Pauschalbesteuerte wandern ab: Folgen für Vermieter

Die Schweiz verliert seit Jahren kontinuierlich reiche Pauschalbesteuerte, und dieser Trend hält auch 2026 an. Für private Vermieter und Investoren im hochpreisigen Wohnsegment sind die Folgen dieser Entwicklung keine Randnotiz, denn diese Klientel gehört zu den zahlungskräftigsten Mietern und Käufern im Markt für Villen, grosse Wohnungen und diskrete Lagen.

Pauschalbesteuerung Schweiz: Der Rückgang in Zahlen

Die Fallzahlen sprechen eine klare Sprache. Wer sich für die Entwicklung der Pauschalbesteuerung Schweiz interessiert, findet in den kantonalen und eidgenössischen Statistiken einen deutlichen Abwärtstrend.

Von 2012 bis 2022

Schweizweit gab es 2012 noch 5'634 pauschalbesteuerte Personen. Bis 2018 sank diese Zahl auf 4'557, und 2022 waren es nur noch 3'478. Das entspricht einem Rückgang von 38,3 Prozent innerhalb von zehn Jahren.

Kantonale Unterschiede bleiben bestehen

Das Modell wird längst nicht mehr überall angeboten. In Zürich, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Schaffhausen und Appenzell Ausserrhoden ist die Pauschalbesteuerung bereits abgeschafft. In anderen Kantonen, etwa in klassischen Hotspots wie Waadt, Wallis, Genf, Graubünden oder Zug, bleibt sie hingegen weiterhin möglich. Im Kanton Zug etwa wurden zuletzt 146 pauschalbesteuerte Steuersubjekte gezählt.

Was sich 2026 ändert

Neu ist nicht das Modell selbst, sondern der fortgesetzte Rückgang der Fallzahlen bei gleichzeitig politisch anhaltend umstrittener Debatte um die steuerliche Sonderbehandlung vermögender Ausländer.

Mindestaufwand steigt mit der Teuerung

Für die Bundessteuer gilt 2026 ein Mindestaufwand von rund CHF 434'700 bis CHF 435'000, je nach Quelle und Publikationszeitpunkt leicht unterschiedlich ausgewiesen. Die Differenz erklärt sich durch Rundung, nicht durch eine inhaltliche Änderung.

Massgeblich für die Bemessung ist bei Personen mit eigenem Haushalt das Siebenfache des jährlichen Mietzinses oder des Eigenmietwertes. Wer keinen eigenen Haushalt führt, wird mindestens mit dem Dreifachen des Pensionspreises für Unterkunft und Verpflegung veranlagt.

Bedeutung für Vermieter im Luxussegment

Die sinkende Zahl an Pauschalbesteuerten kann die Nachfrage im hochpreisigen Wohnungsmarkt regional dämpfen. Betroffen sind vor allem jene Kantone, die die Pauschalbesteuerung weiterhin anbieten und in denen sich entsprechend vermögende Zuzüger konzentrieren.

• Vermieter grosser Villen und exklusiver Wohnungen in Kantonen mit Pauschalbesteuerung bleiben relevante Anbieter für diese Zielgruppe
• Regionale Nachfrageeffekte sind vor allem in der Westschweiz, im Wallis, in Graubünden und Zug zu erwarten
• In Kantonen ohne Pauschalbesteuerung entfällt dieser lokale Nachfragefaktor vollständig, Vermietung an sehr vermögende ausländische Personen erfolgt dort nur über die ordentliche Besteuerung

Gleichzeitig zeigen kantonale Auswertungen, dass trotz sinkender Fallzahlen die Steuereinnahmen aus diesem Segment teilweise stabil oder sogar gestiegen sind, was auf höhere durchschnittliche Veranlagungen pro Fall hindeutet.

Rechtlicher Rahmen bleibt kantonal geprägt

Die Pauschalbesteuerung ist auf Bundesebene als besondere Form der Einkommensbemessung verankert, ihre konkrete Anwendung liegt aber bei den Kantonen. Das führt zu der beschriebenen Uneinheitlichkeit zwischen abgeschafften und weiterhin praktizierenden Kantonen.

Für Vermieter und Investoren ist deshalb die kantonale und kommunale Steuerpraxis am jeweiligen Standort entscheidend, wenn sie die künftige Nachfrage im gehobenen Wohnsegment einschätzen wollen.

Was heißt das für Vermieter?

Wer Immobilien im gehobenen Segment in Kantonen mit Pauschalbesteuerung vermietet oder besitzt, sollte die anhaltende Abwanderung dieser Zielgruppe als Marktfaktor im Auge behalten, ohne sie zu überschätzen. Die Fallzahlen sinken zwar kontinuierlich, ein abrupter Nachfrageeinbruch lässt sich aus den vorliegenden Daten aber nicht ableiten.

Für Investitionsentscheidungen in Luxusimmobilien lohnt sich ein Blick auf die kantonale Steuerpolitik am Standort, da diese die künftige Attraktivität für vermögende Zuzüger direkt beeinflusst. Vermieter in Kantonen ohne Pauschalbesteuerung sollten sich ohnehin stärker auf die ordentlich besteuerte, breitere Mieterschaft ausrichten.