Immobilienmarkt Schweiz: Preise steigen trotz Bauboom

Auf dem Immobilienmarkt Schweiz steigen die Preise trotz deutlich höherer Bautätigkeit weiter. Eigentumswohnungen verteuerten sich im dritten Quartal 2026 um 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr, Einfamilienhäuser um 3,2 Prozent. Das geht aus dem Immo-Monitoring von Wüest Partner (WP) hervor. Für 2027 erwarten die Ökonomen in beiden Segmenten einen weiteren Anstieg von über 3 Prozent.

Mieten: Anstieg flacht ab

Die Angebotsmieten lagen im dritten Quartal schweizweit 1,9 Prozent über dem Vorjahr. Für 2027 rechnet WP noch mit einem Plus von 0,9 Prozent. 2024 waren es rund 7 Prozent. Die schwächere Nettozuwanderung und die rege Bautätigkeit dämpfen die Dynamik.

In der Stadt Zürich sanken die inserierten Mietwohnungen binnen zwölf Monaten um rund 2 Prozent. Entspannung sei das nicht, heisst es in der Studie, sondern Verdrängung: Mehr Wohnungssuchende weichen in die Agglomeration oder in Nachbarkantone aus. Zudem haben die Neubaumieten eine Zahlungsgrenze erreicht. Zürich bleibt der teuerste Mietmarkt der Schweiz.

Warum die Preise trotz Bauboom steigen

WP nennt die robuste Konjunktur und die starke Börse als Treiber. Für 2027 erwarten die Ökonomen ein Beschäftigungsplus von 1,4 Prozent. Börsengewinne fliessen bei vermögenden Haushalten häufig als Eigenkapital in Immobilienkäufe. Festhypotheken kosten rund 2 Prozent Zins, Saron-Hypotheken sind günstig, weil die SNB den Leitzins dieses Jahr nicht erhöht hat. Viel Kapital trifft so auf knappes Angebot, es kommt zu Bietergefechten bei Anlageimmobilien und Eigenheimen.

Hinzu kommt ein Nachholeffekt. Zwischen 2023 und 2025 entfielen rechnerisch 2,1 Personen auf jeden neuen Haushalt, vor der Baukrise waren es 1,65. WP schätzt, dass 20 000 bis 30 000 Haushaltsgründungen aufgeschoben wurden. Diese Nachfrage taucht wieder auf, sobald mehr Wohnungen verfügbar sind. Die Knappheit im Immobilienmarkt Schweiz verschwindet also nicht von allein.

Abwanderung in Nachbarkantone

Der Kanton Zürich verliert laut WP jährlich netto rund 3500 Einwohner an andere Kantone, die meisten gehen in den Aargau, gefolgt von Thurgau und Schaffhausen. Vor allem 15- bis 34-Jährige ziehen weg oder gar nicht erst zu. Gleichzeitig wandern jährlich netto rund 19 000 Personen aus dem Ausland in den Kanton Zürich ein. Der Druck auf die Zentren bleibt also hoch.

In den Ausweichregionen schlägt sich das nieder: In Aargau, Thurgau und Schaffhausen hat sich die Insertionsdauer von Mietwohnungen in drei Jahren halbiert. Die Mieten stiegen dort um bis zu 17 Prozent, deutlich stärker als im Landesschnitt. Die Städte exportieren ihre Knappheit.

Neubau wird von der Teuerung gebremst

Nach rund 45 000 neuen Wohnungen im laufenden Jahr soll der Nettozugang 2027 auf rund 50 000 steigen. Die Zürcher Kantonalbank rechnet mit knapp 48 000. Die Investitionen in neue Mehrfamilienhäuser dürften nominal um 10 Prozent zulegen. WP erwartet für 2026 eine Bauteuerung von 2 Prozent, 2027 dürfte sie anziehen. Im August stiegen die Materialpreise um 1,9 Prozent, Energie und Treibstoffe um 9,2 Prozent. Ein Teil der Investitionen im Bauboom wird so von der Teuerung aufgezehrt.

Immobilienökonom Andreas Loepfe sieht in den grossen Städten keine rasche Trendwende. Mieter blieben wegen des knappen Angebots möglichst lange in ihrer Wohnung, Suchende würden in die günstigere Peripherie verdrängt. Regulierung und Mieterschutz bremsten zudem Investitionen in den Städten.

Was heisst das für Vermieter?

Die Nachfrage verlagert sich in Agglomerationen und Nachbarkantone wie Aargau, Thurgau und Schaffhausen, wo Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zulegen. Wer auf dem Immobilienmarkt Schweiz Standorte prüft, findet dort derzeit die dynamischere Mietentwicklung, zahlt beim Einkauf aber ebenfalls steigende Preise. Setzt die SNB 2027 die Zinsen herauf, könnte auch der Referenzzinssatz steigen und Mietzinsanpassungen bei bestehenden Verträgen ermöglichen.