabgaben und Quoten für günstige Wohnungen bremsen Projekte. Im Speckgürtel kommen Bewilligungen rascher, Boden und Mieten sind noch bezahlbar.

Was heisst das für Vermieter?

Wer Wohnliegenschaften kaufen will, sollte Kaufpreis und Mietertrag nüchtern gegeneinander rechnen, statt auf den Ruf der Lage zu setzen. Nettorenditen von 3 bis 4 Prozent in der Agglomeration liegen in Reichweite, wenn der Einstiegspreis stimmt. Zudem sind Objekte an Toplagen deutlich zinsempfindlicher. Wer bereits in der Stadt besitzt, sollte seine Bewertung auf ein Szenario mit hohen Zinsen prüfen.