UBS-Index: Zürich weltweit grösstes Immobilienblasen-Risiko

Zürich hat sich im UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 vom dritten Rang des Vorjahres an die Spitze gesetzt und liegt damit weltweit vorn bei den Anzeichen für eine Immobilienblase. Das geht aus der aktuellen Studie der UBS hervor, die am 22. September veröffentlicht wurde. Hinter Zürich folgen Tokio, Miami, Dubai und Seoul. Genf steht auf Platz sechs und ist damit die zweite Schweizer Stadt in der Spitzengruppe.

Der Bubble-Index für Zürich liegt bei 1,69 Punkten, für Tokio bei 1,54, beide Städte gelten damit als Hochrisiko-Standorte. Mehr als die Hälfte der übrigen untersuchten Städte weist laut UBS nur moderate bis tiefe Risiken auf.

Preise laufen Mieten und Löhnen davon

In den vergangenen zwanzig Jahren sind die Immobilienpreise in Zürich um fast 140 Prozent gestiegen. Die Mieten legten im selben Zeitraum nur um rund 40 Prozent zu, die Einkommen um etwa 30 Prozent. Diese Lücke zwischen Kaufpreisen, Mieten und Löhnen ist für UBS-Ökonom Matthias Holzhey ein zentrales Warnsignal: „In Zürich sprechen wir derzeit wirklich von einer Schön-Wetter-Bewertung.“

Als Treiber nennt die UBS-Studie tiefe Finanzierungskosten, ein knappes Wohnungsangebot sowie die hohe Standortattraktivität Zürichs, die durch den Zuzug internationaler Fachkräfte verstärkt wird. Negative Realzinsen machten Schweizer Wohneigentum zudem weiterhin attraktiv für ausländische Investorinnen und Investoren. Weltweit stagnierten die Kaufpreise im Schnitt dagegen weitgehend.

Acht Jahreslöhne für 60 Quadratmeter

Die finanzielle Tragbarkeit wird laut UBS zum grösseren Problem als die Blasengefahr selbst. In Zürich und Genf muss eine gut qualifizierte Fachkraft rund acht Jahre arbeiten, um sich eine 60-Quadratmeter-Wohnung leisten zu können, in Hongkong sind es 15 Jahre. Die jährlichen Wohnkosten inklusive Hypothekarzinsen und Unterhalt liegen in Zürich laut Studie teils bei über 50 Prozent des Bruttoeinkommens einer Fachkraft und damit deutlich über vergleichbaren Mietkosten.

Damit gewinnt vorhandenes Vermögen bei einem Wohnungskauf zunehmend an Gewicht gegenüber dem laufenden Einkommen. Die UBS rechnet in den kommenden zwölf Monaten mit leicht steigenden Zinsen in der Schweiz, sieht darin aber keinen entscheidenden Wendepunkt für den Markt. Schmerzhaft würden laut Holzhey erst Zinsen über zwei Prozent, weil dann teure Bauprojekte unrentabel würden.

Was heisst das für Vermieter?

Selbstbewohnende Eigentümerinnen und Eigentümer mit langfristiger Finanzierung dürften eine Preiskorrektur laut UBS gut verkraften. Riskanter wird es, wenn Zinsen schneller und stärker steigen als erwartet, oder wenn ab 2029 der Schuldzinsenabzug wegfällt. Wer in Zürich oder Genf kauft oder finanziert, sollte die hohe Diskrepanz zwischen Kaufpreisen und erzielbaren Mieten bei der Renditerechnung einkalkulieren.