Wohnungsknappheit bremst Haushaltsbildung: 20’000–30’000 fehlen

Die Wohnungsknappheit bremst in der Schweiz die Haushaltsbildung: Zwischen 2023 und 2025 sind schätzungsweise 20’000 bis 30’000 Haushalte weniger entstanden, als die Entwicklung der Jahre 2013 bis 2022 erwarten liess. Das schätzt Wüest Partner. In einem weniger angespannten Markt auf dem Niveau von 2020 wären es sogar 40’000 bis 50’000 zusätzliche Haushalte gewesen.

Besonders betroffen sind junge Erwachsene. Sie bleiben länger im Elternhaushalt oder ziehen in Wohngemeinschaften. 2025 sank der Anteil der jungen Menschen, die allein in einer eigenen Wohnung leben, auf 13,7 Prozent. Rechnerisch entfielen zwischen 2023 und 2025 auf jeden neu gebildeten Haushalt 2,1 Personen, zuvor waren es 1,65.

Haushaltsstruktur verschiebt sich

Zwischen 2019 und 2021 trugen Ein- und Zweipersonenhaushalte das Wachstum, Einpersonenhaushalte machten fast zwei Drittel davon aus. Seit 2023 wachsen Haushalte mit mindestens drei Personen stärker.

Angebot wächst, Druck bleibt

Die Angebotsmieten lagen im 3. Quartal 2026 um 1,9 Prozent über dem Vorjahresniveau. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) beurteilt die Lage im Wohnungsmarktmonitor für 2025 und das erste Halbjahr 2026 als weiter verschärft. Betroffen sind vor allem Haushalte mit tiefer und mittlerer Kaufkraft sowie der Grossraum Zürich, die Zentralschweiz und verschiedene Bergregionen. Die Leerwohnungsquote sinkt seit 2021 und dürfte 2026 weiter zurückgehen.

Wüest Partner erwartet für 2026 rund 45’000 zusätzliche Wohnungen, für 2027 etwa 50’000. Der Nettozuwachs fällt allerdings kleiner aus: 2025 waren rund 18 Prozent der neu erstellten Wohnungen Ersatzneubauten. Das BWO rechnet für 2026 noch mit einem zu geringen Wachstum des Bestands. Die seit 2024 steigenden Baugesuche und Baubewilligungen sprechen für ein stärkeres Wachstum ab 2027.

Mehr Wohnungen führen nicht zwingend sofort zu sinkenden Mieten. Gleichzeitig dürften aufgeschobene Haushaltsgründungen auf den Markt drängen und einen Teil des zusätzlichen Angebots absorbieren.

Was heisst das für Vermieter?

Die Nachfrage bleibt strukturell hoch, besonders nach kleinen Wohnungen für ein oder zwei Personen. Junge Mietinteressenten bilden ein grosses, aber preissensitives Segment. Wer bei steigendem Angebot ab 2026/2027 nicht auf Maximalmieten setzt, vermeidet längere Leerstände.

Bei Mietzinsanpassungen gelten formelle Vorgaben: Eine Erhöhung ist mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist anzukündigen (Art. 269d OR) und kann innerhalb von 30 Tagen angefochten werden (Art. 270b OR). Auch der Anfangsmietzins lässt sich innerhalb von 30 Tagen nach Übernahme anfechten (Art. 270 OR).