SNB fordert mehr Spielraum gegen Immobilienboom Schweiz

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) sieht am Immobilienmarkt weiterhin erhöhte Risiken und pocht auf mehr regulatorischen Spielraum. Für private Vermieter und Investoren ist das ein deutliches Signal: Der bestehende antizyklische Kapitalpuffer ist bereits ausgereizt, während das Zinsumfeld den Immobilienboom weiter befeuert.

SNB warnt vor fehlendem Spielraum gegen Immobilienboom

Der SNB-Vizepräsident stellte am 26. August 2026 klar, dass kein makroprudenzieller Spielraum mehr bestehe, um auf einen weiteren Risikoaufbau am Kredit- und Immobilienmarkt zu reagieren. Der Grund liegt im aktuellen Regelwerk der Schweizer Bankenregulierung.

Der antizyklische Kapitalpuffer ist ausgeschöpft

Der antizyklische Kapitalpuffer (AZP) ist in der Schweiz gesetzlich auf maximal 2,5% der risikogewichteten Hypothekarforderungen begrenzt. Diese Obergrenze ist seit Januar 2022 erreicht – die SNB kann das Instrument also nicht weiter verschärfen, selbst wenn sich die Risikolage zuspitzen sollte. Eine Anhebung über diese Schwelle wäre nur mit einer rechtlichen Anpassung möglich.

Tiefzinsumfeld stützt den Markt weiter

Parallel dazu verharrt der SNB-Leitzins laut aktueller Marktberichterstattung bei 0,0%. Dieses tiefe Zinsniveau hält die Nachfrage nach Immobilien und Renditeliegenschaften hoch und wirkt damit dem regulatorischen Anliegen der SNB entgegen.

Bewertungen bleiben angespannt

Die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien zeigt weiterhin Spannungen. Mehrere Indikatoren deuten darauf hin, dass insbesondere Renditeliegenschaften über ihrem fundamentalen Wert gehandelt werden.

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stieg im 1. Quartal 2026 von 0,46 auf 0,69 Punkte, das Blasenrisiko gilt weiterhin als „moderat“.
Laut einer SNB-Risikoanalyse liegen die Preise bei Wohnrenditeliegenschaften 15 bis 25% über dem, was Fundamentaldaten nahelegen würden.
Bei rund der Hälfte der neu vergebenen Hypotheken würde ein kalkulatorischer Zinssatz von 3% die Tragbarkeitsschwelle von einem Drittel des Einkommens überschreiten.

Was das für Finanzierungen bedeutet

Diese Zahlen zeigen, dass viele Finanzierungen bereits heute wenig Puffer für steigende Zinsen bieten. Für Vermieter mit variablen oder bald auslaufenden Festhypotheken ist das ein wichtiger Hinweis, Tragbarkeitsrechnungen konservativ anzusetzen.

Bedeutung für Vermieter und Investoren

Für private Vermieter bedeutet die Forderung der SNB nach mehr Spielraum zunächst kein sofortiges neues Gesetz, aber ein klares Warnsignal. Die Notenbank macht deutlich, dass sie bei einer weiteren Verschärfung der Risikolage am Immobilienmarkt derzeit kein zusätzliches Instrument oberhalb der 2,5%-Marke zur Verfügung hätte.

Solange die Zinsen tief bleiben, dürfte die Nachfrage nach Wohn- und Renditeliegenschaften grundsätzlich gestützt bleiben. Gleichzeitig bestätigt die SNB-Analyse, dass insbesondere Renditeliegenschaften überbewertet sind, was das Risiko einer künftigen Preiskorrektur erhöht.

Was heißt das für Vermieter?

Wer eine Renditeliegenschaft besitzt oder plant zu kaufen, sollte Kaufpreise, Tragbarkeitsrechnungen und Refinanzierungen mit konservativen Annahmen prüfen – insbesondere bei Objekten mit geringer Mietertragsreserve. Da die SNB beim antizyklischen Kapitalpuffer aktuell keinen zusätzlichen regulatorischen Spielraum hat, bleibt das bestehende Zins- und Kreditumfeld vorerst unverändert, das Korrekturrisiko am Markt für Renditeliegenschaften jedoch bestehen. Vermieter sind gut beraten, Finanzierungen nicht auf Kante zu kalkulieren und Zinsanstiege von mehreren Prozentpunkten realistisch einzuplanen.