Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 %: Kein Erhöhungsspielraum

Der hypothekarische Referenzzinssatz in der Schweiz bleibt bei 1,25 %. Er gilt seit dem 2. September 2025 und wurde zuletzt unverändert bestätigt. Aus dem Referenzzinssatz entsteht damit aktuell kein neuer allgemeiner Anspruch auf eine Mietzinserhöhung.

Der zugrunde liegende durchschnittliche Hypothekarzinssatz betrug laut Bundesamt für Wohnungswesen 1,31 %. Die kaufmännische Rundung hält den Referenzsatz bei 1,25 %. Das Bundesamt publiziert den Wert vierteljährlich; für 2026 wird weiterhin 1,25 % ausgewiesen.

Schwellenwerte für die nächste Änderung

Der Referenzzinssatz sinkt auf 1,00 %, sobald der Durchschnittszinssatz unter 1,13 % fällt. Er steigt auf 1,50 %, wenn der Durchschnitt über 1,37 % liegt. Solange der Wert dazwischen bleibt, ändert sich am mietrechtlichen Rahmen nichts.

Eine Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte erlaubt eine Anhebung des Nettomietzinses um bis zu 3 %. Eine Senkung um 0,25 Prozentpunkte kann eine Reduktion von bis zu 2,91 % auslösen. Massgebend ist der hypothekarische Referenzzinssatz, nicht der Leitzins der SNB.

Wohnen wird trotzdem teurer

Die Schlagzeile, Wohnen in der Schweiz werde teurer, beschreibt die Gesamtbelastung der Haushalte. Angebotsmieten, Wohnnebenkosten und Finanzierungsaufwand steigen je nach Objekt weiter, obwohl der Referenzzinssatz stabil bleibt. Für laufende Mietverhältnisse verteuert sich der Mietzins dadurch nicht automatisch.

Für Altverträge, die auf einem Referenzzinssatz von 1,50 % oder höher beruhen, können weiterhin Senkungsbegehren der Mieter bestehen. Entscheidend sind die vertragliche Basis, bereits weitergegebene Kostensteigerungen und die Marktverhältnisse am Ort. Die Anpassung bestehender Mietzinse richtet sich nach Art. 13 VMWG.

Fristen bei Mietzinsanpassungen

Eine Mietzinserhöhung muss auf dem amtlich genehmigten Formular mitgeteilt werden, mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist (Art. 269d OR). Mieter können sie innert 30 Tagen nach Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b OR). Der Anfangsmietzins lässt sich innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung anfechten (Art. 270 OR).

Was heisst das für Vermieter?

Eine pauschale Erhöhung um 3 % ist ohne tatsächlichen Anstieg des Referenzzinssatzes nicht zulässig. Prüfen Sie pro Wohnung, welcher Referenzzinssatz im Vertrag hinterlegt ist, welche Anpassungen bereits erfolgt sind und wie hoch die aktuelle Nettomiete liegt. Bei Verträgen auf Basis von 1,50 % oder mehr lohnt der Blick auf mögliche Senkungsbegehren.

Nebenkosten dürfen nicht als verdeckte Nettomietzinserhöhung dienen; sie sind transparent und periodengerecht abzurechnen. Höhere Hypothekarzinsen, Unterhalts- oder Versicherungskosten wirken sich wirtschaftlich trotzdem aus, mietrechtlich aber nur im Rahmen der geltenden Regeln.