Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 Prozent – Mieten stabil

Der hypothekarische Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 Prozent. Das Bundesamt für Wohnen (BWO) hat den Wert am Dienstag bestätigt, wie 20 Minuten berichtet. Der Zinssatz gilt bereits seit September 2025 und markiert weiterhin den historischen Tiefststand.

Für bestehende Mietverhältnisse bedeutet das: Vermieter können ihre Mieten nicht wegen des Referenzzinssatzes erhöhen. Erst wenn der Zinssatz steigt, dürfen Vermieter diesen Anstieg an die Mieterschaft weitergeben. Sinkt er, können Mieter umgekehrt eine Senkung verlangen.

Ausgenommen von dieser Regel sind Mietverträge mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen sowie Umsatzmieten bei Geschäftsräumen. Auch bei geförderten Wohnungen gelten häufig besondere Bestimmungen. Die Inflation kann unabhängig davon einen zusätzlichen Einfluss auf die Mietzinsgestaltung haben.

Der Referenzzinssatz basiert auf dem durchschnittlichen Hypothekarzins aller in der Schweiz ausstehenden Hypotheken, den die Schweizerische Nationalbank erhebt. Steigt dieser Durchschnittszins, steigt auch der Referenzzinssatz – und mit ihm der Spielraum für Mietzinserhöhungen.

Wer aktuell eine neue Wohnung sucht, spürt vom stabilen Referenzzinssatz wenig. Laut UBS liegen die Angebotsmieten für neu ausgeschriebene Wohnungen derzeit rund 15 Prozent über dem Niveau von vor fünf Jahren. Bestandsmieten und Neuvermietungen entwickeln sich damit weiterhin deutlich auseinander.

Der nächste offizielle Stand des Referenzzinssatzes wird am 1. Dezember bekanntgegeben. Die UBS erwartet, dass der Wert in den kommenden Quartalen auf dem aktuellen Tiefststand verharrt. Für Ende 2027 rechnet die Grossbank jedoch mit einem Anstieg auf 1,5 Prozent, was dann auch die meisten Bestandsmieten erfassen dürfte.

Diese Prognose setzt laut UBS eine anhaltende Erholung der Schweizer Konjunktur bei weiterhin geringem Inflationsdruck voraus. Sollte sich geopolitische Spannungen verschärfen und die Energiepreise stärker steigen, könnten Zinserhöhungen früher zum Thema werden – die UBS nennt in diesem Szenario einen möglichen Anstieg des Referenzzinssatzes bereits ab Mitte 2027.

Was heisst das für Vermieter?

Solange der Referenzzinssatz bei 1,25 Prozent bleibt, gibt es keine rechtliche Grundlage, um bestehende Mietzinsen darüber zu erhöhen. Erhöhungsspielraum entsteht erst mit dem nächsten Anstieg, der laut UBS-Prognose frühestens Ende 2027 erwartet wird. Bei Neuvermietungen können Vermieter dagegen weiterhin von deutlich höheren Angebotsmieten profitieren, die aktuell rund 15 Prozent über dem Niveau von vor fünf Jahren liegen.